Bezprzetargowe przekazywanie lokali w najem podlega ograniczeniom

Rada gminy może poprzez stosowną uchwałę wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy najmu. Może to jednak nastąpić na podstawie ściśle określonych w przepisach przesłanek.

Rada gminy podjęła uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na oddanie w najem lokali użytkowych na okres powyżej trzech lat. Uchwałą podjętą na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.). Według wojewody powyższa uchwała została podjęta z istotnym naruszeniem art. 37 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

W przypadku umów najmu zawieranych na okres dłuższy niż trzy lata, znajduje zastosowanie art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako przepis szczególny w stosunku do przywołanego wyżej art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym, którego nie uwzględniono w podstawie prawnej przedmiotowej uchwały. Zgodnie z jego treścią, przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, stosuje się odpowiednio ust. 1 tego artykułu. Zawiera on generalną zasadę przetargowego trybu zbywania nieruchomości, z zastrzeżeniem przypadków wymienionych w ust. 2 i 3. Powyższa zasada, w myśl art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie również przy zawieraniu umów najmu na czas dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony.

Zgodnie ze zdaniem drugim art. 37 ust. 4 powyższej ustawy, rada gminy może poprzez stosowną uchwałę wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy najmu. Może to jednak nastąpić na podstawie przesłanek enumeratywnie wymienionych w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy zatem stwierdzić, że art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może stanowić samodzielnej podstawy prawnej do podjęcia przez radę gminy uchwały, w której zostanie wyrażona zgoda na najem w trybie bezprzetargowym nieruchomości wymienionych w badanej uchwale. Ważne jest tu stanowisko, jakie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2006 roku (sygn. akt I OSK 756/05), wskazując, że zgoda na tryb bezprzetargowy może mieć miejsce tylko przy odpowiednim zastosowaniu ust. 2 i 3 art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przypadku zatem zawarcia umowy najmu na okres dłuższy niż trzy lata, konieczne byłoby wcześniejsze podjęcie przez radę gminy uchwały o wyrażeniu zgody na zawarcie w trybie bezprzetargowym umowy najmu określonego lokalu użytkowego z uwzględnieniem przypadków enumeratywnie wymienionych w przepisach ust. 2 i 3 art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami.