Ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami rolnymi

W pierwszych dwóch artykułach ustawy uregulowany został jeden z jej głównych skutków: na pięć lat, licząc od dnia wejścia ustawy w życie, wstrzymana zostaje sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na zasób ten składa się zarówno mienie nabyte przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR), jak i nieruchomości rolne (w rozumieniu kodeksu cywilnego) znajdujące się w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych lub też w Państwowym Funduszu Ziemi. Sprzedaż dokonana z pominięciem tych regulacji uznana będzie z mocy prawa za nieważną. Tak więc nawet sporządzenie aktu notarialnego nie doprowadzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Jednocześnie ustawodawca określa w tym kontekście pewne wyjątki.

Plan i studium - ułatwieniem

Zgodnie z określonymi w ustawie wyjątkami przedmiotowy zakaz nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych na inne cele niż rolne w:

● studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

● miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego,

● ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustawodawca doprecyzował, że mogą to być w szczególności cele związane z parkami technologicznymi, parkami przemysłowymi, centrami biznesowo-logistycznymi, składami magazynowymi, inwestycjami transportowymi, budownictwem mieszkaniowym oraz obiektami sportowo-rekreacyjnymi. Nie jest to oczywiście katalog zamknięty. Z przedmiotowego przepisu wynika zresztą, że każdy cel inny niż rolny powoduje wyłączenie danej nieruchomości z tej regulacji.

Ponadto zaznaczyć trzeba, że tego typu wyłączenie może mieć różne, szerokie podstawy. Nie budzi wątpliwości ujęcie innego niż rolnicze przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub dopuszczenie innej niż rolna inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy, ale wystarczą nawet odpowiednie zapisy studium. Jednak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie stanowi aktu powszechnie wiążącego. Tak więc poczynienie w nim odpowiednich zapisów stanowi co najwyżej pośredni, wstępny etap w procedurze odrolnienia gruntu. Jednak z perspektywy zmian zawartych w analizowanej ustawie, będzie to wystarczające.

Na tym jednak nie koniec. Ustawodawca dodał, że przepisu związanego z wyłączeniem możliwości sprzedaży nie stosuje się do nieruchomości położnych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami, ogródków przydomowych, a także samych nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.

Warto zwrócić uwagę na ostatni z wymienionych przykładów. Przedmiotowa ustawa odnosi się do zróżnicowanych sytuacji, stanów faktycznych związanych ze stosunkami rolnymi i rynkiem nieruchomości rolnych. Nie powinno więc mylić się tej dopuszczalnej powierzchni - podanej dla wyjątków od zakazu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa - np. z powierzchnią gospodarstwa rolnego, która nie może przekraczać 1 ha.

Za zgodą ministra

Jednak i w odniesieniu do pozostałych nieruchomości rolnych z zasobu Skarbu Państwa ustawodawca przewiduje wyjątki. Otóż również minister właściwy do spraw rozwoju wsi (minister rolnictwa) może, na wniosek prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrazić zgodę na sprzedaż takiej nieruchomości. Możliwe uzasadnienie powyższego jest określone przez ustawodawcę dosyć szeroko. Mogą bowiem stać za tym względy społeczno-gospodarcze. Oznacza to, że wiele przypadków ważnych zarówno z perspektywy indywidualnej, jak i ogólnokrajowej, a nawet na przykład gminnej - w razie takiej woli ze strony ministra będzie mogło zostać w każdej sytuacji wyłączonych. Aby tak się stało, odpowiedni wniosek do ministra musi jednak złożyć prezes ANR. Złożenie przez niego wniosku - w myśl przyjętych przepisów - będzie już całkiem uznaniowe.

Zakaz związany ze zbywaniem nieruchomości z Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa jest bardzo rygorystyczny. W ustawodawstwie nie da się znaleźć zbyt wielu ograniczeń, które odnosiłyby się do tak dużego zasobu. Stąd też biorą się tak szeroko określone możliwości zwolnień i uchyleń od przedmiotowego zakazu. W ramach wykładni celowościowej można zresztą dodać, że wszelkie wątpliwości w tym zakresie (odnoszące się do brzmienia poszczególnych nowych przepisów) powinny być interpretowane w taki sposób, aby dopuścić sprzedaż.

Minister rolnictwa może na wniosek prezesa ANR wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że wiele nieruchomości ważnych zarówno z perspektywy indywidualnej, jak i ogólnokrajowej, a nawet gminnej - w razie woli ze strony ministra będzie mogło zostać zbytych.

RAMKA 1

Zmiany w wielu aktach prawnych

Ustawa z 3 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw stanowi nowelizację sześciu ustaw:

● z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.),

● z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.),

● 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 520 ze zm.),

● z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomoś- ciami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1014 ze zm.),

● z 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1433 ze zm.),

● z 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawania nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1090).

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300250c.101.gif@RY2@

Nowe rozwiązania

Mniej swobody w obrocie rynkowym ziemią rolną

Mniej możliwości zwolnień przewiduje kolejna istotna zmiana wprowadzona przez przedmiotową ustawę. Odnosi się ona do wszystkich pozostałych nieruchomości rolnych (czyli tych, które są lub mogą być przeznaczone na cele rolnicze; nie dotyczy to nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na inne cele). Nie wprowadza, co prawda, zupełnego zakazu przy ich zbywaniu, ale w stopniu znaczącym ogranicza swobodę obrotu nimi na rynku.

Jedną z nowelizowanych ustaw jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Warto zauważyć w pierwszej kolejności, że do ustawy dodano preambułę, w której wskazano, że jej głównymi celami są: wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych (stanowiących podstawę ustroju rolnego), zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej, zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli oraz wspieranie zrównoważonego rolnictwa. O wartościach tych trzeba pamiętać przy wykładni kolejnych przepisów. A zgodnie z nimi - w szczególności art. 2a znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Gdy nabywana nieruchomość albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, aby rolnikiem indywidualnym był jeden z małżonków.

Przez nabycie nieruchomości rolnej należy w tym kontekście rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej, orzeczenia sądu, rozstrzygnięcia organu administracji publicznej lub innego zdarzenia prawnego. Powyższe okoliczności dotyczą więc zarówno przypadku sprzedaży, darowizny, zamiany, wniesienia nieruchomości tytułem aportu do spółki, jak i nabycia własności nieruchomości na podstawie postanowienia sądu. Na tym nie koniec. Jest jeszcze jedno ograniczenie. Zgodnie z nim powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych w ramach prowadzonego przez nabywcę gospodarstwa rolnego.

Ustawodawca wprowadza kilka wyjątków od tej zasady. Nie jest już ich tak wiele, jak w przypadku zakazu zbywania nieruchomości państwowych, ale warto o nich pamiętać. Dotyczą one zbywania nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy (czyli zstępnych, wstępnych, rodzeństwu, dzieci rodzeństwa, małżonki, osób przysposabiających i przysposobionych), jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa i działającą na jego rzecz ANR, a także kościoły i związki wyznaniowe. Warto podkreślić, że w tym ostatnim przypadku ustawodawca nie wprowadza żadnych dodatkowych zastrzeżeń ani warunków (np. nabycie nieruchomości na cele działalności sakralnej itd.). Podmioty te po prostu w sposób nieograniczony zostały dopuszczone do obrotu nieruchomościami rolnymi.

Kolejna grupa wyłączeń wiąże się z przypadkami nabywania nieruchomości w wyniku dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub też na podstawie art. 151 i 231 kodeksu cywilnego. Dotyczy to sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku (i następnie nabywania gruntu pod tym budynkiem) oraz wzniesienia na gruncie budynku lub innego urządzenia o wartości przekraczającej znacznie wartość gruntu przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

W ramach tej grupy warto podkreślić zwłaszcza przypadek dziedziczenia. W trakcie dyskusji w sferze publicznej przedstawiano różne warianty zmian. Trzeba podkreślić, że dziedziczenie zostało z ograniczeń wprowadzanych ustawą jednoznacznie wyłączone. Z innej strony przy okazji dziedziczenia nieruchomości rolnych ANR i tak będzie mogła je w niektórych przypadkach przejąć. Tak więc nie zablokowano zupełnie możliwości dziedziczenia takich nieruchomości, ale nie ma gwarancji, że każdy taką nieruchomość bez problemów odziedziczy.

Na tym jednak nie koniec. W pewnych sytuacjach nabycie nieruchomości rolnej może odbyć się za zgodą prezesa ANR. Zgoda taka musi zostać wyrażona w formie decyzji administracyjnej. Zbywca jako wnioskodawca może uzyskać taką zgodę w sytuacji, gdy wykaże, że nie było możliwości zbycia nieruchomości na rzecz któregoś z wyżej wymienionych podmiotów (co w praktyce może okazać się trudne i w dużym stopniu zależeć będzie od zgody prezesa ANR). Ponadto trzeba uzasadnić, że nabywca daje należytą rękojmię prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Jeżeli zaś wnioskuje o wydanie zgody potencjalny nabywca (będący osobą fizyczną), to takie samo zwolnienie może wystąpić w przypadku, gdy osoba taka ma kwalifikacje rolnicze (nawet jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym), daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie pięciu lat na terenie gminy, w której położona jest co najmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład przyszłego gospodarstwa rolnego.

Po poprawkach Senatu dodano jeszcze jedno możliwe wyłączenie. Zgodnie z nim przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nie ma znaczenia, czy nieruchomości te są zabudowane, czy są w jakiś konkretny sposób zagospodarowane, czy też nie. Podlegają one obrotowi na normalnych zasadach.

Warto podkreślić, że nabywca zobowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość rolna, przez co najmniej 10 lat od dnia nabycia nieruchomości. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna - musi to gospodarstwo prowadzić osobiście. Wymóg ten nie dotyczy jednak nabywców - jednostek samorządu terytorialnego, osób bliskich zbywcy, kościołów i związków wyznaniowych czy też nabywców nieruchomości na podstawie dziedziczenia.

W przepisach przejściowych ustawodawca wyłączył stosowanie tych regulacji w kilku przypadkach. Dotyczą one nieruchomości rolnych posiadających w dniu wejścia ustawy w życie ostateczne decyzje o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne, a także gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni, która nie przekracza 0,5 ha. Grunty te - żeby nie podlegać nowym regulacjom - powinny być zajęte pod budynki mieszkalne i inne budynki i budowle - jeżeli tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. Wprowadzenie niniejszych ograniczeń stanowi wyraz pewnego kompromisu ustawodawcy ze środowiskiem deweloperskim.

W pewnych sytuacjach nabycie nieruchomości rolnej może odbyć się za zgodą prezesa ANR w formie decyzji administracyjnej.

Nabywca zobowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 10 lat od dnia nabycia nieruchomości. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna - musi to gospodarstwo prowadzić osobiście. Wymóg ten nie dotyczy jednak jednostek samorządu terytorialnego.

Przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej, orzeczenia sądu, rozstrzygnięcia organu administracji publicznej lub innego zdarzenia prawnego.

Sprzedaż nieruchomości - skutki związane z nową ustawą

Jednostka samorządu terytorialnego to jeden z podmiotów, które jako nabywcy zostały wyłączone ze skutków omawianej regulacji. Oznacza to, że gmina, powiat, województwo będą mogły bez większych przeszkód nabyć nieruchomości rolne. Problem wystąpi jednak w przypadku, kiedy jakaś jednostka samorządu terytorialnego będzie chciała zbyć daną nieruchomość. Wówczas będzie ona związana wszystkimi przedstawionymi wyżej ograniczeniami.

Warto o tym pamiętać w szerszym kontekście, obejmującym chociażby różne formy zbycia nieruchomości publicznych przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W zależności od przypadku przewidziany tam został tryb przetargowy lub bezprzetargowy. Analizowana ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw nie zmienia w żaden sposób ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc do regulacji tej ustawy znajdują zastosowanie wszystkie przedstawione powyżej skutki.

Zasygnalizować w tym miejscu należy możliwe problemy przy dokonywaniu wykładni. O ile bowiem można przyjąć, że przetarg dotyczący zbycia nieruchomości w takich przypadkach może być dokonywany np. wśród grupy osób będących rolnikami indywidualnymi (w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), o tyle znacznie więcej wątpliwości pojawi się przy trybie bezprzetargowym.

Pierwszeństwo bez pierwszeństwa

Zasygnalizować tu należy potencjalne dylematy związane z przypadkami, kiedy nieruchomość miałaby być bezprzetargowo zbywana na rzecz:

● osób, mających zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa nabycia takiej nieruchomości (a zwłaszcza osoby mającej roszczenie o nabycie nieruchomości inne niż na podstawie art. 151 lub 231 kodeksu cywilnego lub byłych właścicieli takich nieruchomości sprzed grudnia 1990 r.),

● użytkowników wieczystych takich nieruchomości (którzy chcieliby, aby na ich rzecz w trakcie trwania prawa użytkowania wieczystego dokonać zbycia takiej nieruchomości),

● współwłaścicieli takich nieruchomości, chcących nabyć kolejne udziały.

W ostatnim ze wskazanych przypadków należy się powołać na zmianę wprowadzoną omawianą ustawą do kodeksu cywilnego. Do art. 166 kodeksu cywilnego dodano bowiem par. 3, zgodnie z którym nową ustawę stosuje się także do sprzedaży udziału nieruchomości rolnej. Również zgodnie z art. 2c pkt 2 nowego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przedstawione przepisy stosuje się do nabycia udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Tak więc, jeżeli współwłaściciel nie będzie spełniał nowych kryteriów ustawowych, nie sposób stwierdzić możliwości nabycia przez niego udziału. Jedynym rozwiązaniem byłoby spełnienie przez niego kryteriów określonych w nowym brzmieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności w artykule 2a, a zwłaszcza dawanie rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Pamiętać trzeba też o konieczności prowadzenia przez 10 lat gospodarstwa rolnego.

Na obecnym etapie nie sposób znaleźć argumentów, które w jakikolwiek sposób modyfikowałyby ten mechanizm w przypadku bezprzetargowego zbywania nieruchomości rolnej przez gminę użytkownikowi wieczystemu. Jeżeli użytkownik nie będzie spełniał kryteriów rolnych - również nie będzie mógł nabyć przedmiotowej nieruchomości.

Najwięcej dylematów wiązać się może z instytucją prawa pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości. Instytucja ta została wprowadzona po to, aby z jednej strony szybciej rozwiązywać sporne sytuacje, a z drugiej - stanowić pewną formę zadośćuczynienia. Analizując wyjątki od wprowadzanych ograniczeń - ujęte w art. 2a ust. 3 nowego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - wskazać należy, że nie obejmują one niniejszego przypadku i nie ma innych podstaw, aby je zastosować. Wyjątki te są bowiem sformułowane w taki sposób, że wskazują konkretne uprzywilejowane podmioty lub konkretne przepisy. Wśród podmiotów są jednostki samorządu terytorialnego, kościoły i związki wyznaniowe (również objęte trybem bezprzetargowym przy zbywaniu nieruchomości w ustawie o gospodarce nieruchomościami). Przyjąć należy, że jeśli ustawodawca chciałby uwzględnić w ramach tych wyjątków również osoby posiadające prawo pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości - uczyniłby to wprost. Natomiast przy obecnym układzie podmioty te tracą przyznane im prawo pierwszeństwa przy nabywaniu nieruchomości rolnych. Analogicznie utrudniono zbycie nieruchomości na rzecz innych podmiotów objętych trybem bezprzetargowym, na przykład zarządzających specjalnymi strefami ekonomicznymi.

Dodać też trzeba, że zgodnie z nowym brzmieniem art. 2c ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wymienione wyżej przepisy odnoszą się odpowiednio również do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości. Nie będzie więc możliwe obejście wprowadzonych zakazów i ograniczeń przez ustanowienie użytkowania wieczystego zamiast sprzedaży nieruchomości rolnej. Niewykluczone jednak, że problemy związane z użytkowaniem wieczystym zostaną rozwiązane w ramach osobnej nowelizacji. Jest bowiem pomysł, aby zupełnie zlikwidować prawo użytkowania wieczystego i przekształcić je w prawo własności.

Konsekwencje ograniczeń

Z perspektywy JST jako potencjalnego zbywcy nieruchomości warto zauważyć jeszcze jedną część nowych regulacji. Do tej pory wskazano, że:

● co do zasady (wyłączając pewne grupy, wśród których znajdują się zresztą jednostki samorządu terytorialnego) nie można nieruchomości rolnej sprzedać podmiotom innym niż rolnicy indywidualni;

● za zgodą prezesa ANR (w formie decyzji administracyjnej) można odstąpić od tego zakazu, jeżeli potencjalny nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i zobowiąże się do zamieszkiwania w gminie przez okres co najmniej 5 lat.

Jeżeli jednak prezes ANR w tym ostatnim przypadku nie wyda pozytywnej decyzji, to aktualny właściciel nieruchomości uzyskuje kolejne uprawnienie. Może w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, zażądać od ANR oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości. Odbywać się ma to za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej (która to wartość będzie określana przez agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości przewidzianych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami). O wysokości danej kwoty ANR musi powiadomić właściciela nieruchomości w terminie miesiąca od dnia otrzymania od niego żądania. Jeżeli właścicielowi nieruchomości kwota ta nie będzie odpowiadała, to może alternatywnie:

● wystąpić do sądu powszechnego o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości (i w ten sposób jeszcze raz ustalić, jaka jest wartość przedmiotowej nieruchomości) albo

● złożyć na piśmie oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia nieruchomości przez agencję.

Przy drugim z wymienionych przypadków ANR przysługiwać będzie względem właściciela nieruchomości roszczenie o zwrot poniesionych kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości. Czyli właściciel nieruchomości ma na tym etapie alternatywę: albo walczyć przed sądem o ustalenie wyższej niż to proponuje agencja wartości nieruchomości, albo zgodzić się na przedłożoną propozycję, albo w końcu zrezygnować, pokrywając jednak koszty dokonanej wyceny.

Kluczowe wydaje się to, że właściciel nieruchomości (w tym również JST) może żądać od ANR nabycia tej nieruchomości, a agencja nie może odmówić. Ewentualny spór dotyczyć może ceny za nieruchomość, która to cena jednak również może być określona w postępowaniu sądowym. Po rozpoczęciu tej procedury nie można jednak będzie się z niej wycofać bez poniesienia określonych wydatków (nawet w przypadku rezygnacji ze strony właściciela). Można zwrócić uwagę również na to, że w związku z powyższym podstawą do zmuszenia ANR do nabycia nieruchomości rolnej (bez ustalonej odgórnie ceny) będzie jedynie niewyrażenie zgody prezesa agencji na zbycie tej nieruchomości innej osobie. Może wówczas zdarzyć się, że prezes agencji stwierdzi:

● iż określone przesłanki do nabycia nieruchomości po stronie nabywcy występują, ale nie wyraża zgody,

● iż określone przesłanki do nabycia nieruchomości po stronie nabywcy nie występują.

Tak więc z perspektywy właściciela nieruchomości wystarczające będzie to, że złoży do prezesa ANR wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez inną osobę niż z grupy podstawowej (rolnicy indywidualni, najbliżsi, jednostki samorządu, kościoły i związki wyznaniowe). Powinien wykazać, że nie jest możliwe nabycie nieruchomości przez kogoś ze wskazanej grupy, a inny konkretny potencjalny nabywca daje rękojmię prowadzenia działalności rolniczej i nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Niezależnie od uzasadnienia decyzji odmownej można potem będzie rozpoczynać procedurę zmierzającą do nabycia nieruchomości przez agencję. Może to być traktowane jako sposób zbycia nieruchomości samorządowych. Znów trzeba jednak wytknąć małą precyzję części wspomnianych przepisów i możliwość pojawiania się różnych stanowisk i koncepcji w ramach bardziej szczegółowych stanów faktycznych.

Kto skorzysta pierwszy

Na tym jednak nie koniec kluczowych zmian ustawowych związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi. Zmieniony został art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadza on prawo pierwokupu nieruchomości rolnej na rzecz jej dzierżawcy. Tak jak w poprzednich przypadkach, ustawodawca w żaden sposób nie wyłącza nieruchomości samorządowych spod nowych regulacji. Również względem nich stosuje się więc przedmiotowe przepisy. Można przyjąć, że w pewnym stopniu będą one zastępowały prawo pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości (o którym pisaliśmy powyżej).

W tym miejscu można dodać, że prawo pierwszeństwa tym różni się od prawa pierwokupu, że to pierwsze jest wykonywane zupełnie przed nabyciem nieruchomości. Prawo pierwokupu - w pełni zrealizowane - wymaga natomiast rozdzielenia umowy sprzedaży na warunkową, zobowiązującą umowę sprzedaży oraz rozporządzającą umowę sprzedaży.

Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje jednak pod pewnymi warunkami. Zgodnie z nimi:

● umowa dzierżawy musi zostać zawarta w formie pisemnej i z datą pewną. Powinna być ponadto wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,

● nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy (a gospodarstwo rolne zgodnie z treścią ustawy nie może mieć powierzchni mniejszej niż 1 ha).

Ponadto właściciele zbywanej nieruchomości (w tym również JST) powinni pamiętać, że o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba zawiadomić dzierżawcę tej nieruchomości zawsze, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata. Może więc zdarzyć się sytuacja, że dzierżawca nie będzie miał prawa pierwokupu (gdyż nieruchomość rolna nie wchodzi w skład jego gospodarstwa rolnego lub umowa nie była zawarta w formie pisemnej z datą pewną), ale i tak musi on zostać poinformowany o treści umowy sprzedaży.

Jeżeli w danym przypadku nie występuje uprawniony do pierwokupu w trybie wyżej opisanym, uprawnienie to uzyskuje z mocy prawa ANR (działająca na rzecz Skarbu Państwa). Tak więc sprzedaż nieruchomości rolnych jest również z tej perspektywy pod stałą kontrolą. Prawo pierwokupu nie oznacza oczywiście tego, że można np. zmusić ANR do nabycia określonej nieruchomości. Agencja nie zablokuje też na tej podstawie transakcji - może co najwyżej wstąpić na miejsce nabywcy nieruchomości. Jest to więc kolejna zmiana, swego rodzaju obciążenie przy obrocie nieruchomościami, z którym również jednostki samorządu terytorialnego powinny się liczyć.

Regulacje te są wyłączone w sytuacji, gdy nieruchomość rolna jest zbywana na rzecz:

● jednostki samorządu terytorialnego,

● Skarbu Państwa,

● osoby bliskiej.

Z perspektywy JST ważne są przede wszystkim dwa pierwsze punkty. Czyli ani dzierżawca, ani ANR nie mają prawa pierwokupu, w przypadku gdy obrót nieruchomościami dokonuje się w ramach samej sfery publicznej (na przykład między gminą a powiatem czy gminą a województwem).

Gdy nieruchomość rolna jest zbywana w odmienny sposób, ANR uzyskuje prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Dotyczy to przypadków np. nabycia nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu, zasiedzenia, dziedziczenia czy zapisu windykacyjnego (z wyłączeniem kilku przypadków, np. rolników indywidualnych czy osób bliskich zbywcy jako potencjalnych nabywców).

Niezależnie od uzasadnienia decyzji odmownej można rozpoczynać procedurę zmierzającą do nabycia nieruchomości przez ANR. Może to być traktowane jak sposób zbycia nieruchomości samorządowych.

Najwięcej kłopotów przysparzać może instytucja prawa pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości. Analizując wyjątki z art. 2a ust. 3 nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wskazać należy, że nie obejmują one takiego przypadku.

Jednostka samorządu terytorialnego będzie związana ustawowymi ograniczeniami przy zbywaniu nieruchomości. Warto o tym pamiętać zwłaszcza przy stosowaniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 2c pkt 2 nowego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisy stosuje się również do nabycia udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nie ma znaczenia, czy nieruchomości te są zabudowane, czy są w jakiś konkretny sposób zagospodarowane, czy też nie.

RAMKA 3

Kiedy prawo pierwokupu dla dzierżawcy

Dzierżawca ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jeżeli:

● umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i z datą pewną; powinna być ponadto wykonywana co najmniej przez 3 lata licząc od tej daty;

● nabywana nieruchomość wchodzić w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy (a gospodarstwo rolne zgodnie z treścią ustawy nie może mieć powierzchni mniejszej niż 1 ha).

W pozostałych przypadkach prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych.

Ograniczenia w obrocie ziemią a planowanie przestrzenne

W kontekście obrotu nieruchomościami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wcześniejsze ograniczenia związane z zakazem sprzedaży wyłącza - jak już wcześniej wskazano - właściwy akt planistyczny. Takim aktem może być więc nie tylko plan miejscowy, lecz także decyzja o warunkach zabudowy czy nawet samo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warto w tym kontekście zauważyć, że studium w ten sposób będzie wywoływało konkretne skutki dla właścicieli nieruchomości (umożliwiając proces sprzedaży tych nieruchomości). To zmienia dotychczasową rolę studium.

Jeśli zaś chodzi o wyłączenia przez akty planistyczne ograniczeń wynikających ze znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wskazać należy, że głównym instrumentem będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z definicją nieruchomości zawartą w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości przeznaczone w planie na inne niż rolne cele nie będą nieruchomościami rolnymi (a więc nie będą podlegały rygorom niniejszej ustawy). Jednakże pamiętać trzeba, że przy części nieruchomości rolnych określenie w planie miejscowym innego przeznaczenia nieruchomości rolnych wymagać będzie zgodny ministra właściwego do spraw rolnictwa.

Niemniej jednak po wprowadzonych zmianach różne podmioty będą kierowały do gmin oczekiwania związane ze zmianą określonych aktów polityki przestrzennej. Organy gmin powinny potrafić ocenić, co - jaki rzeczywisty zamiar - kryje się za tego rodzaju postulatami.

Właściciele zbywanej nieruchomości (w tym również JST) powinni pamiętać, że o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba zawiadomić dzierżawcę tej nieruchomości zawsze, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata.

RAMKA 4

Kiedy znaczenie ma plan, a kiedy studium

Przy obrocie nieruchomościami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wcześniejsze ograniczenia związane z zakazem sprzedaży wyłącza właściwy akt planistyczny. Takim aktem może być nie tylko plan miejscowy, lecz także decyzja o warunkach zabudowy czy nawet samo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku ograniczeń w obrocie pozostałymi nieruchomościami rolnymi aktem wyłączającym zastosowanie przepisów będzie wyłącznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.