UOKiK tropi reklamy i karze przedsiębiorstwa budowlane

Jak odpowiednio skonstruować umowę, by zagwarantować sobie prawo do długoterminowej reklamy na budynku - to pytanie zadają sobie obecnie deweloperzy i inne firmy realizujące inwestycje. Wykonawcy często bowiem chcą, by na zrealizowanej budowli pojawiła się reklama ich firmy (ewentualnie właścicieli lub najemców lokali handlowych), np. w postaci neonów lub tablic informacyjnych. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i innych obiektów. Jednak praktyka wskazuje, że mają problem z konstruowaniem treści umów w tej sprawie. Często w umowach sprzedaży nieruchomości zawiera się klauzule o zgodzie właściciela na zamieszczanie reklam w tzw. częściach wspólnych budynku. Postępowanie takie, w określonych przypadkach, spotkało się z negatywną opinią Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W ostatnim okresie wydał on kilkanaście decyzji zakazujących stosowania w umowach z konsumentami niedozwolonych postanowień.

Czego nie można

Przede wszystkim w relacjach z konsumentami deweloper nie może umieszczać w stosowanym przez siebie wzorcu umowy postanowień, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta (niedozwolone postanowienia umowne). Za takie niedozwolone postanowienie można uznać właśnie zapisy przewidujące bezterminowe, nieodpłatne udzielenie przez właściciela lokalu zgody na umieszczanie reklam na budynku. Powyższe znalazło potwierdzenie m.in. w ostatnio wydanej decyzji prezesa UOKiK (nr RPZ-61/39/13/KO/PG z 22 lipca 2014 r.), dotyczącej jednej z wrocławskich spółek.

Konsekwencją stosowania tego typu postanowień w umowach z konsumentami może być uznanie ich za nieważne, ustanowienie zakazu stosowania zapisu, a także nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości nawet do 10 proc. przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Nie oznacza to jednak, że deweloper nie może umieszczać reklam na części wspólnej budynku albo że konieczne jest zrezygnowanie z regulowania tej kwestii w umowie. Można ograniczyć wskazane powyżej ryzyka, stosując się przy sporządzaniu umowy z konsumentem do określonych zasad. Poniżej wskazujemy, na co należy zwrócić szczególną uwagę.

Ekwiwalentność

Prawa i obowiązki stron umowy powinny być symetryczne, co oznacza między innymi, że konsument powinien odnieść korzyść w zamian za to, że umożliwił deweloperowi umieszczanie reklam na budynku. Należy pamiętać, że przy nabyciu lokalu konsument uzyskuje odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej (np. dach budynku, klatka schodowa czy elewacja) i w związku z tym ma prawo do określonej części zysków generowanych przez tę nieruchomość. Jednostronne pozbawienie konsumenta takich korzyści, a tym przecież jest umieszczenie w umowie zgody na darmowe umieszczanie reklam na budynku przez dewelopera, może zostać uznane za nieważne i naruszające jego interesy.

Rozwiązaniem tego problemu może być umieszczenie w umowie zapisu przewidującego odpłatność za korzystanie z nieruchomości wspólnej w celach reklamowych lub powiązanie zgody na umieszczanie reklam (wyrażanej swobodnie np. poprzez zaznaczenie w umowie odpowiedniego pola tak/nie) z ekwiwalentnym świadczeniem dewelopera - np. rabatem udzielanym przy zakupie lokalu. W ten sposób uzyskamy indywidualnie uzgodniony z konsumentem zapis, który jednocześnie zapewni mu określoną korzyść ekonomiczną.

Ponoszenie kosztów

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel lokalu (w naszym przypadku konsument) uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Wykorzystywanie jej dla celów reklamowych z zasady wiąże się z określonymi wydatkami, takimi jak koszty umieszczenia i usunięcia reklamy z budynku, przywrócenia określonej części budynku do stanu sprzed umieszczenia reklamy (usunięcie dziur, umocowań itp.), koszty uzyskania odpowiednich zezwoleń, jeśli reklama znajdzie się w pasie drogowym. W praktyce wydatki takie zwykle ponosi podmiot umieszczający reklamę, warto więc odzwierciedlić to również w umowie, co pozwoli uniknąć zarzutu o próbę przerzucania ukrytych kosztów na konsumenta.

Określenie czasu trwania prawa

Prawo przedsiębiorcy do umieszczania reklam na budynku powinno być ograniczone w czasie. Prezes UOKiK zwrócił uwagę, że sytuacja, w której deweloper jest wieczyście uprawniony do umieszczania reklam na budynkach, nawet w przypadku gdy w ogóle przestaje być ich współwłaścicielem, narusza zbiorowe interesy konsumentów. Warto jest więc wprowadzić w umowie zapis, którym ograniczymy to prawo odpowiednim terminem lub wskażemy na sytuacje, w których wygaśnie.

Jasne i zrozumiałe postanowienia

Zgodnie z przepisami wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta, co może zostać przez niego wykorzystane przed sądem w przypadku indywidualnego sporu z deweloperem. Ewentualna zgoda powinna więc określać najważniejsze warunki przyznawanego prawa, w szczególności wskazywać na rodzaj reklam, sposoby ustalenia ich ilości i wielkości, lokalizację, zasady ponoszenia kosztów reklam oraz kosztów ewentualnej konserwacji części budynku wykorzystywanej na cele reklamowe, zasady zwolnienia powierzchni i przywrócenia jej do odpowiedniego stanu, jeżeli uległa ona pogorszeniu/uszkodzeniu.

Warto pamiętać, że zbyt ogólne, nieprecyzyjne zapisy mogą w przyszłości okazać się nieskuteczne. Dlatego każdorazowo umieszczanie podobnych postanowień w umowie powinno uwzględniać nie tylko to, czy kontrahent jest konsumentem, ale również to, że skuteczne nabycie prawa do umieszczenia reklamy może w konkretnym przypadku być uzależnione od zgody innego podmiotu albo od jej udzielenia w szczególnej formie.

Problemy w relacjach B2B

W przypadku obrotu profesjonalnego (B2B) nieodpłatne zgody właścicieli również mogą wywoływać negatywne konsekwencje, zwłaszcza na gruncie przepisów podatkowych.

W przypadku udzielenia zgody na nieodpłatne korzystanie z powierzchni budynku na cele reklamowe lub informacyjne po stronie dewelopera lub właściciela reklamy może powstać problem tzw. nieodpłatnego świadczenia. Takie świadczenie na gruncie przepisów o podatku dochodowym podlega opodatkowaniu. Natomiast na gruncie przepisów o VAT udostępnienie powierzchni budynku na cele reklamowe może potencjalnie zostać potraktowane jako świadczenie usług przez udzielającego zgodę. W przypadku właściciela lokalu, który jest podatnikiem VAT, w określonych przypadkach może to wiązać się z koniecznością zapłaty podatku, nawet jeśli zgoda była udzielona nieodpłatnie (tzw. nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika).

Rozwiązaniem pozwalającym na ograniczenie ww. ryzyka byłoby oczywiście wprowadzenie odpłatności za umieszczanie reklam. Może ona przybrać formę opłaty jednorazowej lub okresowej, może też zostać wkalkulowana we wzajemne rozliczenia stron. Przy odpowiednim skonstruowaniu zapisów nie powinno być to uciążliwe.

UOKiK sprawdza klauzule

Od początku 2014 roku prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 16 decyzji wobec deweloperów, którzy ograniczali prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej przez zastrzeżenie w umowach z nimi prawa do nieodpłatnego i bezterminowego umieszczania reklamy na budynku.

Zakwestionowane przez UOKiK umowy najczęściej ograniczały uprawnienia współwłaścicieli. Przykładowo spółka Etlans z Warszawy zawierała w kontraktach postanowienie: "Nabywca niniejszym wyraża zgodę na nieodpłatne i bezterminowe umieszczenie na budynku i pozostałych budynkach i/lub na terenie nieruchomości reklamy dewelopera (...). W przypadku lokali usługowych zasady i zakres usytuowania informacji o danym lokalu usługowym wymaga odrębnej zgody dewelopera wyrażonej w formie pisemnej".

UOKiK ocenił, że te zapisy godzą w prawa konsumentów. Jego zdaniem przedsiębiorca pozbawił konsumentów nie tylko udziału w zyskach, lecz także prawa do podjęcia decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej.

UOKiK często kwestionował też w omawianych decyzjach postanowienia, na podstawie których deweloper zastrzegał możliwość umieszczenia na nieruchomości wspólnej reklamy nie tylko własnej, lecz także lokali użytkowych mieszczących się w danym budynku. - W efekcie tego właściciele mogliby mieć trudności z nałożeniem na właścicieli lokali użytkowych wyższej opłaty za korzystanie z nieruchomości wspólnej, do czego powinni mieć prawo - uważa UOKiK.

@RY1@i02/2014/169/i02.2014.169.21500030a.803.jpg@RY2@

Grzegorz Leśniewski starszy konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy

Grzegorz Leśniewski

starszy konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy

@RY1@i02/2014/169/i02.2014.169.21500030a.804.jpg@RY2@

Urszula Ilnicka-Jarosiewicz konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy

Urszula Ilnicka-Jarosiewicz

konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy