Jak wykupić lokal mieszkalny od gminy

Co do zasady jednostki samorządu terytorialnego nie mają obowiązku sprzedawania stanowiących ich własność lokali na rzecz najemców. Uprawnienie do zakupu mieszkania po stronie najemcy powstaje dopiero, gdy przykładowo gmina jako właściciel nieruchomości poweźmie taki zamiar i zawiadomi o tym fakcie najemcę. W takim przypadku cena zakupu nie może być niższa niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

W praktyce może się zatem zdarzyć, że w przypadku pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego cena zostanie ustalona w wysokości wyższej niż wartość nieruchomości. Zgodnie bowiem z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, natomiast cenę ustala właściwy organ - wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady pierwszeństwa w nabyciu sprzedawanej nieruchomości. Te należy odróżnić od prawa pierwokupu, odkupu i wykupu nieruchomości. Pierwszeństwo to nie jest bowiem prawem podmiotowym i nie przymusza ono właściciela nieruchomości do zbycia nieruchomości. Zgodnie z przepisami przysługuje ono co do zasady osobom, które spełniają jeden z następujących warunków:

● przysługuje im roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złożą wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w gminnym wykazie, który nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

● są poprzednimi właścicielami zbywanej nieruchomości pozbawionymi prawa własności przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercami, jeżeli złożą wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, który nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,

● są najemcami lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Przewidziane w ustawie pierwszeństwo aktualizuje się dopiero wówczas, gdy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego zamierza sprzedać nieruchomości. W sytuacji przy sprzedaży stosowany jest tryb bezprzetargowy. Oznacza to, że warunki sprzedaży nieruchomości ustalane są pomiędzy zainteresowanymi stronami w rokowaniach, a protokół z nich stanowi podstawę do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Zgodnie z przepisami jeżeli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, to przed podjęciem tej czynności zawiadamiają na piśmie najemców lokali mieszkalnych, mających zawarte umowy na czas nieokreślony, o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu lokali. Osoby te korzystają z pierwszeństwa, jeżeli w terminie określonym w zawiadomieniu (nie krótszym niż 21 dni) złożą wniosek o nabycie, w którym wyrażą zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w umowie.

Zasady te wyglądają inaczej w przypadku pozostałych osób uprawnionych do pierwszeństwa nabycia lokalu. Osoby te bowiem nie dostaną zawiadomienia od gminy o możliwości nabycia lokalu. Muszą same śledzić informacje o gminnych nieruchomościach przeznaczonych do zbycia.

Możliwe raty

Na wniosek osoby nabywającej na własność mieszkanie cena sprzedawanej przez gminę nieruchomości może zostać dodatkowo rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z przepisami wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część wierzytelności podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Od 9 czerwca 2011 r. wynosi ona 4,75 proc. [Przykład 1]

Wykaz nieruchomości

Zgodnie z przepisami w przypadku przeznaczenia do sprzedaży mieszkań komunalnych wójt (burmistrz, prezydent miasta) sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz tych nieruchomości.

Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

Dodatkowo najemcy mieszkań komunalnych, z którymi umowa została zawarta na czas nieoznaczony, powinni być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu.

Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. [Przykład 2]

Ustawowe zakazy

Najemcy mieszkań komunalnych zainteresowani ich wykupem muszą również pamiętać o tym, że przepisy przewidują kilka wyjątków, w których nie będą oni mieli szans na nabycie własności zajmowanego mieszkania. Czasami do nabycia prawa własności nieruchomości są uprawnione w pierwszej kolejności inne osoby niż najemca. Chodzi głównie o byłych właścicieli zbywanej nieruchomości (lub ich spadkobierców) pozbawionych prawa do niej przed 5 grudnia 1990 r. lub inne osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gminy nie mogą również sprzedawać mieszkań znajdujących się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, jak też tych, które nie stanowią samodzielnych lokalu (np. pokój zajmowany przez najemcę, gdy korzysta on wraz z innym najemcą ze wspólnej łazienki czy przedpokoju). W tym przypadku na przeszkodzie stoją przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi tylko odrębny i samodzielny lokal może stanowić przedmiot prawa własności, która może być wpisana do księgi wieczystej.

Wykup mieszkania komunalnego nie jest również dopuszczalny, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę. W praktyce zdarza się, że przejęcie nieruchomości nastąpiło z naruszeniem prawa i wówczas budynek jest zwracany byłemu właścicielowi.

Prawo do bonifikaty

W przypadku sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz ich najemców obowiązuje zasada pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego przewidziana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo osoby takie mają przywilej nabycia lokalu z zastosowaniem bonifikaty. W przypadku sprzedaży mieszkań bonifikata powinna obejmować nie tylko cenę samego lokalu, ale także cenę udziału w prawie własności gruntu. Jeżeli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, zniżka musi obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, jeśli ustawy nie stanowią inaczej.

Dodatkowo do wyłącznej właściwości organu stanowiącego gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określenia zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata, jeśli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ten zapis ustawowy oznacza, że właściwy organ gminy (lub innej jednostki samorządu terytorialnego) może udzielić bonifikaty od ceny lokalu, na podstawie uchwały rady gminy, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. jako lokal mieszkalny.

Rada gminy powinna również określać zasady udzielania i wysokości upustów przy zbywaniu lokali. Natomiast organ wykonawczy gminy udziela bonifikaty, na zasadach i w wysokości określonej w uchwale rady. [Przykład 3]

PRZYKŁADY

1 Czy będę musiał zwrócić przyznaną przez jednostkę samorządu bonifikatę

Ustawowe zwolnienie ze zwrotu bonifikaty obowiązuje także w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe i ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przyznana zniżka przepada, jeżeli nabywca sprzeda lokal przed upływem pięciu lat od daty podpisania aktu notarialnego. Nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go jednak bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy w ciągu roku przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży. Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. One także nie mogą bez konsekwencji odsprzedawać lokalu przed upływem pięciu lat od daty pierwotnego nabycia. Przyznana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale też cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu.

2 Czy małżonek wynajmującego musi razem z nim podpisać wniosek do urzędu

Nabywca pozostający w związku małżeńskim musi złożyć zgłoszenie i podpisać je łącznie z małżonkiem. W składanym wniosku (ich formularze są określone najczęściej na stronach internetowych urzędów odpowiedzialnych za sprzedaż) najemca będzie musiał podać kilka informacji. W pierwszej kolejności będą to jego dane (imię, nazwisko, adres zamieszkania), dane organu, do którego kieruje swój wniosek (jeśli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, będzie to starosta, a jeśli gmina, właściwy będzie wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W dalszej kolejności wnioskodawca będzie musiał podać treść żądania, którym jest nabycie lokalu mieszkalnego (podać dokładny adres) wraz z ułamkową częścią gruntu związanego z tym lokalem. Należy wskazać też, na jakiej podstawie wnioskujący stał się najemcą (decyzja administracyjna, umowa najmu), i podać, kto będzie nabywcą lokalu. Trzeba dołączyć oświadczenie, że wyrażamy zgodę na cenę ustaloną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

3 Czy muszą otrzymać zniżki na wykup mieszkania

Gmina nie ma obowiązku udzielania bonifikaty wszystkim najemcom. Jak wskazał w wyroku z 25 sierpnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku (I SA/Bk 403/10, LexPolonica nr 2401997) obowiązek określenia w uchwale rady gminy warunków udzielania bonifikat ma na celu zapewnienie przejrzystości zasad, na jakich będą one udzielane. Nie oznacza obowiązku przyznania tych bonifikat każdemu zainteresowanemu. Jak wyśnili sędziowie udzielanie bonifikat przy sprzedaży jest uprawnieniem, nie zaś obowiązkiem gminy. Same warunki udzielenia bonifikat określa uchwała gminy. Zdaniem sędziów nie ma przy tym ograniczeń co do charakteru wprowadzanych warunków. Mogą być ukształtowane poprzez wskazanie określonej grupy podmiotów, którym owa bonifikata będzie przysługiwała, jak i poprzez wskazanie grupy podmiotów, którym nie będzie przysługiwała.

Komu przysługuje prawo do bonifikaty

Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może udzielić bonifikaty, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in.:

● na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

● organizacjom zrzeszającym działkowców,

● osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową czy naukową,

● poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.,

● na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,

● kościołom i związkom wyznaniowym,

● jako lokal mieszkalny.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).