Starosta decyduje o zmianie sposobu użytkowania budynku

Bardzo często zdarza się, że właściciele obiektów budowlanych decydują się na zmianę sposobu ich użytkowania. Zamiast sklepu spożywczego, który przestał przynosić zyski, chcą oni np. otworzyć w swoim lokalu zakład fryzjerski. Nie zawsze zdają oni sobie jednak sprawę z faktu, że do takiej zmiany sposobu użytkowania ich budynku potrzebna jest zgoda odpowiedniego organu administracji. Jest ona wymagana nawet wówczas, gdy właściciel budynku nie musi wykonać prac budowlanych i wystąpić np. o pozwolenie na budowę. Dodatkowo zmiana sposobu użytkowania budynku może wymagać też uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części polega w szczególności na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowia, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska lub wielkości albo układu obciążeń. Tylko zmiana sposobu użytkowania budynku, która wywołuje takie skutki, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że jeżeli właściciel będzie w inny sposób użytkował budynek niż do tej pory, ale nie wpłynie to np. na warunki bezpieczeństwa pracy czy ochronę środowiska, to nie musi dokonywać zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

W praktyce w większości przypadków wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku dochodzi do zmiany jednego bądź kilku z wymienionych powyżej warunków: Nawet jeżeli właściciel zmieni sklep spożywczy na zakład fryzjerski, a zmiana będzie polegała wyłącznie na wymianie mebli, to w lokalu zmienią się warunki pracy i będzie on musiał dokonać zgłoszenia tego faktu. Bez znaczenia będzie to, że nie wykonał on w lokalu żadnych prac budowlanych.

Właściciel obiektu budowlanego lub jego części powinien dokonać zmiany sposobu użytkowania u starosty właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W przypadku gdy nieruchomość jest położona w mieście na prawach powiatu, to właściciel powinien zgłosić ten fakt do prezydenta miasta. Decyzja o zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części powinna być wydana przed faktycznym jej dokonaniem. Jeżeli zgłoszenie zostanie wniesione po faktycznej zmianie sposobu użytkowania, to nie wywołuje ono żadnych skutków prawnych.

Jeżeli wniosek właściciela nieruchomości zawiera braki formalne, to starosta lub prezydent miasta ma obowiązek wezwania go do uzupełnienia braków w określonym terminie. Jeżeli nie zostaną one uzupełnione w wyznaczonym terminie, to starosta (prezydent miasta) nie wyraża zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części i zgłasza swój sprzeciw w drodze decyzji.

Z kolei gdy budynek, w którym ma nastąpić zmiana sposobu jego użytkowania, znajduje się na działce, nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to właściciel obiektu powinien dołączyć do wniosku nową decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu bez uzyskania takiej decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) może nakazać właścicielowi nieruchomości wstrzymanie użytkowania i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy albo też przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części może nastąpić tylko wówczas, gdy w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia starosta lub prezydent nie wniosą swojego sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Dodatkowo nie może on nastąpić po upływie dwóch lat od dnia złożenia wniosku. Niezależnie od tego, czy starosta lub prezydent zgłosili swój sprzeciw. W takim przypadku właściciel budynku lub jego części powinien wystąpić z nowym wnioskiem. Jeżeli natomiast zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga wykonania robót budowlanych, na które inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę, to starosta lub prezydent rozstrzyga w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niedopuszczalna jest skarga na bezczynność organu, który w ustawowym terminie 30 dni nie wniósł sprzeciwu przewidzianego w art. 71 ust. 4 i 5 prawa budowlanego (sprzeciw do zmiany sposobu użytkowania budynku) -

Skoro zgłoszenia należy dokonać przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a zgłoszenie dokonane po tym fakcie nie wywołuje skutków prawnych, to zgłoszenie po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, powoduje, że zachodzi oczywisty brak podstaw prawnych i faktycznych do merytorycznego rozpatrzenia sprawy. Oznacza to bezprzedmiotowość postępowania i konieczność jego umorzenia -

● opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na działce lub działce sąsiedniej z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której ma być dokonana zmiana sposobu użytkowania,

● opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń,

● oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● zaświadczenie wójta, burmistrza, prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

● ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,

● pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

● wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

● narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● może spowodować niedopuszczalne: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z ze zm.).