Sąd Najwyższy uznał racje członków wspólnot

@RY1@i02/2014/021/i02.2014.021.183000400.802.jpg@RY2@

Piotr Ciszewski radca prawny Ciszewski & Demiańczuk sp. j.

Skład siedmiu sędziów Sąd Najwyższego uznał w środę, iż członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo cedować na wspólnotę uprawnienia przysługujące im wobec dewelopera w związku z wadami nieruchomości wspólnej (sygn. akt III CZP 84/13). To dobra informacja?

To bardzo dobra informacja. Gdyby Sąd Najwyższy orzekł inaczej, pozbawiłoby to wspólnoty - a de facto mieszkańców - prawa do wnoszenia powództw przeciwko deweloperom tytułem odszkodowania lub rękojmi w zakresie części wspólnych budynku. W praktyce spowodowałoby to bezkarność deweloperów w zakresie odpowiedzialności za wadliwie wykonane budynki. Środowa uchwała oznacza zatwierdzenie dotychczasowej praktyki sądowej, a zatem mieszkańcy mogą czuć się, choćby teoretycznie, zabezpieczeni.

Co by się stało, gdyby SN zajął odmienne stanowisko?

Mielibyśmy zdecydowanie duży problem. Po pierwsze, deweloperzy nie byliby już specjalnie skłonni do naprawiania jakichkolwiek wad w budynkach, wiedząc, że w praktyce ich odpowiedzialność jest znikoma. Po drugie, niejasny byłby byt spraw sądowych wspólnot przeciw deweloperom, które na dzień wydania orzeczenia są zawisłe przed sądami. Trzeba pamiętać, że niektóre z nich toczą się od lat, a wspólnoty poniosły znaczne koszty związane z prowadzonymi procesami. Nie znamy jeszcze uzasadnienia, ale z całą pewnością już sama treść tezy uchwały wskazuje na to, że składu siedmiu sędziów Sąd Najwyższego kierował się tu - poza obowiązującym prawem - względami praktycznymi i zasadami współżycia społecznego.

Z czego wynikały rozbieżności, które doprowadziły do tego, że SN musiał zająć się odpowiedzią na pytanie o uprawnienia członków wspólnoty?

W głównej mierze z tego, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot ułomny nie ma prawa samodzielnie występować przeciwko deweloperowi w postępowaniu sądowym. Może to czynić tylko i wyłącznie na podstawie umów cesji praw zawartych z jej członkami - czyli mieszkańcami. Było to już potwierdzone przez dotychczasowe orzecznictwo, ale cały czas dalej kwestionowane przez deweloperów. Już samo to, że do wszczęcia powództw konieczne były umowy cesji, sprawiał duże trudności w praktyce, teraz jednak chciano wspólnotom w ogóle odebrać prawo występowania do sądu. Na szczęście omawiane orzeczenie odpowiedziało na pytanie, czy i jak mieszkańcy mogą domagać się odszkodowań lub napraw w zakresie części wspólnych budynku. To nadal jednak tylko jeden z wielu problemów związanych z tematyką wspólnot mieszkaniowych. Biorąc jednak pod uwagę orzeczenie Sądu Najwyższego, mam nadzieję, iż w niedalekiej przyszłości także inne problemy prawne wspólnot zostaną rozwiązane.

Rozmawiała Anna Krzyżanowska