W jakim celu wydawane jest zaświadczenie o samodzielności lokalu

Jeżeli lokal został legalnie wybudowany lub przebudowany, zgodnie z obowiązującym w danym czasie prawem, starosta nie może odmówić wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego z powodu braku w nim pomieszczeń pomocniczych lub przynależnych. Zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu umożliwia ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wynika to z art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. O wydanie zaświadczenia występują więc najczęściej osoby, które chcą ustanowić na nieruchomości lokalowej odrębną własność lokalu (właściciele nieruchomości), oraz najemcy, którzy ubiegają się o jego nabycie (por. wyrok WSA w Gliwicach z 2 maja 2011 r., II SA/Gl 56/2011, LexPolonica nr 2612493).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu w postanowieniu z 16 lutego 2010 r. (SKO 4401/26/09/10, OwSS 2010/3/41/41-46) wyjaśniło, że lokalem mieszkalnym może być pojedyncza izba lub zespół samych izb, bez pomieszczeń pomocniczych i przynależnych. Dawniej wybudowane lokale mieszkalne mogą nie zawierać w swoim obrębie pomieszczeń pomocniczych, takich jak przedpokój, a kuchnia, łazienka i WC mogą być poza obrębem lokalu, np. lokalu obejmującego tylko jedną lub dwie izby (pokoje). Poza tym pomieszczenia pomocnicze mogą być wspólne dla dwóch lub więcej lokali. Także budowane współcześnie lokale mieszkalne mogą mieć tylko odpowiednie wnęki spełniające te funkcje.

Do budynku mieszkalnego wybudowanego w okresie przedwojennym odnosiły się wymogi prawa budowlanego obowiązujące w czasie jego budowy. A jeżeli był przebudowywany - z czasu przebudowy. Brak więc podstaw do powoływania się w tym zakresie na definicje i wymogi rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.), które nie ma mocy wstecznej. Regulacja ta wyraźnie stanowi w par. 2, że stosuje się ją przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków po jej wejściu w życie, czyli od 16 grudnia 2002 r. Kolegium wskazało także, że jeżeli organ odmawia wydania zaświadczenia, powinien wykazać w uzasadnieniu postanowienia, których warunków określonych w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli w art. 2 ust. 2 ustawy, nie spełnia dany lokal i dlaczego.

Ważne

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, które do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Chodzi np. o: piwnicę, strych, komórkę, garaż (pomieszczenia przynależne)

Podstawa prawna

Art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Leszek Jaworski

ekspert prawa administracyjnego