Dłużnik nie jest bezradny w sytuacji, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest zbyt duże. Sąd może stanąć po jego stronie

Zapadł prawomocny wyrok w jednej z niewielu spraw sądowych, których wynik może być pomocny przedsiębiorcom przy interpretacji art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). Zgodnie z nim hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, a jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Sąd Okręgowy w Toruniu 14 października 2013 r. zakończył spór dwóch spółek na gruncie tego przepisu (sygn. akt VI GC 203/12).

Sześć razy więcej

Stan sprawy był następujący: powód (spółka akcyjna) zawarł z pozwanym (spółką komandytową) umowę współpracy handlowej. W jej ramach pozwany udzielił powodowi kredytu kupieckiego na kwotę 2 mln zł na zakup towarów. Na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń spółka akcyjna ustanowiła na swojej nieruchomości na rzecz kredytodawcy hipotekę umowną kaucyjną (tj. hipotekę zabezpieczającą wierzytelności o nieustalonej wysokości; forma zabezpieczenia pod taką nazwą dopuszczalna była do 2011 r.) do kwoty 3,3 mln zł.

Ze względu na konieczność udzielenia kolejnemu kontrahentowi zabezpieczenia na tej samej nieruchomości powód zwrócił się do pozwanego z prośbą o zmniejszenie kwoty hipoteki. Wskazał na jej nadmierność. Pozwany jednak odmówił. W związku z tym powód wypowiedział mu umowę współpracy handlowej. Po ponownym, znów bezskutecznym wezwaniu, spółka akcyjna skierowała do sądu pozew o ukształtowanie stosunku prawnego, łączącego ją ze spółką komandytową. Wniosła o zmniejszenie sumy hipoteki umownej kaucyjnej, ustanowionej na swojej nieruchomości, z kwoty 3,3 mln zł do 500 tys. zł. Tym bardziej że dług powoda został w międzyczasie spłacony do kwoty ok. 189 tys. zł należności głównej.

Sąd Okręgowy w Toruniu, rozstrzygając sprawę, przychylił się do stanowiska powoda, opartego na art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dowodził on, że zabezpieczenie hipoteczne udzielone pozwanemu jest nadmierne, a żądanie zmniejszenia sumy hipoteki uzasadnione. Przewyższała ona bowiem wartość zabezpieczonej wierzytelności. Żądanie powoda sąd uznał za rozsądne, a hipotekę w wysokości 500 tys. zł za adekwatną do zabezpieczanych wierzytelności, oscylujących wokół 300 tys. zł.

Informacją przydatną dla praktyków jest stanowisko powoda zaprezentowane przed sądem. Przekonywał on, że hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 3,3 mln zł przy wysokości wierzytelności, która przy założeniu 10-letniego okresu przedawnienia wynosić mogłaby maksymalnie 500 tys. zł (należność główna wraz z odsetkami ustawowymi za 10 lat), jest zabezpieczeniem rażąco nadmiernym.

Bariera opłaty

Na tle powyższego stanu faktycznego w obrocie gospodarczym rysują się jednak pewne problemy. Podmioty kredytujące, w tym udzielające kredytów kupieckich, tracąc klientów, często dla zasady odmawiają im zgody na zmniejszenie hipoteki. Polski ustawodawca, wprowadzając regulację zawartą w art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, słusznie próbuje temu przeciwdziałać. Czy skutecznie, okaże się jednak w praktyce. Chociaż wskazywany przepis obowiązuje od 20 lutego 2011 r., a więc stosunkowo długo, nie doczekał się jeszcze, mimo swojego niewątpliwego znaczenia, bogatszej wykładni praktycznej lub doktrynalnej.

Elementem stanowiącym niewątpliwą barierę w jego stosowaniu stanowić może bowiem dla wielu przedsiębiorców wysokość opłaty sądowej od pozwu o zmniejszenie zabezpieczenia hipotecznego (5 proc. kwoty, do której zamierzają oni zmniejszyć zabezpieczenie).

Kredytodawcy często dla zasady odmawiają zmniejszenia hipoteki

Magdalena Piotrowska

radca prawny

Grzegorz Hańczewski

radca prawny