Kiedy można wymówić dzierżawę

Czytelnik jest właścicielem działki. Dwa lata temu wydzierżawił ją osobie fizycznej. Dzierżawca nie płacił czynszu, dlatego umowa została wypowiedziana. Następnie czytelnik złożył w starostwie wniosek o wykreślenie dzierżawy z ewidencji gruntów i budynków. Starosta odmówił. W uzasadnieniu wskazał, że jednostronne wypowiedzenie umowy dzierżawy nie może być podstawą do wykreślenia dzierżawcy z ewidencji. Czy starosta ma rację?

Tak. Zmianę danych w ewidencji gruntów i budynków dotyczących dzierżawy dokonuje się wyłącznie na wspólny wniosek podmiotów, które zawarły umowę dzierżawy. Zasada ta wynika z par. 11 ust. 4 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dalej rozporządzenie). Podstawą do wykreślenia dzierżawcy z ewidencji gruntów i budynków nie może być jednostronne wypowiedzenie umowy dzierżawy. Zgodnie bowiem z treścią art. 12 ust. 1 rozporządzenia prawa osób i jednostek organizacyjnych do gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na podstawie:

● wpisów dokonanych w księgach wieczystych,

● prawomocnych orzeczeń sądowych,

● umów zawartych w formie aktów notarialnych, dotyczących ustanowienia lub przeniesienia praw rzeczowych do nieruchomości, z wyłączeniem umów dotyczących użytkowania wieczystego gruntów i własności lokali,

● ostatecznych decyzji administracyjnych,

● dyspozycji zawartych w aktach normatywnych,

● umów dzierżawy.

Powyższy pogląd potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 września 2011 r. (I OSK 1596/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W uzasadnieniu orzeczenia NSA pokreślił, że wniosek o wykreślenie danych wpisanych do ewidencji, złożony przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa dzierżawy, także powinien zostać złożony przez obie strony tej umowy.

Natomiast w razie braku takiego wniosku organ ewidencyjny nie jest uprawniony do rozstrzygania sporu cywilnoprawnego i dokonywania oceny, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy przez jedną ze stron. Wymagałoby to bowiem dokonania wykładni przepisów art. 693 - 709 kodeksu cywilnego regulujących stosunek prawny dzierżawy i faktycznie ich zastosowania, a więc rozstrzygnięcia sporu o istnienie umowy dzierżawy. Wykraczałoby to poza rejestracyjne kompetencje organów ewidencyjnych. Istniejąca wątpliwość co do kontynuacji umowy dzierżawy wymaga wyjaśnienia w odrębnym postępowaniu przed sądem powszechnym i dopiero jego wynik w postaci prawomocnego orzeczenia może być podstawą aktualizacji ewidencji.

Zdaniem NSA brak wspólnego wniosku stron dzierżawy, wymaganego przepisem par. 11 ust. 2 rozporządzenia, uniemożliwia dokonanie zmian wnioskowanych przez wydzierżawiającego. Ponadto sąd wskazał, że organy administracji, prowadząc ewidencję gruntów, rejestrują jedynie stany prawne w oparciu o określone dokumenty i nie mogą samodzielnie rozstrzygać na ich podstawie o istniejących uprawnieniach. Ewidencja gruntów jest tylko zbiorem informacji, a rejestr ewidencji gruntów jest wyłącznie odzwierciedleniem danych wynikających z przedłożonych organowi dokumentów i stąd też ma on charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Oznacza to, że nie kształtuje nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdza stan prawny zaistniały wcześniej.

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że ewidencja gruntów, pełniąc funkcje informacyjno-techniczne, nie rozstrzyga sporów o prawa do gruntów ani nie nadaje tych praw. Rejestruje jedynie stany prawne ustalone w innym trybie lub przez inne organy.

Zmiany danych w ewidencji gruntów można dokonać tylko w oparciu o decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe lub akty notarialne, w których zawarte są dane objęte ewidencją gruntów (zob. np. wyroki NSA z: 20 sierpnia 1998 r., III SA 766/98, 19 kwietnia 2001 r., II SA 862/00 oraz z 4 stycznia 2011 r., I OSK 389/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wypowiedzenie umowy dzierżawy nie może być podstawą do wykreślenia dzierżawcy z ewidencji gruntów i budynków

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Par. 11 ust. 4, par. 12 ust. 1 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454).