Upust trzeba oddać przy każdym opóźnieniu

Czytelniczka DGP spóźniła się z zawarciem ostatecznej umowy kupna nowego lokalu zaledwie o kilka dni w stosunku do wymaganego przepisami 12-miesięcznego terminu. Na nic zdały się jej tłumaczenia, że w ciągu roku od zbycia gminnej nieruchomości podjęła faktyczne kroki zmierzające do nabycia nowego lokalu mieszkalnego z podpisaniem umowy przedwstępnej na czele. Urzędnicy z warszawskiego Ratusza zażądali zwrotu udzielonej bonifikaty wynoszącej ok. 90 proc. wartości mieszkania, czyli 341 tys. zł. Ich pogląd potwierdziły warszawskie sądy obu instancji.

Prawo żądania zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty przysługuje gminie na mocy art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n., t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518). Może się ona go domagać, jeśli nabywca samorządowej nieruchomości zbył ją przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego - przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu od gminy. Jednak nawet jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej, mieszkaniec nie musi zwracać bonifikaty, o ile środki ze zbycia przeznaczy w ciągu 12 miesięcy na zakup nowej nieruchomości (art. 68 ust. 2a).

DGP sprawdził, jak w praktyce gminy podchodzą do tego przepisu. Dominuje stanowisko, że w ciągu 12 miesięcy należy dopełnić wszelkich formalności związanych z nabyciem nowej nieruchomości, a nie tylko ich części. Inaczej można by swobodnie obchodzić przepisy.

- Datą właściwą jest w takim przypadku data zawarcia ostatecznej umowy nabycia nieruchomości, gdyż to właśnie wtedy następuje skutek w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości - wyjaśnia Marta Witkowicz, dyrektor wydziału skarbu w krakowskim magistracie.

Identyczne tłumaczenia usłyszeliśmy m.in. w Częstochowie i Lublinie. Także prawnicy uważają, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wystarczy, by nie zwracać upustu.

- Umowa przedwstępna obejmuje zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie musi jednak do skutku tego doprowadzić. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą w zasadzie dowolnie przesuwać - zauważa Piotr Foitzik, adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

Co więcej, Trybunał Konstytucyjny już w wyroku z 21 września 1999 r. (sygn. akt K 6/98) stwierdził, że wąska wykładnia regulacji dotyczących zwrotu bonifikaty dokonywana przez organy administracji nie stanowi naruszenia ustawy zasadniczej.

Rozbieżności między mieszkańcami a samorządami pojawiają się również w odniesieniu do tego, na co dokładnie mogą pójść pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, którą wcześniej nabyło się z bonifikatą. Zgodnie z literalnym brzmieniem ustawy o gospodarce nieruchomościami środki muszą zostać przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Tymczasem część mieszkańców próbuje udowadniać przed sądami, że pieniądze można wydać nie tylko na zakup nowej nieruchomości, ale także na jej remont - tak aby doprowadzić ją do stanu umożliwiającego zamieszkanie.

- Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej od gminy przepisy jednoznacznie zobowiązują do nabycia za całość uzyskanych środków innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Odliczenie kosztów na modernizacje lub remonty nie jest brane pod uwagę - zastrzega Arkadiusz Nahuluk, dyrektor wydziału gospodarowania mieniem w Urzędzie Miasta Lublina.

- Jeżeli część środków ze sprzedaży lokalu nie została zagospodarowana bezpośrednio na zakup innej nieruchomości, to proporcjonalnie wyliczona część bonifikaty podlega zwrotowi - usłyszeliśmy w wydziale mienia i nadzoru właścicielskiego w częstochowskim magistracie.

Stanowisko samorządów znajduje potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądowym na czele z uchwałą Sądu Najwyższego z 30 marca 2012 r. (sygn. akt III CZP 4/12).

Piotr Pieńkosz

piotr.pienkosz@infor.pl

TRZY PYTANIA

Nowelizacja przepisów byłaby społecznie usprawiedliwiona

@RY1@i02/2014/098/i02.2014.098.183000700.802.jpg@RY2@

Michał Peljan radca prawny, kancelaria GESSEL

Samorządy uważają, że jeżeli sprzedało się mieszkanie nabyte od gminy po preferencyjnej cenie, to pieniądze w całości trzeba przeznaczyć na zakup innej nieruchomości, ale już nie na jej remont. Czy mają rację?

W obecnym stanie prawnym należałoby się opowiedzieć za zawężającą wykładnią art. 68 ust. 2a u.g.n. Z literalnej treści przepisu wynika, że wyłącznie nabycie innej nieruchomości mieszkaniowej pozwala na zachowanie bonifikaty, a w prawie administracyjnym pierwszeństwo mają właśnie zasady wykładni językowej. Za wąską interpretacją może przemawiać też to, że celem u.g.n. jest ograniczenie obrotu nieruchomościami nabytymi na preferencyjnych warunkach.

Nie jest to zbyt rygorystyczne podejście?

Aby korzystający z bonifikaty mieli możliwość jej zatrzymania w innych przypadkach niż wyraźnie wskazane w przepisie, konieczna byłaby nowelizacja ustawy. Wydaje się to nawet usprawiedliwione społecznie. Wobec coraz szerszego poszukiwania przez nabywców nieruchomości nadających się do remontu lub przebudowy możliwość zachowania bonifikaty nie powinna być ograniczana wyłącznie do zakupu nieruchomości. Podstawowym celem powinno być zobligowanie adresata bonifikaty do wykorzystania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe, a niewątpliwie do takich można zaliczyć wydatki remontowe.

Czy przy nieznacznym przekroczeniu 12 miesięcy na nabycie nowej nieruchomości mieszkaniec może powołać się wobec gminy na zawarty w kodeksie cywilnym zakaz nadużywania prawa podmiotowego?

Sądy z dużą ostrożnością korzystają z uprawnień, jakie przyznaje art. 5 k.c. Taką możliwość w przypadku bonifikat rozważał już SN w wyroku z 25 sierpnia 2011 r. (sygn. akt II CSK 640/10). Doszedł do konkluzji, że: "uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują warunku niesprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty, zarzucając naruszenie art. 5 k.c.". Niemniej wydaje się, że powołanie się na art. 5 k.c. w sprawach zwrotu bonifikaty nie jest całkowicie wykluczone. Przepis ten będzie mógł znaleźć zastosowanie, o ile wykaże się, że zachodzą szczególne i niespotykane standardowo okoliczności, które doprowadziły do braku możliwości skorzystania z art. 68 ust. 2 u.g.n. w wyznaczonym przez ustawodawcę terminie.

Rozmawiał Piotr Pieńkosz