Jak przeprowadzić administracyjny podział nieruchomości

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z nieruchomości jednej lub kilku działek w celu utworzenia odrębnych nieruchomości. Zazwyczaj wiąże się on ze zmianą własności nieruchomości.

Administracyjny podział nieruchomości - przeprowadzany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta - z reguły odbywa się na wniosek inwestora, który planuje rozpoczęcie robót budowlanych. Może być on jednak złożony także przez każdą osobę, która ma w tym interes prawny, a więc nie tylko przez właściciela danej nieruchomości. Tytuł prawny do dokonania tej czynności przysługuje m.in. użytkownikowi wieczystemu, zarządcy, osobie posiadającej służebność gruntową lub będącej najemcą czy dzierżawcą gruntu.

Wniosek o podział nieruchomości powinien być złożony do właściwego miejscowo wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Właściwość tę określa się według miejsca położenia nieruchomości, co wynika z przepisów kodeksu postępowania administracyjnego (art. 21 par. 1 pkt 1 k.p.a.), bowiem postępowanie dotyczące podziału prowadzone jest według tej procedury. Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub więcej organów, to organem właściwym do rozpoznania wniosku o podział jest ten, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości.

We wniosku o podział nieruchomości należy wskazać cel dokonania podziału. Do wniosku tego inwestor powinien dołączyć następujące dokumenty:

● stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej);

● wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem;

● pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na jej podział - jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków;

● wstępny projekt podziału;

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

● wykaz zmian gruntowych;

● wykaz synchronizacyjny - jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

● mapę z projektem podziału.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Wszystkie te dokumenty geodezyjne i kartograficzne powinny być zamieszczone w operacie podziału nieruchomości.

Wstępny projekt podziału sporządza się na kopii mapy zasadniczej nieruchomości. Jeżeli takiej brak - na kopii mapy katastralnej. Oczywiście trzeba ją najpierw uzupełnić o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Nie ma obowiązku, by wstępny projekt podziału nieruchomości sporządził geodeta. Jednak projekt taki musi zawierać szereg istotnych informacji - w tym: granice nieruchomości, jej oznaczenie według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie braku księgi - innych dokumentów określających jej stan prawny oraz powierzchnię. Konieczne jest także naniesienie na wstępnym projekcie podziału: granic projektowanych do wydzielenia działek gruntu, powierzchni projektowanych do wydzielenia działek oraz przedstawienie w formie graficznej lub opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej. Z tych powodów - mimo braku takiego obowiązku - wstępny projekt podziału powinien sporządzić geodeta.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana i podzielony ma zostać także znajdujący się na niej budynek, to granice działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku - od fundamentu do przykrycia dachu. Jeżeli w danym budynku takich ścian nie ma, to granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Odmienne sposoby podziału budynku są niedopuszczalne.

Do podziału nieruchomości zawsze konieczne jest sporządzenie mapy z projektem podziału. Do jej opracowania trzeba zbadać księgę wieczystą nieruchomości planowanej do podziału oraz inne dokumenty określające jej stan prawny, a także dane wykazane w katastrze nieruchomości. W przypadku powstania różnic w tych dokumentach - granice nieruchomości zawsze określa się na podstawie zapisów w księdze wieczystej. Z czynności przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi obowiązkowe jest sporządzenie protokołu, który powinien zawierać m.in.: oznaczenie nieruchomości, informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic, szkic i opis przebiegu granic oraz datę sporządzenia protokołu, a także imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.

Podział nieruchomości dokonywany jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. W niektórych przypadkach do wydania decyzji konieczna jest zgoda innego organu. Sytuacja taka zachodzi, gdy dzielona nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków. Wtedy konieczna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości powinien być wskazany cel wydzielenia z nieruchomości poszczególnych działek. Jeżeli dzielona nieruchomość rolna lub leśna ma zostać wykorzystana na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, to warunek ten również powinien być zaznaczony w decyzji zatwierdzającej podział. Obowiązek ten dotyczy także wszelkich służebności, jeżeli ich ustanowienie jest konieczne.

Załącznikiem do decyzji zatwierdzającej podział jest mapa z projektem podziału. Powinna ona zawierać m.in. nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu i numeru arkusza mapy, adres nieruchomości, jej oznaczenie według katastru nieruchomości i granice. Poza nieruchomością dzieloną mapa z projektem podziału powinna także zawierać oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości i wykaz zmian gruntowych. Konieczne jest także oznaczenie skali mapy oraz daty jej wykonania i imię wraz z nazwiskiem, numerem uprawnień zawodowych i podpisem osoby, która wykonała mapę. Na mapie powinno być ponadto oznaczone zagospodarowanie terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody oraz elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi.

Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wraz z załącznikiem stanowi podstawę do umieszczenia na mapie z projektem podziału nieruchomości adnotacji o treści: niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją .......... z dnia .......... nr ......., z podpisem upoważnionej osoby. Jest ona także podstawą do wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi. Wniosek w tej sprawie powinien jednak złożyć właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

Wydanie decyzji i podziału nieruchomości jest dopuszczalne przede wszystkim w sytuacji, gdy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z tym planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, to podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami albo podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu opiniuje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Opinię tę organ administracji wydaje w formie postanowienia. Stronie wnioskującej o podział przysługuje na to postanowienie zażalenie. Wnoszone jest ono w normalnym trybie przewidzianym w kodeksie postępowania administracyjnego (w terminie siedmiu dni do organu wyższego stopnia).

Nie zawsze podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność taka nie jest wymagana, jeżeli podział ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z tych budynków, a także w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Zgodność z planem zagospodarowania nie jest także wymagana, jeżeli podział ma na celu wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości lub w celu realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych. Wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może także sprzeciwić się podziałowi niezgodnemu z planem zagospodarowania, jeżeli w wyniku podziału ma nastąpić wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, linii kolejowej lub wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, a także jeżeli ma nastąpić wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych. W takich sytuacjach jeżeli gmina przystąpi do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to na czas jego opracowania i uchwalenia może zawiesić postępowanie o podział nieruchomości. Okres zawieszenia nie może być jednak dłuższy niż 12 miesięcy.

Podział nieruchomości nie jest natomiast dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do takiej drogi może być także uznane wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Niedopuszczalne jest także dokonanie podziału nieruchomości rolnych i leśnych, jeżeli powstałe po podziale działki miałyby mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha. Wyjątkowo, jeżeli działki poniżej 0,3 ha będą przeznaczone na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami, taki podział nieruchomości rolnych i leśnych jest jednak dopuszczalny. W takiej sytuacji w decyzji zatwierdzającej podział wójt, burmistrz, prezydent miasta powinien określić termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek. Nie może być on dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa sytuacje, w których wydanie decyzji w sprawie podziału nieruchomości nie jest wymagane. Ma to miejsce, gdy postępowanie polega na wydzieleniu nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W takiej sytuacji decyzję zatwierdzającą podział zastępuje decyzja o zwrocie. Podobnie jest, jeżeli postępowanie dotyczy wydzielenia z nieruchomości działek gruntu wchodzących w jej skład. Decyzji podziałowej nie wydaje się także w sytuacji, w której o podziale orzeka sąd, gdyż np. współwłaściciele nieruchomości nie są w stanie porozumieć się w sprawie podziału. W takim przypadku to orzeczenie sądu stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Szczególną formą podziału nieruchomości jest także podział z urzędu. Wniosek inwestora o podział nieruchomości nie jest konieczny przede wszystkim, gdy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych lub gdy nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Wójt, burmistrz, prezydent miasta może także z urzędu podzielić nieruchomości należące do Skarbu Państwa, powiatu lub województwa. Warunkiem jest jednak zasięgnięcie w tej sprawie opinii właściwego starosty, jeżeli chodzi o grunty Skarbu Państwa, oraz odpowiednio zarządu powiatu lub województwa - gdy chodzi o grunty powiatu i województwa.

Dopuszczalny jest także podział nieruchomości, której stan prawny nie został uregulowany. O zamiarze wszczęcia takiego postępowania wójt, burmistrz, prezydent miasta informuje, zamieszczając w prasie ogólnopolskiej oraz na stronie internetowej urzędu stosowne ogłoszenie. Postępowanie może zostać wszczęte, jeżeli w terminie dwóch miesięcy od publikacji nie zgłoszą się właściciele lub inne osoby posiadające prawa do tej nieruchomości. W takiej sytuacji decyzja podziałowa podlega ogłoszeniu w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie, czyli np. na tablicy ogłoszeń w urzędzie i innych miejscach w gminie czy lokalnej prasie, radiu i telewizji.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie wartość nieruchomości, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta mogą pobrać opłatę z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości ustala rada gminy uchwałą. Ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, pod warunkiem że w terminie podziału obowiązywała odpowiednia uchwała rady gminy. Wartość nieruchomości - przed i po podziale - określa się według cen na dzień wydania decyzji ustalającej opłatę. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji podziałowej, a stan nieruchomości po podziale - na dzień, w którym ta decyzja stała się ostateczna. Uiszczenie opłaty adiacenckiej możliwe jest także w naturze. Osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy prawa do działki wydzielonej w wyniku podziału. Do tego potrzebna jest jednak zgoda odpowiedniej gminy. Opłaty nie pobiera się natomiast w sytuacji, w której podział nastąpił z urzędu.