Jak legalnie podzielić nieruchomość

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z nieruchomości jednej lub kilku działek w celu utworzenia odrębnych nieruchomości. Najczęściej dokonywany jest on w celu przeniesienie własności działki na inną osobę.

Podziału nieruchomości można dokonać przede wszystkim wtedy, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z tym planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, to podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami albo podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu opiniuje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Opinię tę organ administracji wydaje w formie postanowienia. Stronie wnioskującej o podział przysługuje na to postanowienie zażalenie.

Jeżeli nieruchomość, która ma być podzielona, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to postępowanie w sprawie podziału może zostać zawieszone. Dopuszczalne jest to jednak wyłącznie w sytuacji, gdy gmina przystąpi do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wniosek inwestora został złożony po upływie sześciu miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Postępowanie może być jednak zawieszone tylko na czas opracowania i uchwalenia miejscowego planu. Okres zawieszenia nie może być nigdy dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku.

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Niedopuszczalne jest także dokonanie podziału nieruchomości rolnych i leśnych, jeżeli powstałe po podziale działki miałyby mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana i podzielony ma zostać także znajdujący się na niej budynek, to granice działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku - od fundamentu do przykrycia dachu. Jeżeli w danym budynku takich ścian nie ma, to granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

Administracyjny podział nieruchomości - przeprowadzany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta - najczęściej odbywa się na wniosek inwestora, który planuje rozpoczęcie robót budowlanych. Może być on jednak złożony także przez każdą osobę, która ma w tym interes prawny, a więc nie tylko przez właściciela danej nieruchomości. Tytuł prawny do dokonania tej czynności przysługuje m.in. użytkownikowi wieczystemu, zarządcy, osobie posiadającej służebność gruntową lub będącej najemcą czy dzierżawcą gruntu. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli.

Wniosek o podział nieruchomości powinien być złożony do właściwego miejscowo wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Właściwość tę określa się według miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub więcej organów, to organem właściwym do rozpoznania wniosku o podział jest ten, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości. We wniosku o podział nieruchomości zainteresowana osoba powinna wskazać cel dokonania podziału.

Wstępny projekt podziału sporządza się na kopii mapy zasadniczej nieruchomości. Jeżeli takiej brak - na kopii mapy katastralnej. Oczywiście trzeba ją najpierw uzupełnić o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu.

Do podziału nieruchomości zawsze konieczne jest sporządzenie mapy z projektem podziału. Do jej opracowania trzeba zbadać księgę wieczystą nieruchomości planowanej do podziału oraz inne dokumenty określające jej stan prawny, a także dane wykazane w katastrze nieruchomości. W przypadku powstania różnic w tych dokumentach - granice nieruchomości zawsze określa się na podstawie zapisów w księdze wieczystej. Z czynności przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi obowiązkowe jest sporządzenie protokołu, który powinien zawierać m.in.: oznaczenie nieruchomości, informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic, szkic i opis przebiegu granic oraz datę sporządzenia protokołu, a także imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.

Podział nieruchomości dokonywany jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości powinien być wskazany cel wydzielenia z nieruchomości poszczególnych działek.

Załącznikiem do decyzji zatwierdzającej podział jest mapa z projektem podziału. Powinna ona zawierać m.in. nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu i numeru arkusza mapy, adres nieruchomości, jej oznaczenie według katastru nieruchomości i granice. Poza nieruchomością dzieloną mapa z projektem podziału powinna także zawierać oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości i wykaz zmian gruntowych. Konieczne jest także oznaczenie skali mapy oraz daty jej wykonania i imię wraz z nazwiskiem, numerem uprawnień zawodowych i podpisem osoby, która wykonała mapę. Na mapie powinno być oznaczone zagospodarowanie terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody oraz elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi.

Decydując się na podział nieruchomości, należy pamiętać, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta mogą pobrać opłatę z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości ustala rada gminy uchwałą. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, pod warunkiem że w terminie podziału obowiązywała odpowiednia uchwała rady gminy.

Nie zawsze podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność taka nie jest wymagana, jeżeli podział ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z tych budynków, a także w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Do wniosku o podział nieruchomości inwestor powinien dołączyć dokumenty:

● stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, np. akt notarialny;

● wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej;

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

● wstępny projekt podziału;

● pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na jej podział - jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków;

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

● wykaz zmian gruntowych;

● wykaz synchronizacyjny - jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

● mapę z projektem podziału.

Decyzji administracyjnej nie wydaje się w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W takiej sytuacji podział zatwierdza ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Wydanie decyzji zatwierdzającej podział nie jest także konieczne w sytuacji, gdy o podziale nieruchomości orzekał sąd. Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, także nie wymaga decyzji administracyjnej.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663).