Jakich procedur musi dopełnić inwestor, by przenieść pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane (dalej u.p.b.) - organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, ma obowiązek przenieść ją na rzecz innego podmiotu pod warunkiem łącznego spełnienia kilku określonych niżej przesłanek.

Po pierwsze, podmiot, na rzecz którego decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie (art. 40 ust. 1 u.p.b.). Zgoda taka jest oświadczeniem woli, do oceny skutków którego należy stosować przepisy kodeksu cywilnego.

Po drugie, podmiot, na rzecz którego ma nastąpić przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji podlegającej przeniesieniu. Po trzecie, podmiot, na rzecz którego ma nastąpić przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 u.p.b. prawo takie przysługuje podmiotowi będącemu właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja budowlana. Także podmiotowi, którego tytuł do takiej nieruchomości będzie wynikał z umowy dzierżawy, ograniczonego prawa rzeczowego albo innego stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Na podstawie art. 40 ust. 1 u.p.b. przeniesieniu podlegają jedynie ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna, w sytuacji, w której nie przysługuje już od niej odwołanie. Jest tak, gdy upłynął termin do złożenia odwołania i nie został przywrócony w przepisanym trybie lub decyzja została wydana przez organ odwoławczy. W takim przypadku decyzja nie może podlegać weryfikacji w administracyjnym toku instancji.

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje w wyniku wydania przez organ właściwy w pierwszej instancji do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (starosta, wojewoda) decyzji o przeniesieniu. Postępowanie administracyjne w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę może być wszczęte zarówno - jak to zostało wskazane powyżej - przez pierwotnego adresata takiej decyzji, jak i podmiot, który ma nabyć prawa i wejść w obowiązki wynikające z wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Stronami takiego postępowania są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że w postępowaniu tym nie wezmą udziału właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, którzy byli stronami postępowania o udzielenie przenoszonej decyzji o pozwoleniu na budowę. W rezultacie będą oni pozbawieni możliwości kwestionowania wydanego w tym postępowaniu rozstrzygnięcia. Należy jednak wskazać, iż z uwagi na to, że w wyniku postępowania o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje jedynie zmiana adresata takiej decyzji, nie narusza to interesów takich właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców.

Zgodnie z art. 33 u.p.b. w sytuacji gdy zamierzenie budowlane obejmuje więcej niż jeden obiekt, decyzja o pozwoleniu na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W związku z powyższym w przypadku zamierzeń inwestycyjnych obejmujących więcej niż jeden obiekt budowlany istnieje, na podstawie art. 40 u.p.b., możliwość dokonania przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu także w części, z zastrzeżeniem jednak, iż ta część zamierzenia inwestycyjnego może samodzielnie funkcjonować zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy jej adresatem było kilka podmiotów lub, gdy ma być ona przeniesiona na rzecz kilku osób, możliwe jest wyłącznie w ramach jednego postępowania administracyjnego, w którym udział będą brali zarówno ci pierwsi, jak i ci drudzy.

Z uwagi na podniesiony powyżej argument dotyczący tego, iż w ramach postępowania o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje jedynie zmiana adresata takiej decyzji, w ramach przedmiotowego postępowania organ administracji nie jest uprawniony do dokonywania oceny prawidłowości wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, bądź jej wzruszenia. W szczególności nie może on badać istnienia przesłanek wydania przenoszonej decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym uzyskania przez pierwotnego adresata decyzji o pozwoleniu na budowę - decyzji o warunkach zabudowy. Właściwy organ administracji jest bowiem uprawniony jedynie do zbadania, czy wystąpiły przesłanki określone w art. 40 ust. 1 u.p.b. warunkujące możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 lutego 2007 roku, sygn. akt II OSK 281/06).

Niezależnie od tego, co zostało wskazane powyżej odnośnie do braku kompetencji właściwego organu do dokonywania w ramach postępowania o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę oceny prawidłowości wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, należy wskazać, iż nawet w przypadku, gdyby się okazało, że zapisy uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezgodne z treścią ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, nie będzie to miało wpływu na taką decyzję. Zgodnie z art. 65 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w razie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy są sprzeczne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji, który wydał taką decyzję, jest zobowiązany do stwierdzenie jej wygaśnięcia.

Wyjątek jednak stanowi sytuacja, w której na podstawie takiej decyzji o warunkach zabudowy została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. W takim wypadku nie jest możliwe stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna, w sytuacji, w której nie przysługuje już od niej odwołanie (tj. upłynął termin do złożenia odwołania i nie został przywrócony w przepisanym trybie lub decyzja została wydana przez organ odwoławczy), a zatem nie może ona podlegać weryfikacji w administracyjnym toku instancji.

Zmiana inwestora w trybie art. 40 p.b. nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, której organ administracji nie może odmówić, jeśli spełnione są warunki określone tym przepisem, a mianowicie osoba, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, musi się wykazać prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodą strony, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, oraz osoba ta musi złożyć oświadczenie, że przyjmuje warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę. Żadna z powyższych przesłanek warunkujących przeniesienie pozwolenia na budowę nie dotyczy interesów właściciela działki, na której inwestor ma pozwolenie na budowę, ani interesom tym nie zagraża.

@RY1@i02/2010/227/i02.2010.227.210.0006.101.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista od prawa nieruchomości

Marcin Jasiński

radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista od prawa nieruchomości

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r.nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.

Ustawa z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071).