Inwestor na każdym etapie musi uwzględniać możliwe ryzyka prawne

Jedną z ostatnich takich formalności jest wymóg uzyskania przez inwestora, już po zakończeniu budowy farmy wiatrowej, ale jeszcze przed przystąpieniem do jej eksploatacji, pozwolenia na jej użytkowanie.

W przypadku zakończenia prac budowlanych inwestor ma obowiązek powiadomić o tym fakcie oraz o zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego właściwe organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej (w przypadku niektórych bardziej kompleksowych inwestycji obowiązkowe może być także poinformowanie Państwowej Inspekcji Pracy). Te organy badają zgodność wykonania obiektu budowlanego z projektem i są zobowiązane do przedstawienia swojego stanowiska w tym zakresie w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia. Niedotrzymanie tego terminu jest równoznaczne z niezgłoszeniem przez te organy uwag oraz z brakiem ich sprzeciwu.

W przypadku pozytywnych rozstrzygnięć inwestor powinien przedłożyć właściwemu inspektorowi nadzoru budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, do którego należy załączyć szereg dokumentów określonych przepisami prawa budowlanego (w tym m.in. oświadczenie kierownika budowy o zgodności zakończonej inwestycji z projektem i pozwoleniem na budowę oraz z obowiązującymi przepisami). Organ nadzoru budowlanego należy powiadomić nawet o nieistotnych zmianach w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia. Zgłoszenie nieistotnych zmian wiąże się z koniecznością potwierdzenia oświadczenia kierownika budowy dodatkowo przez projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (jeżeli został ustanowiony).

Złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest z mocy prawa tożsame z wezwaniem właściwego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obligatoryjnej kontroli. Polega ona na sprawdzeniu m.in. zgodności zrealizowanej inwestycji z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz jej zgodności z projektem architektoniczno-budowlanym. O terminie kontroli inwestor jest zawiadamiany w ciągu siedmiu dni od doręczenia wezwania. Sama kontrola powinna zostać przeprowadzona, przy obowiązkowej obecności inwestora, w ciągu 21 dni od doręczenia wezwania.

Jeżeli zostaną stwierdzone nieprawidłowości, na inwestora nakładana jest kara finansowa, której wysokość oblicza się poprzez pomnożenie stawki 500 zł przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego, a następnie przez współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Wartości poszczególnych współczynników zostały szczegółowo określone w załączniku do ustawy Prawo budowlane. Biorąc pod uwagę skalę niektórych inwestycji, obliczona w ten sposób pojedyncza kara finansowa nie musi wydawać się dla inwestora szczególnie dotkliwa. Należy jednak pamiętać, że kary oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość oraz osobno dla każdej kategorii obiektu budowlanego , a tak otrzymane wyniki następnie się sumuje.

Nałożenie na inwestora kary finansowej pociąga za sobą odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie i konieczność przeprowadzenia w odpowiednim zakresie postępowania, w ramach którego organ nadzoru budowlanego może w drodze decyzji (upraszczając) nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, nałożyć na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem, albo nałożyć na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zamiennego.

Należy pamiętać, iż rozpoczęcie eksploatacji farmy wiatrowej przez inwestora bez uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na użytkowanie skutkuje nałożeniem na niego przez właściwy organ nadzoru budowlanego kary finansowej obliczanej na takich samych zasadach jak kara za stwierdzenie nieprawidłowości, przy czym stawka kary zostaje zwiększona dziesięciokrotnie.

Złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest z mocy prawa tożsame z wezwaniem właściwego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obligatoryjnej kontroli

Marek Kołodziński

senior legal counsel Rödl & Partner