Jeżeli zapłata czynszu nastąpiła po terminie, to wynajmujący może zażądać zwrotu lokalu

Każde z roszczeń gminy wymaga odrębnej oceny prawnej. Niezbędne jest przede wszystkim odniesienie się do regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 659 par. 1 k.c. wskazano, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei w art. 687 k.c. postanowiono, że jeżeli najemca lokalu zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym przypadku umowa najmu przewidywała również, że przy zaległościach przekraczających dwa miesiące istnieje możliwość jej rozwiązania w trybie natychmiastowym.

Zasadne pretensje

Z podanego stanu faktycznego wynika, że w przypadku pierwszego z lokali przedsiębiorca nie kwestionował tego, iż zalegał z czynszem za cztery miesiące. Jednak zaznaczył, że spłacił go, tylko z opóźnieniem. Problem w tym, że nie uregulował tej należności nawet we wspomnianym dodatkowym miesięcznym terminie, co dawało szansę na uniknięcie rozwiązania umowy najmu. Skoro jednak nie uiścił zaległości w tym czasie, to wypowiedzenie najmu wydaje się być skuteczne. Co jednak istotne, argument w postaci zapłaty czynszu po dodatkowym terminie nie może podważyć zasadności roszczenia gminy o rozwiązanie umowy i zwrot lokalu. Jak bowiem podkreślono w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 14 maja 2015 r. (sygn. akt VIII Gc 252/15), dokonanie przez pozwanego zapłaty za zaległy czynsz po wyznaczonym terminie nie ma znaczenia. Niezależnie od przedmiotu postępowania, w przypadku braku zapłaty zaległych zobowiązań przez pozwanego, powód miałby do niego roszczenie o spłatę zadłużenia. Na kanwie tego wyroku sąd uznał roszczenie gminy o wydanie lokalu użytkowego za słuszne, mimo że spłaty zaległego czynszu (dokonano jej dopiero po miesięcznym dodatkowym terminie). Zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie odegrają tu niestety większej roli, bowiem jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I C 1406/16): "Możliwość powoływania się przez pozwanego na taki zarzut w sprawie z powództwa windykacyjnego sprawia wiele wątpliwości. (...) Jego uwzględnienie może jednak nastąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych (...)".

W podanym stanie faktycznym trudno jednak mówić o jakichś wyjątkowych okolicznościach usprawiedliwiających przedsiębiorcę. Zatem są podstawy do wydania lokalu gminie.

Generalny remont obciąża wynajmującego

Jeśli jednak chodzi o drugi z lokali, to sytuacja naszego czytelnika jest zgoła odmienna. Wymaga oceny prawnej m.in. pod kątem art. 664 par. 1 k.c. Przepis ów stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Natomiast w art. 662 par. 1 k.c. postanowiono, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Właśnie przez pryzmat tych przepisów należy ocenić sytuację czytelnika, który, jak twierdzi, nie mógł faktycznie wykorzystywać lokalu do prowadzenia w nim działalności z przyczyn leżących po stronie gminy. W zbliżonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w wyroku z 2 czerwca 2016 r. (sygn. akt XI GC 550/16) podał zaś, że: "W takiej sytuacji nie można mówić, że przedmiotowy lokal był chociażby w części przydatny do umówionego użytku. W ślad za powyższymi ustaleniami należało stwierdzić, że w okresie od maja do grudnia 2014 r. pozwanemu przysługiwało prawo żądania obniżenia czynszu w wysokości 100 proc.".

Zatem przedsiębiorca w toku sprawy sądowej powinien podnieść argument o braku wywiązania się przez gminę z obowiązków remontowych o charakterze generalnym, co wynika z art. 662 par. 1 k.c. Z dużym prawdopodobieństwem może to pomóc mu pozbyć się niesłusznie naliczonych czynszów bądź je istotnie zredukować. ⒸⓅ

!Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli tego nie zrobi, najmujący może żądać obniżenia czynszu.

@RY1@i02/2017/211/i02.2017.211.21500060b.801.jpg@RY2@

Marcin Nagórek

radca prawny

Podstawa prawna

Art. 5, art. 659 par. 1, art. 662 par. 1, art. 664 par. 1, art. 687 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).