Obowiązki inwestora przy istotnych odstępstwach od projektu

Prawo budowlane nie podaje definicji istotnych odstępstw od projektu budowlanego. W praktyce przyjmuje się jednak, że istotne odstępstwa od projektu polegają na zmianach w usytuowaniu budynku, zmianach jego charakterystycznych parametrów, jak np. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości czy liczby kondygnacji oraz zmianach w sposobie użytkowania budynku, czyli np. przekształcenie garażu w warsztat samochodowy. Inwestor, który ma wątpliwości, czy wprowadzane przez niego zmiany mają charakter istotny, może wystąpić do starostwa o udzielenie informacji w tym zakresie. Do swojego zapytania powinien dołączyć opinię projektanta.

Inwestor, który chce dokonać istotnych zmian w projekcie budowlanym, powinien wystąpić o nowe pozwolenie na budowę. Bez nowego pozwolenia na budowę prowadzenie robót jest niedopuszczalne. Jeżeli inwestor o pozwolenie nie wystąpi, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W swoim postanowieniu inspektor powinien podać przyczynę wstrzymania robót oraz ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Dodatkowo w postanowieniu tym nadzór będzie mógł zobowiązać inwestora do przedstawienia, w terminie 30 dni, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia inspektor nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, będzie mógł nakazać sporządzenie i przedstawienie projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych prac do stanu zgodnego z prawem. W takiej sytuacji obowiązkiem starosty jest uchylenie wcześniej wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dopiero po wykonaniu wszystkich nałożonych na inwestora obowiązków oraz po przedstawieniu zamiennego projektu budowlanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Dopiero po uzyskaniu tych decyzji inwestor będzie mógł legalnie przystąpić do robót budowlanych lub do użytkowania budynku. Jeżeli uczyni to wcześniej, to dopuści się samowoli budowlanej (jeżeli będzie budował bez ważnego pozwolenia na budowę) lub nielegalnego użytkowania budynku (jeżeli przystąpi do użytkowania bez pozwolenia). W obu przypadkach nadzór będzie mógł nałożyć na niego karę finansową (za nielegalne użytkowanie budynku lub opłatę legalizacyjną) albo nakazać mu rozebranie wybudowanych elementów.

Nieco inaczej przebiega postępowanie naprawcze, gdy budowa prowadzona w warunkach istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego została już zakończona, a inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomi o zakończeniu budowy. W takiej sytuacji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie nakazuje wstrzymania prowadzonych prac, bowiem zostały one już zakończone. Musi on jednak nałożyć na inwestora obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego oraz, w razie potrzeby, wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, których celem będzie doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, czyli np. z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednocześnie inspektor nadzoru powinien nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Dopiero po wypełnieniu tych obowiązków inwestor bez łamania prawa budowlanego będzie mógł legalnie przystąpić do użytkowania budynku.