Gdy nie ma planu o warunkach inwestycji, rozstrzyga decyzja wójta

Obowiązkiem każdej jednostki samorządu terytorialnego jest dbanie o rozwój swojego terenu poprzez prawidłowe prowadzenie polityki przestrzennej. Z tego też względu każda gmina powinna uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego prowadzone są nowe inwestycje budowlane.

Z uwagi jednak, iż tylko 20 proc. terenów objętych jest w Polsce miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, większość nowych inwestycji realizowanych jest nie w oparciu o miejscowe plany, ale na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to najczęstsza podstawa określania dopuszczalnej zabudowy.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje co do zasady wójt, burmistrz, prezydent miasta. Jedynie w przypadku tzw. terenów zamkniętych decyzja ta wydawana jest przez wojewodę. Organy samorządowe nie wydają jej jednak z własnej inicjatywy. Robią to na wniosek inwestora, który nie musi być jednocześnie właścicielem nieruchomości.

Wniosek inwestora powinien określać granice terenu przedstawione na kopii mapy zasadniczej (lub w przypadku jej braku - na kopii mapy ewidencyjnej) oraz funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo we wniosku należy określić zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia i oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów oraz charakterystyczne parametry techniczne inwestycji. Do wniosku inwestor powinien dołączyć kopię aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:500 oraz oświadczenie przedsiębiorstw, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego obiektu albo że planowana jest ich rozbudowa.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta może wydać warunki zabudowy jedynie wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jednocześnie działka, dla której mają być ustalone warunki zabudowy, musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Uzbrojenie to nie musi jednak faktycznie istnieć. Może ono bowiem być na etapie projektowania. Warunek ten może być także uznany za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Teren, który ma być objęty warunkami zabudowy, musi ponadto być wyłączony z produkcji rolnej i leśnej. Wydawana decyzja nie może być też sprzeczna z przepisami odrębnymi.

● linię zabudowy,

● wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

● szerokość elewacji frontowej,

● wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

● geometrię dachu - kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układu połaci dachowych.

● co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,

● teren ma dostęp do drogi publicznej,

● istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji,

● teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,

● decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).