Gmina zapłaci odszkodowanie, gdy nie zapewni lokalu socjalnego

Taka sytuacja jest patowa, ale niestety zgodna z przepisami. W wyroku eksmisyjnym sąd zawsze musi wskazać, czy najemcy, który ma opuścić mieszkanie, przysługuje prawo do lokalu socjalnego, czy nie. Gminy nie dysponują dużą liczbą wolnych lokali, które spełniałyby takie wymogi, tym bardziej, że najczęściej są to mieszkania z odzysku, bo samorządy nie budują nowych. W dodatku eksmitowanego lokatora nie można przenieść do wskazanego przez gminę lokalu socjalnego na siłę, potrzebna jest jego zgoda. A on może np. stwierdzić, że lokal nie nadaje się do zamieszkania z powodu zagrzybienia, zawilgocenia lub znajduje się na czwartym piętrze bez windy, zaś on porusza się na wózku inwalidzkim.

Najemca, który nadal zajmuje mieszkanie, już po wyroku eksmisyjnym powinien co miesiąc wnosić zamiast czynszu opłatę zwaną odszkodowaniem, ale w wysokości dotychczasowego czynszu, jaki miał obowiązek opłacać. Właściciel ma natomiast prawo do odszkodowania uzupełniającego w wysokości różnicy między kwotą, którą uiszcza lokator, a tą, którą otrzymałby wynajmując mieszkanie na wolnym rynku (bierze się pod uwagę rzeczywiste stawki, które mógłby uzyskać). W związku z tym może wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie uzupełniające do gminy, na terenie której znajduje się lokal i na której ciąży obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego. Jeśli najemca z wyrokiem eksmisyjnym nie płaci swojej części odszkodowania, gmina musi uregulować pełną kwotę.

Pozew, w którym wystarczy wskazać, że lokal socjalny nie został dostarczony, należy złożyć do sądu właściwego ze względu na siedzibę gminy. Wysokość dochodzonego odszkodowania zadecyduje o tym, czy będzie to sąd rejonowy czy okręgowy (gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. zł).

Jakie warunki powinien spełniać lokal socjalny

Musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Może mieć obniżony standard, co oznacza np. brak w jego obrębie pomieszczeń higieniczno-sanitarnych lub to, że jest częścią lokalu wspólnego. Powierzchnia pokoi (nie użytkowa) lokalu socjalnego nie może być mniejsza niż 5 mkw. na osobę, jeśli ma w nim zamieszkać więcej niż jedna osoba lub 10 mkw. na osobę, jeśli jest to gospodarstwo jednoosobowe.

@RY1@i02/2014/061/i02.2014.061.00700030c.803.jpg@RY2@

Pawel Ułatowski/Agencja Gazeta

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2014/061/i02.2014.061.00700030c.804.jpg@RY2@

Wojtek Górski

Piotr Czachorowski radca prawny, Kancelaria Radców Prawnych Czachorowscy

Przyznanie przez sąd dłużnikowi lokalu socjalnego rzadko doprowadzi do rychłej wyprowadzki, bo nawet najbogatsze gminy borykają się z niedoborem lokali socjalnych, co sprawia, że orzeczona wobec nich eksmisja nie może zostać wykonana przez wiele miesięcy po orzeczeniu obowiązku opuszczenia lokalu. Gdy gmina opóźnia się z przyznaniem lokalu socjalnego, co zazwyczaj się zdarza, to na postawie art. 417 k.c. właściciel może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym przeciwko niej z tytułu zaniechania przy wykonywaniu władzy publicznej. Na korzyść właściciela działa wówczas to, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego odszkodowanie nie jest uzależnione od wykazania winy gminy w związku z zapewnieniem lokalu socjalnego. Obejmuje zarówno poniesione przez właściciela straty, jak i zysk, jaki mógłby uzyskać, wynajmując lokal po rynkowych stawkach czynszu w czasie zajmowania go przez dłużnika już po orzeczeniu jego eksmisji.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).

Art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).