Przed złożeniem wniosku inwestor musi przebrnąć przez wiele zagmatwanych przepisów

W tym celu niezbędne jest dokonanie analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jeżeli został uchwalony. Gdy planu nie ma - należy dokonać analizy studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu, sprawdzić dane w ewidencji gruntów i budynków i ustalić, czy możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Trzeba zwrócić także uwagę na to, czy obowiązujące przepisy nie ograniczają sposobu korzystania z nieruchomości. Chodzi tu zarówno o akty powszechnie obowiązujące na terenie całego kraju, np. ustawę z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jak i akty prawa miejscowego oparte głównie na ustawie z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz ustawie z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków.

Jeżeli inwestycja może, choćby potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko lub na obszary Natura 2000, kolejnym etapem jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko w trybie ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W postępowaniu tym może zachodzić konieczność sporządzenia przez inwestora, a raczej przez specjalistów na zlecenie inwestora, raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, co wiąże się z konkretnymi, często niemałymi kosztami. Zakończeniem tego postępowania jest wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji inwestycji. Należy przy tym pamiętać, iż o pozwolenie na budowę należy wystąpić w terminie czterech lat od dnia, w którym decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach stała się ostateczna. Ponadto decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie może być przenoszona pomiędzy różnymi podmiotami, co oznacza, że powinna zostać wydana dokładnie na ten podmiot - inwestora, który będzie realizował inwestycję. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach nie zawsze musi oznaczać zakończenie analizy środowiskowej, albowiem również przed wydaniem pozwolenia na budowę organ, który je wydaje, może w wyjątkowych wypadkach ponownie dokonać analizy środowiskowej.

To jeszcze nie koniec formalności związanych z wystąpieniem z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku o wydanie tego pozwolenia należy załączyć prawidłowo sporządzony projekt budowlany, którego koszt sięga zwykle około 10 proc. wartości samych robót budowlanych. Przy czym zmorą inwestorów jest konieczność uzyskania i dołączenia do wniosku o pozwoleniu na budowę pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane). O tym, czy w danym wypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia, uzgodnienia lub opinii innego organu, nie można dowiedzieć się z jednego aktu prawnego, lecz konieczna jest analiza wielu różnych przepisów, na przykład ustawy: z 13 kwietnia 2007 r. o Państwowej Inspekcji Pracy; z 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej; z 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej; z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej; z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków; z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne; z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne. Na szczęście część z pozwoleń, uzgodnień lub opinii uzyskiwana jest przez projektanta na etapie przygotowywania projektu budowlanego (art. 20 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego w powiązaniu z przepisami szczególnym). Co więcej nie ma przeszkód, aby inwestor upoważnił projektanta lub inną osobę do uzyskania wszystkich pozostałych, wymaganych przez przepisy szczególne, pozwoleń, uzgodnień i opinii.

Po przebrnięciu przez powyższe trudności możliwe jest przygotowanie i złożenie prawidłowego wniosku o pozwolenie na budowę, którego uzyskanie umożliwi przystąpienie do realizacji inwestycji.

@RY1@i02/2010/047/i02.2010.047.087.0005.001.jpg@RY2@

Michał Sowiński, adwokat Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i partnerzy Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska

adwokat

Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i partnerzy Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska