Licencję zarządcy otrzymuje osoba fizyczna, a nie spółka

Odpowiedzialności zawodowej podlega jedynie zarządca nieruchomości czyli osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości, a nie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomością.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej rozwiązał umowę o zarządzanie zawartą ze spółką jawną, w której wspólnicy legitymowali się licencjami na zarządzanie nieruchomościami. Powodem rozwiązania umowy było rażące naruszenie obowiązków zarządcy. Jednocześnie wspólnota złożyła skargę do ministra transportu i budownictwa na czynności zawodowe zarządcy nieruchomości (wspólnika spółki). Minister budownictwa orzekł o udzieleniu zarządcy kary dyscyplinarnej - zawieszenia licencji do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że zarządca uchybił obowiązkom określonym w art. 186 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm. - u.g.n.), a jego wina, w świetle zebranego materiału dowodowego, nie budzi żadnych wątpliwości. M. M. (zarządca) złożył skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. WSA uznał, ze skarga nie jest zasadna. Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieprawidłowego określenia kręgu stron postępowania, sąd I instancji stwierdził, że organ prawidłowo uznał za stronę tego postępowania wyłącznie M. M.

Stroną postępowania administracyjnego wszczętego przez ministra z urzędu, wobec zarządcy nieruchomości na podstawie art. 194 u.g.n., jest jedynie zarządca nieruchomości, którego praw i obowiązków, związanych z posiadaniem licencji dotyczy to postępowanie. Prowadzone postępowanie jest bowiem postępowaniem, w którym badana jest odpowiedzialność zawodowa posiadacza licencji zarządcy nieruchomości, a nie podmiotu zawierającego umowę o zarządzanie. Nawiązując do wskazanych w skardze kwestii związanych z treścią umowy między wspólnotą a spółką, WSA zaznaczył, że nawet gdyby przyjąć, że zawarta umowa nie była umową o zarządzanie, lecz o administrowanie, nie mogłoby to zwolnić zarządcy od odpowiedzialności zawodowej. Osoba taka, działająca osobiście, bądź jako przedsiębiorca, podejmując się czynności administrowania odpowiada za nie tak, jakby podejmowała czynności zarządzania. Pojęcie "administrowanie" zawiera się bowiem w pojęciu "zarządzanie". M.M. wniósł skargę kasacyjną do NSA, żądając uchylenia wyroku sądu I instancji. Jeden z zarzutów podniesionych przez kasatora dotyczył rozstrzygnięcia, kto może być stroną postępowania administracyjnego toczącego się przed ministrem budownictwa, wszczętego przez ten organ, w celu ustalenia odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej, w przypadku gdy jedną ze stron umowy-zlecenia jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej, a drugą przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki jawnej.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu wyroku, odnosząc się do zarzutów kasacyjnych wskazał, że zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i to jedynie ta osoba może podlegać odpowiedzialności zawodowej. Wynika to wprost z treści art. 188 ust. 1 w zw. z art. 184 ust. 2 u.g.n. Bez znaczenia jest przy tym, że ustawodawca w art. 184 ust. 3 u.g.n. zezwolił na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, gdyż stosownie do treści tego przepisu prowadzenie takiej działalności jest możliwe tylko w przypadku, gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomością będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.

W ocenie NSA interesu prawnego w postępowaniu w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej podmiotów innych niż zarządca nieruchomości, w stosunku do którego takie postępowanie się toczy, nie można wywieść z art. 185 ust. 2 u.g.n. czy też z art. 8 kodeksu spółek handlowych. Powyższe przepisy wnoszący skargę kasacyjną wskazał jako podstawę materialnoprawną interesu prawnego spółki (strony umowy o zarządzanie nieruchomością), jak i drugiego wspólnika tej spółki. Zdaniem sądu kasacyjnego uwadze skarżącego uszło, że odpowiedzialności zawodowej podlega jedynie zarządca nieruchomości - osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości - a nie podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomością. Stąd też w art. 185 ust. 2 u.g.n. określającym wymogi umowy o zarządzanie nieruchomością ustawodawca do niezbędnych elementów tej umowy zaliczył wskazanie zarządcy nieruchomością odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Zatem wbrew twierdzeniom kasatora przymiot strony w niniejszej sprawie nie przysługiwał ani spółce, ani też wspólnikowi tej spółki. NSA podał ponadto, że z punktu widzenia odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości prawnie obojętne jest to, czy wykonuje on czynności zarządcy osobiście, czy przy pomocy innych osób, gdyż zgodnie z art. 185 ust.1 "b" ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji, gdy wykonuje swe czynności przy pomocy innych osób, ponosi za ich czynności odpowiedzialność zawodową.

asystent sędziego NSA

Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami wymaga posiadania licencji przez trudniące się tym osoby. Licencja nadawana jest przez ministra właściwego do spraw budownictwa, po spełnieniu przez zainteresowaną osobę warunków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustawa nie określa konkretnej formy prowadzenia takiej działalność. Istotne jest to, aby czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami były wykonywane przez licencjonowanych zarządców nieruchomości. Jak wskazano w powyższym orzeczeniu, stroną umowy o zarządzanie może być zatem np. spółka prawa handlowego, jednak w takiej umowie musi być wskazana osoba fizyczna - zarządca - odpowiedzialna za czynności zarządzania. To właśnie ta osoba, a nie firma, będzie podlegać zawodowej odpowiedzialności dyscyplinarnej. Ustawodawca wymienił kary, jakim podlega zarządca nieruchomości w razie niewypełnienia ustawowych obowiązków (od upomnienia aż do pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia).