Na kraty zewnętrzne potrzebna zgoda wspólnoty

W trosce o swoje bezpieczeństwo właściciele lokali w blokach wielomieszkaniowych, położonych na najniższych kondygnacjach, nierzadko instalują kraty we wnękach okiennych. Nie wszystkie wspólnoty określają jednak w dostatecznie precyzyjny sposób - w drodze uchwał - które części nieruchomości stanowią ich elementy wspólne. A to nie bez znaczenia, gdyż w konsekwencji pojawia się problem, czy członek wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie zainstalować kratę antywłamaniową, czy też musi uzyskać zgodę zarządu wspólnoty.

Nie ulega wątpliwości, że okna konkretnego lokalu nie są częścią wspólną budynku. Wynika to z licznego orzecznictwa sądów (por. wyrok SN z 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01, OSNP 2003/18/423, czy wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II 486/10 LEX 992591). Co za tym idzie, obowiązek utrzymania okien danego mieszkania spoczywa wyłącznie na właścicielu lokalu. Umiejscowione w części zewnętrznej budynku parapety, gzymsy i tzw. wiatrołapy nad wejściami do klatek schodowych są natomiast elementami wspólnymi nieruchomości. W konsekwencji każde przebicie ścian zewnętrznych i ingerencja w elewację (także wizualna) będzie korzystaniem z nieruchomości wspólnej, zmieniającym jej przeznaczenie i naruszającym współposiadanie pozostałych osób. Co więcej, art. 191 k.c. stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Oznacza to, że po połączeniu w sposób trwały z budynkiem krata okienna staje się współwłasnością wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

W świetle art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.) stanowiącego, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz, to właśnie ten organ w imieniu wszystkich właścicieli lokali podejmuje czynności zwykłego zarządu. Przy czym, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ww. ustawy, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jaką jest m.in. zainstalowanie kraty, wykracza poza katalog czynności zwykłego zarządu. Dlatego też w takich sytuacjach wymagana jest zgodna w formie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.

Osoby, które chcą zainstalować kraty, muszą również pamiętać, że zgodnie z art. 30 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89 poz. 414 ze zm.) wykonywanie robót polegających na instalowaniu krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych (ale również na obiektach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz wpisanych do rejestru zabytków) wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (na ogół będzie to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). W zgłoszeniu takim należy podać rodzaj, zakres robót i sposób wykonania krat oraz termin ich instalacji. Składając takie zgłoszenie, należy także udokumentować prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, poprzez przedstawienie aktu własności lokalu i uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na montaż krat.

Niezależnie od powyższego, należy zauważyć, że w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.), w odniesieniu do krat w par. 300 wskazano, że kraty zewnętrzne, zastosowane w otworach okiennych i balkonowych, powinny być wykonane tak, by nie można było wspinać się po nich do pomieszczeń położonych na wyższych kondygnacjach. Konstrukcja krat, która tworzy układ drabinkowy umożliwiający dostęp osób niepowołanych do lokalu położonego wyżej, jest sprzeczna z przepisami i w praktyce sądy administracyjne nakazują rozbiórkę takich konstrukcji (tak np. WSA w Białymstoku z 27 listopada 2001 r., sygn. akt SA/Bk 1125/01).

Trzeba jednak mieć na uwadze, że każda z uchwał zarządu wspólnoty może być zmieniona przez uchwałę późniejszą. Przykładowo, jeżeli wspólnota wyraziła zgodę na zainstalowanie krat w 2010 r., a cztery lata później przegłosowała uchwałę o pracach dociepleniowych budynku, to zarząd wspólnoty ma podstawy prawne do zdjęcia krat nawet wbrew stanowisku ich właścicieli.

Należy przy tym pamiętać, że kraty pozostają po odłączeniu od elewacji własnością członka wspólnoty, przy czym od treści projektu budowlanego i ustaleń z zarządem zależy, czy po remoncie bloku krata zostanie zainstalowana ponownie, czy też będzie zwrócona jej właścicielowi.

Zmiana przeznaczenia części elewacji wykracza poza zwykły zarząd

dr Marcin Mazuryk

 radca prawny, Szmulik & Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych Sp. k.