Powiaty będą szybciej wywłaszczać nieruchomości na cel publiczny

Wchodząca w życie 7 stycznia 2009 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami ma wzmocnić pozycję starosty jako organu samorządu decydującego o przyspieszeniu inwestycji newralgicznych dla gospodarki i infrastruktury kraju.

Szybsze wywłaszczenia

Nowe przepisy wprowadzają do art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami dwie doniosłe zmiany. Po pierwsze, starosta będzie miał obowiązek zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Po drugie, nowe przepisy dodają kolejną podstawę do wydania takiej decyzji. Zgodnie z nią starosta będzie miał obowiązek wydania decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości nie tylko, w przypadku gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony (art. 108 kodeksu postępowania administracyjnego). Będzie to również możliwe, gdy jest to uzasadnione ważnym interesem gospodarczym. Jednocześnie nadal drugą przesłanką pozostanie zagrożenie wynikające z ewentualnej zwłoki. Po wejściu w życie nowelizacji nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności będzie obligatoryjne.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu dostępu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości za odszkodowaniem w wysokości wartości tych praw (art. 128 w zw. z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Samorząd może stosować wywłaszczenie w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób. Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz samorządu - na wniosek jej organu wykonawczego.

Wszczęcie postępowania z urzędu może też nastąpić wskutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Wywłaszczeniu mogą podlegać tylko nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wyczerpujący, zamknięty katalog celów publicznych jest zawarty w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bezskuteczne rokowania

Postępowanie wywłaszczeniowe poprzedzają rokowania, których celem jest zawarcie przez starostę umowy z właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od zakończenia rokowań właściciel, użytkownik wieczysty lub inny uprawniony nie zdecyduje się na zawarcie umowy ze starostą, to da mu prawo do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 115 ust. 2 ustawy, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego będzie obowiązkowe po bezskutecznym upływie dwóch miesięcy od zakończenia rokowań.

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna. Identycznie jest w przypadku wywłaszczenia z prawa użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadkach określonych w art. 108 k.p.a., starosta może zezwolić podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny, na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jeżeli zwłoka w jej zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego. Oznacza to, że musi wystąpić przynajmniej jedna przesłanka z art. 108 k.p.a. i zagrożenie wynikające z ewentualnej zwłoki.

Ograniczenie użytkowania

Łagodniejszą od pełnego wywłaszczenia formą ingerencji władzy jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Starosta może wbrew woli właściciela lub użytkownika udzielić zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie przez nieruchomość ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń przesyłowych oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń (art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ograniczenie to następuje w drodze decyzji, zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Podobnie jak w przypadku wywłaszczenia, wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości muszą poprzedzać rokowania mające na celu dobrowolne udostępnienie nieruchomości. Zgodę należy rozumieć jako zawarcie umowy cywilnoprawnej. Jeżeli do zawarcia umowy nie doszło, to znaczy, że właściciel nieruchomości nie wyraził na to zgody.

Równocześnie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza - analogiczne do reżimu wywłaszczenia - rozwiązanie umożliwiające natychmiastowe wejście realizującego cel publiczny na cudzą nieruchomość. Zgodnie z art. 124 ust. 1a, w przypadkach określonych w art. 108 k.p.a. lub w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym, starosta będzie zobowiązany zezwolić na niezwłoczne zajęcie nieruchomości objętej decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania. Zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości starosta będzie udzielał na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny. Tak samo jak przy wywłaszczeniu, decyzja zezwalająca zawsze będzie miała rygor natychmiastowej wykonalności.

Grzegorz Lang

radca prawny z Warszawy

Elementy decyzji wywłaszczeniowej

● ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

● określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;

● określenie praw podlegających wywłaszczeniu;

● wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

● wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

● zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych;

● ustalenie wysokości odszkodowania.

Grzegorz Lang

gp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 206, poz. 1590).