Pierwszy kontrahent nie odpowiada za to, że kolejny nie chce płacić tyle co poprzednik

To, że wynajmuja?cy korzysta z uprawnienia do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z przyczyn, za kto´re odpowiada najemca, nie powoduje jednak powstania po jego stronie roszczenia odszkodowawczego w postaci uzyskania mniejszego czynszu od kolejnych najemco´w niż od tego pierwotnego lokatora.

Powodowie M.J., R.W. i B.M. pozwali Polskie Hurtownie S.A., żądając kwoty 85 tys. zł odszkodowania za utracone korzys´ci w zwia?zku z uzyskaniem mniejszego czynszu najmu od nowych lokatoro´w najmuja?cych ich lokale uz˙ytkowe. Powodowie tworza?cy spo´łke? cywilna? zawarli bowiem z pozwaną spółką jako najemca?, umowe? najmu budynku. Miesie?czny czynsz wynosił 55 tys. zł. Strony sporza?dziły aneks do umowy i ustaliły, z˙e umowa be?dzie trwała do 2013 r. z moz˙liwos´cia? jej przedłuz˙enia.

Przy sporza?dzaniu aneksu Polskie Hurtownie reprezentowali M.J. i B.M. Pozwana wypowiedziała jednak umowe? najmu z szes´ciomiesie?cznym okresem wypowiedzenia. Jednocześnie uznała, że doszło do nadpłaty czynszu w zwia?zku ze zmniejszeniem sie? powierzchni budynko´w obje?tej najmem. Złoz˙yła więc os´wiadczenie o potra?ceniu nadpłaty z wierzytelnos´cia? czynszowa?. Powodowie wezwali najemce? do zapłaty, a następnie - z uwagi na jej brak - rozwia?zali umowe? ze skutkiem natychmiastowym. Znaleźli nowych lokatorów, ale już z niższym czynszem.

Wezwali zatem byłego najemcę do zapłaty kwoty stanowia?cej ro´z˙nice? pomie?dzy wysokos´cia? czynszu z umowy z nim zawartej a wysokos´cia? opłaty obecnie uzyskiwanej od nowych najemco´w.

Sa?d okre?gowy oddalił powo´dztwo. W jego ocenie umowa najmu była niewaz˙na, poniewaz˙ zawarcie jej nasta?piło z naruszeniem art. 210 par. 1 kodeksu spółek handlowych. M.J. był bowiem członkiem spo´łki cywilnej, kto´rej wspo´lnicy (jako wynajmuja?cy) zawarli umowe? z pozwana? spo´łka?, przy czym pozwana? reprezentował (jako prezes zarza?du) M.J. Podpisywał też aneks do umowy najmu. Oznacza to, z˙e M.J. nalez˙ał do grupy wynajmuja?cych, a jednoczes´nie reprezentował spo´łke? pozwaną przy zawieraniu i zmianie umowy. Powodowie wnieśli apelację, którą sa?d apelacyjny oddalił. Stwierdził, z˙e nie doszło do ukształtowania sie? stosunku najmu mie?dzy stronami. Pozwana korzystała z nieruchomos´ci bez tytułu prawnego i uiszczała opłaty za to korzystanie. Nie wchodziło w gre? rozwia?zanie umowy najmu w wyniku wypowiedzenia. Z chwila? wydania nieruchomos´ci powodowie utracili zatem prawo do z˙a?dania wynagrodzenia, a jego nieuiszczenie nie mogło stanowic´ zawinionego naruszenia umowy. Powodowie złożyli skargę kasacyjną.

Sa?d Najwyz˙szy oddalił skargę. Powodowie (wynajmuja?cy) ujmowali swo´j uszczerbek maja?tkowy w ten sposo´b, z˙e powstał on po rozwia?zaniu umowy w wyniku jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym z przyczyn obcia?z˙aja?cych najemce?. Obejmował on ro´z˙nice? mie?dzy wysokos´cia? czynszu (jaki by wynajmuja?cy uzyskali, gdyby trwał jeszcze stosunek najmu) a czynszem, jaki faktycznie uzyskali od nowych najemco´w tej nieruchomos´ci. Utrzymywali, z˙e ro´z˙nica stanowi ich uszczerbek w postaci utraconego zysku z art. 361 par. 2 kodeksu cywilnego.

SN wskazał, że roszczenie odszkodowawcze powodo´w nalez˙y uznac´ za nieuzasadnione niezalez˙nie od tego, czy przyjmuje sie? prawna? skutecznos´c´ umowy najmu. Gdyby przyjmowac´ skutecznos´c´ tej umowy, to nalez˙y stwierdzic´, z˙e wykonanie przez wynajmuja?cego uprawnienia do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z przyczyn, za kto´re odpowiada najemca (art. 471 k.c.), nie powoduje jednak powstania po stronie wynajmuja?cego takiego roszczenia odszkodowawczego w postaci uzyskania mniejszego czynszu od innych lokatorów po opuszczeniu nieruchomos´ci przez pierwotnego najemce?. W wyniku wykonania przez wynajmuja?cych uprawnienia kształtuja?cego w postaci wypowiedzenia natychmiastowego umowy najmu doszło do wygas´nie?cia stosunku najmu i zwrotu przedmiotu najmu. Po rozwia?zaniu zaś stosunku najmu były wynajmuja?cy moz˙e oczywis´cie dochodzic´ od byłego najemcy odpowiednich roszczen´ wynikaja?cych z tego stosunku - np. o zapłate? zaległych rat czy roszczen´ odszkodowawczych powstałych w zwia?zku z niewykonaniem lub nienalez˙ytym wykonaniem obowia?zko´w kontraktowych przez najemce?.

Wyrok Sa?du Najwyz˙szego z 17 marca 2016 r., sygn. akt II CSK 341/15

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2016/101/i02.2016.101.18300410c.802.jpg@RY2@

Michał Paprocki radca prawny z Kancelarii Radcowskiej Chmaj i Wspólnicy

Bez wątpliwości należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu do analizowanego wyroku. Nie do przyjęcia jest argumentacja powodów, w której stawiana jest teza, że natychmiastowe wypowiedzenie umowy przez wynajmującego z przyczyn, za które odpowiada najemca, powoduje powstanie po stronie wynajmującego roszczenia odszkodowawczego wobec uzyskania mniejszego czynszu od innych najemców po wynajęciu nieruchomości nowym lokatorom. W analizowanej sprawie sądy meriti dodatkowo analizowały skuteczność zawarcia umowy najmu, jednak nie ma to zasadniczego znaczenia. W sytuacji braku skutecznie zawartej umowy roszczenie powodów byłoby w sposób oczywisty bezzasadne, nie istniałaby żadna podstawa do odpowiedzialności kontraktowej. Nawet przy założeniu, że umowa była skuteczna i ważna, to na skutek wypowiedzenia - wygasła, a zawarcie przez wynajmującego nowej umowy, na gorszych warunkach, nie może stanowić podstawy do odpowiedzialności poprzedniego najemcy. Błąd powodów polegał w tym przypadku na błędnym sformułowaniu powództwa. Podstawą odpowiedzialności najemcy powinny być okoliczności, które można kwalifikować jako niewykonanie lub nienależyte wykonanie postanowień umowy.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl