Obowiązki nadzoru budowlanego w zakresie kontroli stanu technicznego budynku

Nadzór budowlany jest organem administracyjnym powołanym do kontroli i nadzoru nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, m.in. przez uczestników procesu budowlanego czy zarządców nieruchomości. Realizacja tych zadań ma służyć w pierwszej kolejności zapewnieniu bezpieczeństwa obiektów budowlanych oraz użytkujących je osób. Organy nadzoru budowlanego, a w szczególności powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego, którzy są organami pierwszego stopnia, mają przede wszystkim obowiązek kontrolować, czy właściciele lub zarządcy obiektu budowlanego użytkują go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Nadzór budowlany powinien też sprawdzać, czy właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych utrzymują je w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Chodzi tu głównie o zapewnienie spełnienia tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego powinny kontrolować właścicieli i zarządców obiektów budowlanych w zakresie przestrzegania przez nich obowiązków związanych z prawidłowym utrzymaniem budynków. W szczególności nadzór budowlany powinien oceniać podejmowane przez właścicieli i zarządców czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego. Chodzi tu m.in. o zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Dotyczyć to może m.in. wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, osuwisk ziemi, zjawisk lodowych na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożarów lub powodzi, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione. Z kolei obowiązkiem organów nadzoru budowlanego jest skontrolowanie wykonania tego obowiązku przez osoby do tego zobowiązane.

Termin na przeprowadzenie jednej z takich kontroli upływa 30 listopada. Najpóźniej do tego dnia skontrolowane powinny być wszystkie obiekty wielkopowierzchniowe, jak np. magazyny, biurowce, obiekty użyteczności publicznej - urzędy administracji, szpitale, szkoły, uczelnie wyższe czy sklepy wielkopowierzchniowe. Zgodnie bowiem z ustawą - Prawo budowlane dwa razy w roku - do 30 listopada oraz do 31 maja - powinny być skontrolowane wszystkie budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw., oraz inne obiekty o powierzchni dachów co najmniej 1 tys. mkw., tj. obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy, jak np. wiaty. W odniesieniu do pozostałych obiektów obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dwa razy w roku nie ma zastosowania.

Zgodnie z interpretacją ekspertów z zakresu prawa budowlanego powierzchnia zabudowy powinna być obliczana na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 określającej właściwości użytkowe w budownictwie. Nie jest natomiast jasne, w jaki sposób należy obliczać powierzchnię dachu w przypadku kompleksów budynków. Według opinii większości ekspertów powierzchnię dachu powinno się liczyć jako powierzchnię jego rzutu na płaszczyznę poziomą. Jeżeli jednak budynki wchodzące w skład kompleksu mają własną książkę obiektu budowlanego, to powierzchnia dachu powinna być liczona dla każdego budynku oddzielnie. Kompleks budynków będzie zatem podlegał kontroli jedynie wówczas, gdy powierzchnia poszczególnych budynków wchodzących w jego skład będzie przekraczała 2 tys. mkw.

Koszty kontroli ponosi zarządca lub właściciel nieruchomości. W przypadku przeglądu przeciętnego powierzchniowo obiektu koszt ten będzie wynosił kilkaset złotych. Jednak kontrola obiektu o znacznej powierzchni, jak np. centra handlowe, hale produkcyjne, może kosztować nawet kilka tysięcy złotych.

Obowiązkowa kontrola powinna objąć nie tylko budynek, ale również budowlę i instalację narażoną na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu. Sprawdzone powinny być również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe.

Zarządca lub właściciel nieruchomości po przeprowadzeniu kontroli obiektu powinien zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Przeprowadzenie obowiązkowej kontroli budynków wielkopowierzchniowych nie jest jedynym obowiązkiem właścicieli i zarządców nieruchomości w zakresie sprawdzania bezpieczeństwa obiektów. Kolejnym ich obligatoryjnym zadaniem jest dokonanie okresowej kontroli przynajmniej raz w roku. Nadzór budowlany także i w tym wypadku ma prawo i obowiązek sprawdzania, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego dokonał tej kontroli.

Kontrola przeprowadzana co najmniej raz w roku nie odnosi się jednak wyłącznie do budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw. lub powierzchnia dachu wynosi co najmniej 1 tys. mkw. Obejmuje ona bowiem wszystkie obiekty budowlane z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów, do budowy których nie jest konieczne uzyskiwanie pozwolenia na budowę, np. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, jak parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., wiaty przystankowej i peronowej, obiektu małej architektury, ogrodzenia itd. Przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki.

● elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu,

● elementy instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

● elementy instalacji gazowych oraz przewodów kominowych - dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

● okresowe - co najmniej raz w roku,

● okresowe - co najmniej raz na pięć lat, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia,

● okresowe - co najmniej dwa razy w roku, w terminie do 31 maja oraz 30 listopada.

● których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw.,

● których powierzchnia dachów wynosi co najmniej 1 tys. mkw.

Kontrola ta powinna być przeprowadzona raz w każdym roku kalendarzowym, przy czym odstęp czasu między datą kontroli w danym roku a kontrolą w roku poprzednim nie musi być równy i wynosić dokładnie 365 dni. Ważne, aby był przeprowadzony w każdym roku kalendarzowym.

Podobnie jak w przypadku kontroli obiektów wielkopowierzchniowych, kontrola roczna powinna obejmować sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych. Przy dokonywaniu kontroli corocznych nie ma natomiast zastosowania obowiązek badania instalacji elektrycznej.

Nadzór budowlany powinien sprawdzać także, czy właściciele lub zarządcy budynków co najmniej raz na pięć lat przeprowadzają kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Pięcioletnią kontrolą powinno być też objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Właściciele i zarządcy budynków, także tych użyteczności publicznej, jak np. urzędy, powinni także pamiętać o tym, że zakresem kontroli okresowej co najmniej raz na pięć lat należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku. W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

● zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,

● urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,

● elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

● pokryć dachowych,

● instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

● urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,

● elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,

● przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku

Poza tymi elementami budynku skontrolowana powinna być także estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenie.

Właściciele obiektów budowlanych oraz ich zarządcy mogą mieć poważne problemy w sytuacji, kiedy w jednym roku skumuluje się obowiązek przeprowadzenia kilku kontroli w odniesieniu do tego samego budynku. Może pojawić się bowiem sytuacja, że właściciel lub zarządca nieruchomości będzie musiał zapłacić za obligatoryjną kontrolę pięcioletnią, roczną oraz okresową. Powstanie wtedy wątpliwość, czy w rzeczywistości wszystkie te kontrole powinny być wykonane, czy wystarczy wykonanie tylko jednej z nich.

Część ekspertów prawa budowlanego uważa, że w takiej sytuacji nie ma możliwości, żeby dokonać połączenia tych przeglądów i sporządzić jeden protokół. Ich zdaniem właściciele i zarządcy budynków muszą przeprowadzić każdą z nich oddzielnie i ponieść ich koszty. Dodatkowo z każdej z tych kontroli powinien zostać sporządzony oddzielny protokół.

Zupełnie inne stanowisko w tym zakresie przedstawia jednak Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Zdaniem GUNB zakres kontroli pięcioletniej i kontroli rocznej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej. Oznacza to, że właściciel lub zarządca w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia, może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednak sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków związanych zarówno z przeprowadzenia kontroli rocznej, jak i pięcioletniej. W opinii GUNB przeprowadzenie takiej kontroli nie będzie jednak zwalniało właściciela bądź zarządcy z przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do 31 maja albo do 30 listopada. Zakres tych kontroli jest bowiem różny. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli właściciel lub zarządca obiektu budowlanego o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. lub powierzchni dachu wynoszącej co najmniej 1 tys. mkw. dokonał już w tym roku kontroli, np. rocznej, to i tak ma obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej do 30 listopada. Jeżeli tego obowiązku nie wykona, to dopuści się złamania przepisów prawa budowlanego.

Poza obowiązkowymi kontrolami obiektów budowlanych oraz ich elementów właściciele i zarządcy nieruchomości mają także obowiązek zarządzania kontroli okresowych stanu technicznego kotłów. Także i w tym przypadku nadzór budowlany ma prawo i obowiązek sprawdzania, w jakim zakresie obowiązek ten jest wykonywany.

Kontrole stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem ich efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych, powinny być przeprowadzane co najmniej raz na dwa lata - w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW. Jeżeli kotły są opalane nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz gazem, to ich kontrole powinny odbywać się co najmniej raz na cztery lata. Obowiązek ten został wprowadzony z początkiem 2009 roku, zatem kontrolę obiektów już użytkowanych należy po raz pierwszy przeprowadzić, w zależności od wydajności kotła, w ciągu dwóch bądź czterech lat od wejścia w życie przepisów, czyli od 1 stycznia 2009 r.

Wszystkie instalacje grzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być natomiast poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli. Powinna ona obejmować ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę kotłów, które 31 grudnia 2009 r. użytkowane są już ponad 15 lat, należy przeprowadzić do 31 grudnia 2010 r.

Poza kotłami grzewczymi kontrolowane powinny być również urządzenia chłodnicze zamontowane w obiekcie budowlanym, w tym urządzenia klimatyzacyjne. Nadzór budowlany ma zatem obowiązek sprawdzać, czy kontrole te są przeprowadzane co najmniej raz na pięć lat, co wynika z ustawy - Prawo budowlane. Kontrola ta powinna obejmować ocenę efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Poza obowiązkiem dokonywania kontroli okresowych, rocznych, pięcioletnich oraz urządzeń grzewczych, chłodniczych i innych elementów i instalacji zamontowanych w obiekcie budowlanym, ich właściciele lub zarządcy mają także obowiązek dokonywania kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu. Należy ją przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

www.gunb.gov.pl

Konieczność poddania obiektu budowlanego kontroli bezpiecznego użytkowania powstanie w przypadku wystąpienia czynników, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Dotyczy to więc nie tylko sytuacji uszkodzenia obiektu, ale również wystąpienia bezpośredniego zagrożenia takim uszkodzeniem. Dodatkowo niezbędną przesłanką jest zaistnienie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Kwalifikacja, czy w konkretnym przypadku istnieje zasadność przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu, np. czy uszkodzenia spowodowane przez silny wiatr spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, należy do właściciela bądź zarządcy budynku. Jednakże ostateczna ocena w tym zakresie należy do prowadzącego konkretne postępowanie - właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, w tym przede wszystkim powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Dokumenty z każdej kontroli obiektu budowlanego, a w szczególności protokoły z kontroli, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego. Właściciele i zarządcy nieruchomości mają obowiązek ich przechowywania przez okres istnienia obiektu budowlanego. Jednocześnie w trakcie kontroli obiektu należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

W przypadku stwierdzenia podczas kontroli, że obiekt budowlany może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Podobna decyzja może być wydana również w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jednocześnie w decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego mogą zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz uzupełnić braki wskazane przez nadzór budowlany, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Obowiązek ten powinien znajdować potwierdzenie w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba dokonująca kontroli obowiązana jest przesłać kopię tego protokołu bezzwłocznie do właściwego organu nadzoru budowlanego. Po jego otrzymaniu organ ma obowiązek przeprowadzenia bezzwłocznie kontroli obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Obowiązkiem nadzoru budowlanego jest sprawdzanie nie tylko tego, czy właściciele lub zarządcy nieruchomości wykonują obowiązki związane z kontrolami obiektów budowlanych oraz czy wykonują zalecenia pokontrolne, ale także tego, czy kontrole te są przeprowadzane przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Kontrolę stanu technicznego obiektów budowlanych mogą bowiem przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i odpowiednim zakresie.

W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, upoważniona do jej dokonania będzie więc osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych elektroenergetycznych w zależności od zakresu posiadanych uprawnień. Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych wyodrębnionych w specjalnościach budowlanych określa rozporządzenie ministra transportu i budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz.U. nr 83, poz. 578).

Dodatkowo zgodnie z przepisami kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, o których mowa w par. 5 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia ministra gospodarki, pracy i polityki społecznej z 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (Dz.U. nr 89, poz. 828 z późn. zm.). Do przeprowadzania takich kontroli upoważnione są więc jedynie osoby posiadające uprawnienia wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce i bez znaczenia jest fakt posiadania lub nieposiadania przez nie uprawnień budowlanych.

Decyzja właściwego organu nadzoru budowlanego o usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości w budynku, wydana na podstawie art. 66 prawa budowlanego nie tworzy dla właściciela obiektu lub jego zarządcy nowych obowiązków, tylko precyzuje ustawowe obowiązki i umożliwia egzekwowanie ich wykonalności.

Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka. W razie stwierdzenia, iż estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie nadzoru budowlanego standardów i powoduje oszpecenie otoczenia nadzór władny jest w oparciu o art. 66 prawa budowlanego nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Artykuł 66 prawa budowlanego odnosi się do obiektu budowlanego jako całości. W tej sytuacji organ nadzoru budowlanego, prowadzący postępowanie na podstawie tego przepisu, stosować może jego dyspozycję w stosunku do wszystkich ujawnionych właścicieli części tego budynku. Rzeczą właścicieli jest uregulować wzajemne prawa i obowiązki wynikające z ich praw własności danego obiektu budowlanego oraz w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, w tym m.in. ustanowienie zarządcy.

Właściwy organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Nałożenie obowiązków winno nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. Natomiast gdy zachodzi potrzeba dostarczenia samej ekspertyzy w toku postępowania administracyjnego, organ orzeka o tym w drodze postanowienia.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwaliło się stanowisko, że w przypadku gdy zarząd nieruchomością wspólną sprawuje wspólnota mieszkaniowa, to ona, a nie właściciele poszczególnych lokali, jest stroną postępowania administracyjnego i adresatem postanowień wydanych na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane (obowiązek przeprowadzenia kontroli).

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny natomiast przeprowadzić osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych lub osoba posiadająca uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności w odniesieniu do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. Kontrole stanu technicznego przewodów kominowych, obok kominiarzy, którzy kontrolują przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne, wykazując się przy tym kwalifikacjami mistrza w zawodzie kominiarskim, mogą więc również wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Natomiast wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi mogą kontrolować kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Właściciele i zarządcy obiektów budowlanych, którzy nie wykonują obowiązków w zakresie obowiązkowych kontroli, dopuszczają się przestępstw budowlanych. Zgodnie bowiem z art. 91a ustawy - Prawo budowlane kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Natomiast karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli lub nie prześle protokołu w przypadku kontroli przeprowadzanej dwa razy w roku. Kary pozbawienia i ograniczenia wolności są zgodnie z przepisami kodeksu karnego. Oznacza to, że w przypadku kary grzywny może ona wynosić od 100 do 360 stawek dziennych, zaś wysokość każdej stawki może kształtować się na poziomie od 10 do 2 tys. zł. Kara ograniczenia wolności z kolei trwa najkrócej miesiąc, a najdłużej 12 miesięcy. Może ona polegać na wykonywaniu nieodpłatnej, kontrolowanej pracy na cele społeczne wskazanej przez sąd w odpowiednim zakładzie pracy, placówce służby zdrowia, opieki społecznej, organizacji lub instytucji niosącej pomoc charytatywną lub na rzecz społeczności lokalnej, w wymiarze od 20 do 40 godzin w stosunku miesięcznym. W stosunku do osoby zatrudnionej sąd, zamiast obowiązku pracy, może orzec potrącenie od 10 do 25 proc. wynagrodzenia za pracę na rzecz Skarbu Państwa albo na cel społeczny wskazany przez sąd.

Odpowiedzialności karnej podlegają także osoby, które dokonują okresowych kontroli obiektów budowlanych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Przestępstwo to zagrożone jest karą grzywną, karą ograniczenia wolności, albo karą pozbawienia wolności do roku. Dodatkowo osoby te podlegają odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej w budownictwie wszczynane jest na wniosek organu nadzoru budowlanego, właściwego dla miejsca popełnienia czynu lub stwierdzającego popełnienie czynu. Wniosek taki organy nadzoru budowlanego mogą złożyć po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego. Rozstrzygnięcia w sprawach odpowiedzialności zawodowej wydawane są przez organy odpowiedniego samorządu zawodowego.

Do obowiązków organów nadzoru budowlanego należy nie tylko kontrola wykonywania zadań związanych z obowiązkowymi kontrolami obiektów budowlanych. Poza tym obszarem, w zakresie prawa budowlanego, organy te mają jeszcze wiele innych zadań i obowiązków.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, jako centralny organ administracji rządowej, wykonuje zarówno zadania administracji architektoniczno-budowlanej, jak i nadzoru budowlanego we wszystkich obszarach budownictwa, z wyłączeniem budownictwa górniczego. Jest organem właściwym w sprawach indywidualnych, rozstrzyganych w drodze postępowania administracyjnego, w zakresie wynikającym z przepisów prawa budowlanego.

Do jego zadań w szczególności, należy:

● pełnienie funkcji organu wyższego stopnia w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego w stosunku do wojewodów i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego oraz sprawowanie nadzoru nad ich działalnością,

● kontrolowanie działania organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego,

● prowadzenie centralnych rejestrów: osób posiadających uprawnienia budowlane, rzeczoznawców budowlanych oraz ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Organem niższego stopnia jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Kontroluje on zasadność merytorycznych decyzji podjętych przez powiatowych inspektorów działających na terenie danego województwa. Do wojewódzkiego inspektora kierowane są bowiem odwołania od wydawanych przez powiatowych inspektorów decyzji oraz zażalenia na ich postanowienia. Dodatkowo wojewódzkie inspektor nadzoru budowlanego jest organem I instancji w sprawach obiektów i robót budowlanych:

● usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

● hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi,

● dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu - niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad - wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek,

● usytuowanych na obszarze kolejowym,

● lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

● usytuowanych na terenach zamkniętych.

Do właściwości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako organu I instancji należą następujące zadania i kompetencje:

● przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu w przypadku wydania decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (art. 40 ust. 2 prawa budowlanego),

● przyjmowanie zawiadomień o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które wymagane jest pozwolenie na budowę (art. 41 ust. 4 prawa budowlanego),

● przyjmowanie zawiadomień o zmianie kierownika budowy lub robót, inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski (art. 44 ust. 1 prawa budowlanego),

● wydanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę (art. 48 prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowania legalizacyjnego samowoli budowlanej w przypadku braku pozwolenia na budowę (art. 49 prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowań związanych z rozbiórką obiektu wynikających z niespełnienia wymagań koniecznych do legalizacji samowoli (art. 49a prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowania legalizacyjnego samowoli budowlanej w przypadku braku zgłoszenia potrzebnego do rozpoczęcia inwestycji budowlanej (art. 49b prawa budowlanego),

● wstrzymanie wykonywania robót budowlanych wykonywanych bez pozwolenia na budowę lub niezgodnie z pozwoleniem lub przepisami (art. 50 prawa budowlanego),

● wydanie nakazu rozbiórki obiektu w przypadku wykonywania robót pomimo wstrzymania robót decyzją organu (art. 50a prawa budowlanego),

● wydanie nakazu wykonania przez inwestora określonych czynności związanych z niewłaściwym wykonywaniem robót budowlanych (art. 51 prawa budowlanego),

● przyjmowanie zawiadomień o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania (art. 54 prawa budowlanego),

● wydawanie decyzji pozwolenia na użytkowanie zalegalizowanych budynków (art. 55 prawa budowlanego),

● wydanie nakazu uzupełnienia dokumentacji związanej z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego (art. 57 ust. 4 prawa budowlanego),

● nałożenie kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 57 ust. 7 i 8 prawa budowlanego),

● wydawanie pozwoleń na użytkowanie po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy (art. 59 prawa budowlanego),

● przeprowadzenie obowiązkowej kontroli budowy na wezwanie inwestora celem stwierdzenia jej zgodności z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę (art. 59a prawa budowlanego),

● przeprowadzenie obowiązkowej kontroli budowy w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 59b prawa budowlanego),

● informowanie o terminie przeprowadzenia obowiązkowej kontroli (art. 59c ust. 1 prawa budowlanego),

● sporządzenia protokołu z przeprowadzonej obowiązkowej kontroli (art. 59d ust. 1 prawa budowlanego),

● wymierzenie kary w drodze postanowienia w przypadku stwierdzenia istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub naruszenia warunków pozwolenia na budowę (art. 59g ust. 1 prawa budowlanego),

● sprawdzanie przeprowadzenia okresowej kontroli budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. mkw. (art. 62 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego),

● nakazywanie przeprowadzenia kontroli budynku w razie stwierdzenia jego nieodpowiedniego stanu technicznego (art. 62 ust. 3 prawa budowlanego),

● żądanie udostępnienia dokumentacji obiektu budowlanego (art. 65 prawa budowlanego),

● nakazywanie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub zakazywanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 66 prawa budowlanego),

● nakazywanie rozbiórki obiektu nieużytkowanego lub niewykończonego nienadającego się do odbudowy, remontu lub wykończenia (art. 67 ust. 1 i 3 prawa budowlanego),

● nakazywanie opróżnienia budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem (art. 68 prawa budowlanego),

● nakazywanie usunięcia istniejącego zagrożenia w obiekcie budowlanym (art. 69 prawa budowlanego),

● przyjęcie zawiadomienia o stanie zagrożenia w obiekcie budowlanym (art. 70 ust. 2 prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowań w przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71a prawa budowlanego),

● wyjaśnianie przyczyn katastrof budowlanych (art. 74 prawa budowlanego),

● przyjmowanie zawiadomień o katastrofie budowlanej (art. 75 ust. 1 pkt 3 lit a) prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowań w sprawie katastrof budowlanych (art. 76 i 78 prawa budowlanego),

● prowadzenie postępowań wyjaśniających i składanie wniosków o ukaranie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie (art. 97 ust. 1 prawa budowlanego).

● 19 w trakcie budowy obiektu,

● 23 w istniejącym obiekcie podczas rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i remontu,

● 4 podczas rozbiórki całego obiektu,

● 1067 podczas utrzymania obiektu.

Postępowanie wyjaśniające przyczyny i okoliczności wystąpienia katastrof budowlanych przez terenowe organy nadzoru budowlanego zostało zakończone dla 404 katastrof. Natomiast dla 709 katastrof postępowanie to nie zostało zakończone.

● 49 zostało zaliczonych do kategorii I (niewynikających ze zdarzeń losowych),

● 1064 zaliczono do kategorii II (wynikających ze zdarzeń losowych).

Udział katastrof zaliczonych do kategorii I w stosunku do ogólnej liczby katastrof wynosił 4,4 proc. Podstawową przyczyną tych katastrof był zły stan techniczny obiektów budowlanych. Udział katastrof zaliczonych do kategorii II w stosunku do ogólnej liczby katastrof wyniósł natomiast 95,6 proc. Powodem 94 proc. katastrof w tej kategorii były silne wiatry.

W 2008 roku w wyniku zarejestrowanych katastrof budowlanych 14 osób poniosło śmierć, a 76 zostało rannych. Ogólna liczba poszkodowanych w wyniku katastrof budowlanych w 2008 roku wyniosła 90 osób.

Źródło: Raport Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego: Katastrofy budowlane w 2008 roku

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 74, poz. 836).

Rozporządzenie ministra transportu i budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz.U. nr 83, poz. 578).