Przed okresem zimowym trzeba skontrolować budynki

Nadzór budowlany jest organem administracyjnym powołanym do kontroli i nadzoru nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, m.in. przez uczestników procesu budowlanego czy zarządców nieruchomości. Realizacja tych zadań ma służyć zapewnieniu bezpieczeństwa obiektów budowlanych oraz użytkujących je osób.

Organy nadzoru budowlanego, a w szczególności powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który jest organem pierwszego stopnia, powinny kontrolować właścicieli i zarządców obiektów budowlanych w zakresie przestrzegania przez nich obowiązków związanych z prawidłowym utrzymaniem budynków. Nadzór budowlany powinien oceniać podejmowane przez właścicieli i zarządców czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego. Chodzi tu m.in. o zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Dotyczyć to może m.in. wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów deszczu czy śniegu, osuwisk ziemi, oblodzeń, pożarów lub powodzi, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. [Przykład 1]

Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.

Termin na przeprowadzenie jednej z takich kontroli upłynął 30 listopada. Najpóźniej do tego dnia powinny być skontrolowane wszystkie obiekty wielkopowierzchniowe, jak np. magazyny, biurowce, obiekty użyteczności publicznej - urzędy administracji, szpitale, szkoły, sklepy wielkopowierzchniowe. Zgodnie bowiem z ustawą - Prawo budowlane dwa razy w roku - do 30 listopada oraz do 31 maja - powinny być skontrolowane wszystkie budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw., oraz inne obiekty o powierzchni dachów co najmniej 1 tys. mkw.

Obowiązkowa kontrola powinna objąć nie tylko budynek, ale również budowlę i instalację narażoną na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu. Sprawdzone powinny być również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe. [Przykład 2]

Zarządca lub właściciel nieruchomości po przeprowadzeniu kontroli obiektu powinien zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli podczas kontroli zostało stwierdzone, że obiekt budowlany może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, inspektor nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W swojej decyzji inspektor powinien określić termin wykonania tego obowiązku. Decyzja taka może być wydana również w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jednocześnie w decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego mogą zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. [Przykład 3]

Właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz uzupełnienia braków wskazanych przez nadzór budowlany. Obowiązek ten powinien znajdować potwierdzenie w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba dokonująca kontroli obowiązana jest przesłać kopię tego protokołu bezzwłocznie do inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości. Po jego otrzymaniu inspektor nadzoru ma obowiązek przeprowadzenia bezzwłocznie kontroli obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (jedna stawka może wynieść od 10 zł do 2 tys. zł), karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Natomiast karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli lub nie prześle protokołu w przypadku kontroli przeprowadzanej dwa razy w roku.

Jeżeli zatem inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że dany właściciel lub zarządca nie wykonał ciążącego na nim obowiązku przeprowadzenia kontroli stanu technicznego, to powinien złożyć do prokuratury zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa.

Odpowiedzialności karnej podlegają także osoby, które dokonują okresowych kontroli obiektów budowlanych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Przestępstwo to zagrożone jest karą grzywny, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do roku. Dodatkowo osoby te podlegają odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Postępowanie w sprawie jej odpowiedzialności wszczynane jest na wniosek organu nadzoru budowlanego, właściwego dla miejsca popełnienia czynu lub stwierdzającego popełnienie czynu. Rozstrzygnięcia w sprawach odpowiedzialności zawodowej wydawane są przez organy odpowiedniego samorządu zawodowego. [Przykład 4]

@RY1@i02/2011/241/i02.2011.241.08800030a.802.jpg@RY2@

Nakazy rozbiórki wydane przez nadzór budowlany z powodu niewłaściwego utrzymania obiektów (liczba decyzji)

W zależności od przedmiotu okresowej kontroli stanu technicznego budynku, upoważniona do jej dokonania jest osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych elektroenergetycznych w zależności od zakresu posiadanych uprawnień. Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych określa rozporządzenie ministra transportu i budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz.U. nr 83, poz. 578 z późn. zm.).

Jeżeli nieodpowiedni stan budynku może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia, mienia lub środowiska, organ nadzoru budowlanego może zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku oraz nakazać w każdym terminie przeprowadzenie kontroli budynku.

(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 stycznia 2005 r., IV SA 1188/2003).

W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy inspektor nadzoru budowlanego zapewni zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających, jak np. ewakuacja osób zamieszkujących w budynku i zabezpieczenie konstrukcji obiektu. Wykonanie tych czynności nastąpi na koszt właściciela lub zarządcy. Inspektor nadzoru musi jednak, zgodnie z art. 104 par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego, wydać decyzję administracyjną o zastosowaniu tych środków. O podjęciu takich środków może również zdecydować policja i straż pożarna (art. 69 prawa budowlanego i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z 16 stycznia 2002 r., sygn. II SA/Ka 797/2000).

Art. 61 ustawy - Prawo budowlane określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego utrzymania budynku w należytym stanie technicznym. Dla realizacji tych obowiązków nie jest wymagane wydanie odrębnej decyzji administracyjnej. Są to bowiem obowiązki wynikające wprost z mocy ustawy, a uchybienie tym obowiązkom rodzi odpowiedzialność karną, o której mowa w art. 91a ww. ustawy. Skoro przepisy prawa określają również zasady utrzymania obiektów budowlanych wynikających wprost z mocy prawa, decyzja administracyjna nie może także zwolnić lub zabronić właścicielom lub zarządcom tych obiektów wypełniania tych obowiązków (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 grudnia 2010 r., sygn. II OSK 1969/2009).

Łukasz Mazurek

dgp@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 142, poz. 829 z późn. zm.). Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 74, poz. 836 z późn. zm.).