Spór o wysokość odszkodowania może trwać wiele lat

W sprawach wywłaszczeniowych jedną z najważniejszych kwestii jest wysokość odszkodowania za nieruchomość. Jakie są więc zasady jej ustalania?

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości lub wyjątkowo w odrębnej decyzji o odszkodowaniu. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ustalenie wysokości za przejmowaną nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość tej nieruchomości. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa danej nieruchomości, czyli taka cena, jaką najprawdopodobniej można byłoby uzyskać w razie jej sprzedaży na rynku. Wartość odszkodowania może być ustalana jako wartość odtworzeniowa, jeżeli takiego rodzaju nieruchomość nie występuje w obrocie prawnym. W takiej sytuacji należy określić koszt nabycia gruntu o takich samych cechach oraz koszt odtworzenia części składowych gruntu np. budynku w tym przypadku pomniejszonego o wartość zużycia części składowych. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej atrybuty, czyli np. rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Do określania wartości rynkowej stosuje się kilka sposobów. Podejścia te są następujące: porównawcze, dochodowe i mieszane. To biegły, sporządzając operat szacunkowy, musi dokonać wyboru właściwego sposobu wyceny oraz metody i techniki wyceny w zależności od przyjętych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Podejście porównawcze, najczęściej spotykane w praktyce, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano na rynku za podobne nieruchomości. Stosuje się je wówczas, gdy znane są ceny i cechy obiektów podobnych do tych wycenianych.

Ustalając wartość szacowanej nieruchomości, bierze się pod uwagę ceny sprzedanych podobnych nieruchomości, korygując je ze względu na cechy różniące posesje podobne od wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania parami, także często stosowana, polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z innymi posesjami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych obiektów.

Osoby wywłaszczane nie zawsze jednak zgadzają się z ustaloną kwotą odszkodowania. W jaki sposób mogą podważyć operat szacunkowy stanowiący podstawę dla organu do ustalenia kwoty odszkodowania?

Operat szacunkowy stanowi dowód, który podlega ocenie organu. Ocena ta może dotyczyć prawidłowości jego sporządzenia, poprawności działań matematycznych, logiczności argumentacji i uzasadnienia przyjętego sposobu (podejścia) i metody wyceny. Biegły musi uzasadnić, dlaczego wybiera taki, a nie inny sposób szacowania wartości nieruchomości. Strona może podważać prawidłowość sporządzenia operatu, trafność przyjętych obiektów do porównania, błędy rachunkowe, itp. Może też zlecić biegłemu sporządzenie innego operatu szacunkowego (tzw. kontroperatu). W przypadku różnic może je wyjaśnić sam organ, zarządzając sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego albo wyznaczając rozprawę administracyjną z udziałem stron i biegłych celem ustalenia, który z operatów jest prawidłowy. Organ ma prawo także zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu lub operatów. Wówczas negatywna ocena operatu uniemożliwi uznanie go za prawidłowy przez organ. Nie ma też przeszkód, żeby sama strona zwróciła się - z reguły po uprzednim zawarciu umowy z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych - do oceny prawidłowości sporządzonego operatu.

A kiedy ma wypłacić odszkodowanie?

- Zasadniczo wypłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie do 14 dni od daty, w której decyzja o wywłaszczeniu (decyzja o odszkodowaniu) stała się ostateczna. Jeżeli osoba uprawniona odmawia przyjęcia odszkodowania albo faktyczna wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody, wówczas odszkodowanie wypłaca się do depozytu sądowego.

Orzecznictwo sądów administracyjnych w kwestiach wywłaszczeniowych jest bardzo obszerne. Czy takie postępowania należą do szczególnie trudnych spraw?

Postępowania dotyczące wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania ma charakter administracyjny. W I instancji decyzję wydaje starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). Od niej można wnieść odwołanie i wówczas sprawa jest ponownie rozpatrywana przez wojewodę (organ II instancji). Od decyzji wojewody służy skarga do sądu administracyjnego. Sprawy takie nie należą do łatwych, ale w przypadku rzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego nie powinny trwać zbyt długo. W praktyce główną przyczyną przedłużania postępowania są, poza wadliwymi operatami szacunkowymi, braki kadrowe administracji powiatowej i wojewódzkiej. Jeżeli dwóch lub trzech inspektorów prowadzi jednocześnie kilkadziesiąt różnych spraw związanych z wywłaszczaniem i zwrotami uprzednio wywłaszczonych nieruchomości, to sprawa może "przeleżeć" i kilka lat. Nie ma możliwości zawierania ugody z organem administracyjnym i nie może strona np. zrzec się części odszkodowania w zamian za szybsze załatwienie sprawy. Organ musi bowiem ustalić odszkodowanie w sposób zgodny z prawem, a co najwyżej strona może nie wnosić odwołania i w ten sposób przyspieszyć uzyskanie pieniędzy.

@RY1@i02/2013/056/i02.2013.056.08800070o.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Kazimierz Bandarzewski

Uniwersytet Jagielloński

Rozmawiała Ewa Maria Radlińska