Jak zakwestionować podwyżkę za użytkowanie wieczyste

Każdy członek wspólnoty dostaje indywidualnie podwyżkę, czyli w języku fachowym wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytuły użytkowania wieczystego. Gmina lub starostwo zamiast dotychczasowej opłaty oferuje mu nową. I jeśli użytkownik nie odwoła się od podwyżki w ciągu 30 dni, to będzie musiał płacić więcej. Każdy z członków wspólnoty musi sam wnieść odwołanie, licząc termin na jego wniesienie od dnia otrzymania wypowiedzenia. Pismo w tej sprawie powinno nosić nazwę: wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona, ale w innej wysokości. Taki wniosek należy złożyć w dwóch egzemplarzach w samorządowym kolegium odwoławczym (trzeba też prosić o podstemplowanie kolejnej kopi na dowód złożenia pisma). Wspólnota nie odwołuje się od takiej podwyżki, ale jako całość może potem zlecić sporządzenie operatu szacunkowego, który będzie mógł stanowić dowód tego, że podwyżka była ustalona arbitralnie. Wówczas koszty takiej ekspertyzy rozkładają się równomiernie na wszystkich mieszkańców i jest po prostu taniej. Stawka opłaty rocznej może być aktualizowana tylko raz w roku.

Taki wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, czyli staroście wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organowi wykonawczemu gminy, powiatu, województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa).

Trzeba też pamiętać, że złożenie odwołania nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Jeśli samorządowe kolegium odwoławcze podtrzyma decyzję w sprawie podwyżki, nawet mniejszą, użytkownik będzie musiał dopłacić. Jednak bez odsetek.

Jeśli na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, obowiązuje ona począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego - gdy oddaliło wniosek. Natomiast jeżeli uznało wniosek za zasadny - na wniosek użytkownika wieczystego przyznaje zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Art. 78 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Podwyżkę można kwestionować formalnie lub merytorycznie. Zanim użytkownik wniesie odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, powinien wnikliwie przyjrzeć się samemu wypowiedzeniu i sprawdzić, czy spełnia ono ustawowe wymogi i czy jest w pełni skuteczne. Z reguły podwyżki są przygotowywane pospiesznie i wtedy łatwo o błąd. W piśmie zdarza się, że brakuje pouczenia, jak można się odwołać od podwyżki lub nie jest wskazane, w jaki sposób została obliczona wysokość nowej opłaty rocznej. Gdy brakuje pouczenia, użytkownik może zakwestionować aktualizację nawet po upływie 30 dni i domagać się nawet odstąpienia od aktualizacji. Ale gdy użytkownik nie złoży takiego wniosku, to oznacza, że przyjmuje ofertę nowej wysokości opłaty i w tej kwocie uiści ją do 31 marca 2011 r. Może się okazać, że aktualizacja została dokonana zbyt późno po 31 grudnia i wówczas odnosi ona skutek, ale w kolejnym roku.

Art. 78 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Zwykle skuteczniejszym sposobem kwestionowania opłaty jest wykazanie jej bezpodstawności. Jednak nie można w takim wypadku sięgać po argumenty dotyczącej trudnej sytuacji życiowej czy niskich dochodów użytkownika wieczystego. W takim wypadku trzeba się strać o bonifikatę, a nie wnosić odwołanie.

Ciężar udowodnienia podstawy do podwyżki, czyli że wzrosły ceny nieruchomości, spoczywa na organie, który ją proponuje. Dlatego miasta lub starostwa mają już wcześniej przygotowaną wycenę, czyli operat szacunkowy. Aby więc skutecznie je zakwestionować, trzeba przedstawić własny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę. Można go przedstawić dopiero przed SKO. Kontroperat jest skuteczniejszy niż kwestionowanie i wytykanie wad operatu, na którym oparł się właściciel podnoszący opłatę. Nie ma także sensu powoływać się na własne odczucia w zakresie wzrostu cen nieruchomości, czy samemu próbować sporządzić wycenę. Najlepiej też, gdy koszty wyceny nieruchomości ponoszą wszyscy odwołujący się wspólnie. Gorzej gdy tylko pojedyncze osoby zdecydowały się na taki krok, bo wówczas operat może okazać się dla nich za drogi.

Samorządowe kolegium odwoławcze, mając przed sobą dwie wyceny z różnymi ustaleniami rzeczoznawców, zwykle w takiej sytuacji rozstrzyga w taki sposób, że ustala średnią na podstawie obu operatów. Zatem użytkownik uzyskuje pewną obniżkę.

Art. 78 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego stronom przysługuje sprzeciw. Można go wnieść w ciągu 14 dni od doręczenia orzeczenia. Sprzeciw oznacza, że strona domaga się przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Użytkownik wieczysty nie musi sporządzać pozwu, bo zastępuje go wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Ponadto przy wniesieniu sprzeciwu w terminie orzeczenie SKO traci moc, nawet wówczas gdy sprzeciw odnosi się tylko do jego części. Sprzeciw może dotyczyć całego orzeczenia, jak i tylko kwestii kosztów postępowania. Wtedy sąd wyda postanowienie w sprawie tych kosztów na posiedzeniu niejawnym.

Przekazując sprawę do sądu, kolegium przesyła akta sprawy oraz sprzeciw. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja. Idąc do sądu, użytkownik wieczysty musi pamiętać o kwestii kosztów. Koszty postępowania sądowego wynoszą 5 proc. od wartości przedmiotu sporu, czyli rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Korzystne dla użytkownika wieczystego jest jednak to, że przez okres, w którym rozpoznawana jest sprawa przez kolegium i sąd, nie nalicza się odsetek za opóźnienie w uiszczeniu opłaty rocznej określonej według nowej stawki. Potem, nawet gdy użytkownik wieczysty przegra sprawę i musi uiścić różnicę, zaległą kwotę ureguluje bez odsetek za zwłokę. Potwierdził tę zasadę Sąd Najwyższy w uchwale z 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05 opublikowanej w OSNC z 2006 r. nr 5, poz. 82.

Art. 80 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Zawsze istnieje szansa, że miasto ugnie się jednak pod presją innego operatu szacunkowego. Jednak tak jak zawsze w takim wypadku do ugody potrzebna jest wola obu stron. Polubownie spór można zakończyć zarówno na etapie samorządowego kolegium odwoławczego, jak i podczas postępowania przed sądem.

Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Podobny mechanizm działa przed sądem. Także w tym przypadku sąd dąży do polubownego załatwienia sprawy i przekonuje strony do porozumienia. Warto czasem z takiej możliwości skorzystać. Sąd zatwierdza ugodę zgodną z prawem. Strony same mogą także rozstrzygnąć o kosztach lub pozostawić tę kwestię ocenie sądu. Zawarcie ugody trzeba rozważyć, oceniając swe szanse na wygraną przed sądem. Może się okazać, że dotychczasowy materiał dowodowy będzie wzbudzał zastrzeżenia i zostanie powołany nowy biegły. Oczywiście potem koszty postępowania obciążą stronę, która przegra.

Art. 80 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Ewa Ivanova

ewa.ivanova@infor.pl