Nowy instrument: ciężar realny

Kodeks cywilny nie zawiera ogólnej definicji ograniczonych praw rzeczowych. Zawiera jedynie ich katalog, zaliczając do tej kategorii użytkowanie, służebność, zastaw, hipotekę i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dalej definiuje poszczególne rodzaje tych praw. Zadanie ogólnego opisania tej grupy instrumentów prawnych podejmuje natomiast nauka prawa cywilnego, która określa je jako prawa zapewniające ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy cudzej.

Warto poddać pod rozwagę, czy obowiązujący katalog ograniczonych praw rzeczowych jest wystarczający i adekwatny do realiów współczesnego obrotu gospodarczego. Pamiętajmy, że obowiązujący kodeks cywilny pochodzi z roku 1964 i pomimo licznych nowelizacji jego zapisy niejednokrotnie wydają się nie nadążać za ewoluującymi realiami gospodarki wolnorynkowej.

Te spostrzeżenia stały się punktem wyjścia dla podjętych przez Fundację na Rzecz Bezpiecznego Obrotu Prawnego rozważań na temat potrzeby i zasadności rozszerzenia katalogu oferowanych przez polski system prawny ograniczonych praw rzeczowych. Efektem prac fundacji jest projekt nowelizacji ustawy - Kodeks cywilny, którego istotą jest wprowadzenie nowego instrumentu, jakim jest ciężar realny.

Dodatkowy argument przemawiający za zasadnością tej nowelizacji to funkcjonowanie ciężaru realnego - jako prawa podlegającego wykupowi, a więc niemogącego obciążyć wieczyście nieruchomości - w porządkach prawnych innych państw Unii Europejskiej, m.in. Niemiec, Austrii czy Hiszpanii. Pomimo pewnego zróżnicowania rozwiązań legislacyjnych w różnych krajach można stwierdzić, że zasadniczym elementem współczesnego ujęcia ciężaru realnego jest obciążenie nieruchomości obowiązkiem do świadczenia przez każdorazowego właściciela nieruchomości. Z reguły chodzi o świadczenia powtarzające się, których przedmiotem jest określona kwota pieniężna lub rzeczy oznaczone co do gatunku. Ciężar realny prowadzi do powstania odpowiedzialności rzeczowej za wymagalne świadczenia z nieruchomości. Interesujące dla tej konstrukcji jest powstanie osobistej odpowiedzialności każdorazowego właściciela gruntu za spełnianie świadczeń, które stały się wymagalne w czasie, gdy był jego właścicielem.

Doświadczenia innych państw wskazują, że instytucja ta wykorzystywana jest zazwyczaj jako instrument zabezpieczenia różnego rodzaju przedsięwzięć czy realizacji świadczeń, takich jak renty obligacyjne, roszczenia odszkodowawcze, dochody, dostawy surowców i produktów czy świadczenia umowne w naturze z nieruchomości. Może także pełnić funkcję substytucyjną dla spłat lub dopłat ustalanych w ramach działu spadku czy zniesienia współwłasności.

Konstrukcja postulowanego ciężaru realnego byłaby adekwatna do konstrukcji funkcjonujących w innych krajach - ciężar realny byłby ograniczonym prawem rzeczowym, na mocy którego właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za uiszczanie powtarzających się cyklicznie, określonych świadczeń pieniężnych bądź świadczeń w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Przedmiotem ciężaru realnego mogłoby być również prawo użytkowania wieczystego.

Projekt zakłada dwupostaciowość ciężaru realnego. Może on zostać ustanowiony zarówno na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (stanowi wówczas prawo związane z własnością gruntu), jak i oznaczonej osoby. Autorzy projektu przyjęli założenie, że ciężar realny ma postać tzw. ciężaru księgowego, a do jego powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Zwrócili też uwagę na to, że we współczesnych porządkach prawnych ciężary realne nie mogą istnieć wieczyście. Zniesienie ich ma następować poprzez wykup, o ile prawo zostało ustanowione na czas nieoznaczony lub oznaczony dłuższy niż 40 lat. W innych przypadkach prawo wygasa po upływie czterdziestu lat od jego powstania.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której ciężar realny został ustanowiony na czas życia uprawnionego - wówczas byłby on niezbywalny.

Kolejną istotną kwestią jest wysokość sumy wykupu, która miałaby być ustalana w umowie ustanowienia ciężaru realnego i pozostawać kwestią uzgodnień pomiędzy stronami. W przypadku braku takiego zastrzeżenia suma wykupu ustalona przez strony nie mogłaby w każdym razie przekraczać trzydziestokrotności świadczeń rocznych. Jeżeli zaś byłaby wyższa niż ich dziesięciokrotność, podlegałaby ujawnieniu w księdze wieczystej.

Omawiany projekt wychodzi naprzeciw potrzebie dostosowania obecnych regulacji do praktyki obrotu gospodarczego. Inny aspekt zagadnienia to możliwość wykorzystania tej instytucji przy realizacji głoszonych od dłuższego czasu zapowiedzi usunięcia prawa użytkowania wieczystego z systemu naszego prawa cywilnego. Pojawienie się tego nowego ograniczonego prawa rzeczowego mogłoby ten proces ułatwić i zmniejszyć opór tych, którzy sprzeciwiają się tym planom.

@RY1@i02/2014/148/i02.2014.148.183001000.802.jpg@RY2@

Tomasz Janik prezes Krajowej Rady Notarialnej

Tomasz Janik

prezes Krajowej Rady Notarialnej