Kiedy były właściciel wywłaszczonej nieruchomości może ją odzyskać

Przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) przewidują, że poprzedni właściciel nieruchomości ma prawo dochodzić jej zwrotu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Z odzyskaniem działek niezabudowanych należących nadal do Skarbu Państwa lub gminy zwykle nie ma większych problemów. Czasami jednak jest inaczej. Sporo kontrowersji wiąże się bowiem z kwestią warunków zwrotu działek, które zostały wykorzystane na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu albo które aktualny właściciel (Skarb Państwa lub gmina) dopiero na taki cel chce przeznaczyć.

Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie sądowym jest bezsporne, że wywłaszczenie jest wyjątkowym środkiem, który może być stosowany wyłącznie w sytuacji niemożności realizacji danego celu publicznego za pomocą innych środków prawnych, zaś samą nieruchomość można wykorzystać jedynie na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Powyższe wynika m.in. z art. 136 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

Aktualny właściciel zobowiązany jest poinformować o swoich zamierzeniach poprzedniego właściciela lub jego następców, którzy w terminie 3 miesięcy mogą złożyć wniosek o zwrot nieruchomości. Pojawia się jednak pytanie, co się dzieje, gdy obecny właściciel nie poinformuje byłego właściciela o swoich planach względem nieruchomości lub gdy pomimo wpłynięcia wniosku o zwrot nieruchomości podejmie jednak działania mające na celu nowe zagospodarowanie nieruchomości, np. wybudowanie na niej szkoły. Przepisy nie określają wprost konsekwencji takich działań lub zaniechań, które niewątpliwie stanowią naruszenie przepisów prawa. W aktualnym stanie prawnym nieruchomość przeznaczoną na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu można odzyskać. Nie zawsze jest to jednak uprawnienie realne z uwagi na rozliczenia pomiędzy byłym i obecnym właścicielem nieruchomości. Przy odzyskaniu działki poprzedni właściciel zobowiązany jest zwrócić aktualnemu właścicielowi zwaloryzowane odszkodowanie otrzymane w związku z wywłaszczeniem (art. 140 i 217 ust. 2 u.g.n). Odszkodowanie takie podlega zwiększeniu, w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. W praktyce oznacza to tyle, że były właściciel musi zapłacić równowartość naniesień budowlanych, co może stanowić znaczącą sumę.

Powyższa zasada może budzić protest, w sytuacji gdy poprzedniemu właścicielowi udaremniono żądanie zwrotu nieruchomości przed jej wykorzystaniem na inny cel (nie został poinformowany o możliwości zwrotu nieruchomości) lub gdy Skarb Państwa bądź gmina, nie zważając na toczące się postępowanie o zwrot, rozpoczęły inwestycję na wywłaszczonej nieruchomości. Uzależnienie bowiem powrotnego przeniesienia własności nieruchomości od zapłaty przez byłego właściciela np. kilku milionów złotych za budowle przeczyłoby bowiem zdrowemu rozsądkowi i porządkowi prawnemu. Z uwagi na brak jednoznacznej regulacji praktyka organów orzekających o zwrotach nieruchomości jest różna. Jest jednak oczywiste, iż zasady rekompensaty za nakłady nie można odczytywać w oderwaniu od zakazu przeznaczania nieruchomości na inny cel. Taką zależność potwierdził m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 11 marca 2010 r. (sygn. akt: II SA/Rz 904/09), w którym stwierdził, iż zwiększone odszkodowanie może obejmować tylko te nakłady, które zostały podjęte dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zdaniem sądu inny rodzaj wykładni prowadziłby do tego, że zwrot nieruchomości byłby fikcją.

@RY1@i02/2011/119/i02.2011.119.210.006b.001.jpg@RY2@

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Małgorzata Zamorska

radca prawny, partner w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).