Wojewoda zadecyduje o budowie wałów przeciwpowodziowych

Już niedługo realizacja obiektów przeciwpowodziowych, a więc nie tylko wałów, ale także kanałów ulgi, polderów, a także zbiorników retencyjnych i suchych zbiorników, będzie dużo łatwiejsza. To skutek przyjętej przez Sejm ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Zgodnie z przyjętą przez Sejm ustawą decyzję o pozwoleniu na realizację inwestycji na wniosek inwestora wydaje wojewoda. Jeżeli dana inwestycja ma być położona na obszarze dwóch lub więcej województw, to decyzję o pozwoleniu na realizację inwestycji wydaje wojewoda, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część nieruchomości przeznaczonych na realizację inwestycji. W każdym przypadku na wydanie swojej decyzji ma on 90 dni od złożenia wniosku.

O wszczęciu postępowania dotyczącego pozwolenia na realizację inwestycji przeciwpowodziowych wojewoda zawiadamia wnioskodawcę, właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości objętych wnioskiem, innych wojewodów, jeżeli na ich terenie ma być położona część inwestycji, pozostałe strony, na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Zawiadomienie pozostałych stron następuje poprzez wywieszenie obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych dla lokalizacji przedsięwzięcia, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej. Jeżeli jednak nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, to wojewoda ma obowiązek wysłania zawiadomienia wyłącznie wnioskodawcy. W każdym przypadku zawiadomienie powinno zawierać oznaczenie nieruchomości lub ich części, objętych wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji, według ewidencji gruntów i budynków, a także informacje o terminie i miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z aktami sprawy.

Wojewoda, wydając decyzję zezwalającą na realizację przedsięwzięcia, ma obowiązek określenia w niej:

● linii rozgraniczających teren,

● warunków wynikających z potrzeb ochrony środowiska, ochrony zabytków i dóbr kultury współczesnej oraz potrzeb obronności państwa,

● wymagań dotyczących ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich,

● zatwierdzenia podziału nieruchomości,

● oznaczenia według ewidencji gruntów i budynków,

● zatwierdzenia projektu budowlanego,

● w razie potrzeby zamieszczenia innych ustaleń dotyczących określenia m.in. szczególnych warunków zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czasu użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, terminów rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowych wymagań dotyczących nadzoru na budowie, obowiązku dokonania przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia terenu, a także ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, z uwzględnieniem obszarów bezpośredniego zagrożenia powodzią oraz obszarów potencjalnego zagrożenia powodzią, lub szczególnego zagrożenia powodzią, o ile zostały wyznaczone.

Decyzja wojewody automatycznie zatwierdza podział nieruchomości. Mapy z projektami podziału nieruchomości stanowią integralną część tej decyzji. Dodatkowo nieruchomości te z mocy prawa stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w zależności od tego, na czyją rzecz nastąpiło wywłaszczenie. Decyzja ta stanowi bowiem podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Oznacza to, że nie jest konieczne prowadzenie dwóch postępowań - jednego w sprawie lokalizacji przedsięwzięcia, a innego w sprawie wywłaszczenia nieruchomości. Obie te kwestie rozstrzygane są w jednym postępowaniu. Lokalizacja przedsięwzięcia oraz wywłaszczenie nieruchomości następują w jednej decyzji wydanej przez wojewodę.

W dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji przeciwpowodziowej inwestor uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oznacza to, że inwestor wraz z uprawomocnieniem się decyzji wojewody, może wystąpić o pozwolenie na budowę i przystąpić do prac. Jest to możliwe nawet w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel nie zgodził się na zaproponowane mu odszkodowanie.

Po wydaniu swojej decyzji wojewoda doręcza ją wnioskodawcy oraz zawiadamia o jej wydaniu pozostałe strony. Zawiadomienie to powinno nastąpić w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na lokalizację inwestycji, na stronach internetowych tych gmin, a także w prasie lokalnej. Od decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji stronie służy odwołanie do organu wyższego stopnia. Odwołanie to powinno być rozpatrzone w terminie 30 dni od jego wpłynięcia do organu. W postępowaniu przed organem odwoławczym oraz przed sądem administracyjnym nie można uchylić decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w całości ani stwierdzić jej nieważności, gdy wadą dotknięta jest tylko część tej decyzji.

Niedopuszczalne jest także stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji, jeżeli wniosek o stwierdzenie nieważności tej decyzji został złożony po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a inwestor rozpoczął budowę budowli przeciwpowodziowej. Decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji stanowią linie podziału nieruchomości. Decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. Nieruchomości z mocy prawa stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. Nowe przepisy mają wejść w życie 14 dni od ogłoszenia.

Prowadzone są negocjacje. Mają one doprowadzić do dobrowolnego zbycia nieruchomości w drodze umowy.

W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa wszczęcie postępowania w tej sprawie następuje z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego wszczęcie postępowania następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Może to nastąpić po upływie dwóch miesięcy przeznaczonych na dobrowolne zbycie nieruchomości w drodze umowy.

W toku postępowania wywłaszczeniowego prowadzona jest rozprawa administracyjna. Prowadzi ją starosta lub upoważniony przez niego pracownik. W jej trakcie strony, czyli przedstawiciel organu administracji i właściciele lub użytkownik wieczysty nieruchomości, mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie.

Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej starosta wydaje decyzję wywłaszczeniową. Określa ona m.in., jaka nieruchomość jest wywłaszczona, na jakie cele oraz za jakim odszkodowaniem.

Wydanie decyzji nie jest równoznaczne z przejściem nieruchomości na rzecz podmiotu, który wystąpił o wywłaszczenie. Przejście prawa następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się prawomocna, czyli po upływie 14 dni od dnia wydania decyzji.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, to po upływie siedmiu lat od wydania decyzji lub po utracie mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać zwrotu nieruchomości.

Przez stan nieruchomości należy rozumieć m.in.:

● rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości - np. czy jest to prawo własności, czy użytkowania wieczystego,

● obciążenia prawa przysługującego do nieruchomości - np. czy znajdują się na niej jakieś służebności.

Przez stan faktyczny, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość, należy rozumieć:

● położenie nieruchomości - np. czy w dużym, czy małym mieście,

● rodzaj użytków - czy są to użytki rolne,

● sposób zagospodarowania nieruchomości - np. czy jest to działka budowlana, czy rolna,

● zabudowania i naniesienia na nieruchomości - np. czy znajduje się na niej dom

● funkcja użytkowa zabudowań oraz nieruchomości - czy jest to nieruchomość przeznaczona na cele mieszkalne, czy przemysłowe.

● aż 75 proc. skontrolowanych podmiotów pozyskiwało grunty pod realizację celów publicznych określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w drodze zawierania umów cywilnoprawnych;

● prawie 25 proc. jednostek wykonujących zadania starosty (starostwa i urzędy miast na prawach powiatu) wadliwie prowadziło postępowania wywłaszczeniowe w ten sposób, że:

- prowadzono postępowania wywłaszczeniowe pomimo niekompletnego wniosku o wywłaszczenie nieruchomości,

- nie przestrzegano zasady wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego po upływie dwumiesięcznego terminu, liczonego od dnia zakończenia rokowań, na zawarcie umowy o nabycie praw do nieruchomości,

- nie zawsze składano w sądzie wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej postępowania wywłaszczeniowego,

- wywłaszczano nieruchomości mimo niestwierdzonych praw do spadku osób wywłaszczanych,

● występowały nieprawidłowości dotyczące przeprowadzania rozprawy administracyjnej.

● ponad 30 proc. skontrolowanych starostw i urzędów miast na prawach powiatu nie ustalała wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości według stanu i wartości w dniu wydania decyzji. Spowodowane było to tym, że w toku postępowania w sprawach o wywłaszczenie nie uzyskiwano oceny aktualności wycen nieruchomości na dzień wydania decyzji. Dodatkowo odszkodowania wypłacano z opóźnieniem i nie waloryzowano ich na dzień zapłaty;

● prawie 100 proc. skontrolowanych podmiotów popełniło błędy w postępowaniu wywłaszczeniowym poprzez:

- niepowiadamianie byłych właścicieli lub ich spadkobierców o zamiarze użycia nieruchomości wywłaszczonej na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej,

- dokonywano rozporządzenia nieruchomością na rzecz osób trzecich już po wpłynięciu wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, co doprowadzało do pozbawienia byłych właścicieli lub ich spadkobierców możliwości odzyskania nieruchomości,

- nieprawidłowo ustalano wysokość odszkodowań podlegających zwrotowi oraz kosztów postępowań;

● w 20 proc. skontrolowanych jednostek wystąpiły nieprawidłowości związane z gospodarowaniem zasobem nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnym zasobem nieruchomościami;

● kontrola wykazała opieszałość działań w postępowaniach o wywłaszczenia i zwrot wywłaszczonych nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku, sygn. akt K 6/05, uznał, że:

● użytkownicy wieczyści mogą żądać zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, jeżeli stały się one zbędne dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu;

● organ władający nieruchomością nie może uzależniać zwrotu części nieruchomości od tego, czy może być ona zagospodarowania lub czy przylega do nieruchomości osoby, która złożyła wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości;

● jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. na wywłaszczonej nieruchomości został zrealizowany inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, który w dniu wydania tej decyzji mógł stanowić podstawę wywłaszczenia, to poprzedni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy mogą żądać ich zwrotu.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowej:

● charakterystykę inwestycji określającą rodzaj budowli przeciwpowodziowej oraz jej lokalizację i parametry techniczne,

● mapę w skali co najmniej 1:10 000 przedstawiającą projektowany obszar inwestycji z zaznaczeniem terenu niezbędnego dla obiektów budowlanych oraz istniejące uzbrojenie terenu, a także wskazanie części nieruchomości będących częścią inwestycji, na której nie będą prowadzone roboty budowlane,

● analizę powiązania inwestycji z planami zarządzania ryzykiem powodziowym, o ile zostały opracowane,

● mapy zawierające projekty podziału nieruchomości, sporządzone zgodnie z odrębnymi przepisami,

● określenie zmian w dotychczasowej infrastrukturze zagospodarowania terenu,

● cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi zaświadczeniami,

● opinie odpowiednich organów, w tym m.in.: ministra właściwego do spraw zdrowia, dyrektora właściwego urzędu morskiego, właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej, właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej i dyrektora parku narodowego,

● pozwolenie wodnoprawne, o ile jest ono wymagane,

● decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną zgodnie z ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

● wskazanie nieruchomości, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji ma wywołać określony skutek,

● wskazanie ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę drogi powinno być równe jej wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Jeżeli więc w danej miejscowości za nieruchomości o podobnej powierzchni i rodzaju, np. nieruchomości rolne i niezabudowane, do tej pory odszkodowanie wynosiło np. 200 tys. zł, to właściciel nieruchomości również otrzyma odszkodowanie w wysokości 200 tys. zł.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.