Inwestycje na gruntach rolnych

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista od prawa nieruchomości

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną. Zgodnie z art. 2 ust 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr. 64, poz. 592 ze zm.) przez taką nieruchomość należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Art. 46¹ k.c. stanowi, że nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Pojęcie nieruchomości rolnej w ujęciu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma więc bardzo szeroki charakter. W rzeczywistości wyłącznie nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na cele inne niż rolne bezspornie nie zostaną uznane za nieruchomość rolną. W przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego charakter nieruchomości należy rozstrzygać na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków.

Nabywając nieruchomość rolną, należy pamiętać o prawie pierwokupu, jakie przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Wprawdzie w lipcu 2010 r. zostało zniesione prawo pierwokupu ANR w stosunku do działek rolnych o powierzchni poniżej 5 ha, ale nadal przysługuje ono do działek przekraczających lub równych 5 ha. W takich przypadkach umowa sprzedaży powinna zostać zawarta pod warunkiem niewykonania przez agencję prawa pierwokupu.

Jeśli nabywcą nieruchomości jest cudzoziemiec, należy pamiętać o ograniczeniach z tym związanych. Na mocy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 24 marca 1920 r. możliwość nabycia przez cudzoziemca nieruchomości rolnej uzależniona jest od uprzedniego uzyskania zezwolenia. Wskazane zezwolenie jest wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi (dopiero od maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy z EOG będą mogli kupować w Polsce nieruchomości rolne bez obowiązku uzyskania zezwolenia). Umowa sprzedaży zawarta bez zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych lub, jeżeli nabywcą jest cudzoziemiec, bez zgody ministra spraw wewnętrznych i administracji jest nieważna.

Zasadniczą kwestię stanowi zagadnienie odralniania gruntów rolnych. W styczniu 2009 r. weszła w życie zmiana ustawy z 23 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz.1266). Nowelizacja wyjęła spod ochrony tej ustawy grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V - VI na obszarach wiejskich. Nowelizacja zmodyfikowała schemat prowadzenia w obrębie miast procesu inwestycyjnego na nieruchomościach rolnych. Obecnie inwestor, aby rozpocząć inwestycję, nie musi już uzyskiwać decyzji wyłączającej teren spod produkcji rolnej ani wnosić opłat z tego tytułu. Nie oznacza to jednak, że grunty rolne automatycznie zostały pozbawione statusu rolnego. Możliwość odrolnienia nieruchomości zależy od tego, czy dana nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to on przesądza o jej statusie. W sytuacji gdy postanowienia planu nie dopuszczają realizacji planowanego przez inwestora zamierzenia budowlanego, inwestor ma możliwość wystąpienia z wnioskiem do prezydenta miasta (wójta, burmistrza) o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie. Jednakże z uwagi na to, iż zmiana planu wymaga przeprowadzenia takiej samej procedury jak uchwalanie nowego planu, proces ten może okazać się bardzo czasochłonny, a ponadto wniosek może zostać nieuwzględniony.

Jeżeli natomiast nieruchomość rolna leży na terenie, na którym brak jest planu, inwestor powinien wystąpić o decyzję ustalająca warunki zabudowy. Prezydent miasta (wójt, burmistrz) będzie musiał wydać taką decyzję, jeżeli inwestor spełni wymagania z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w sąsiedztwie musi być chociaż jedna zabudowana działka). Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestor będzie mógł wystąpić o decyzję o pozwoleniu na budowę.