Przed wezwaniem do uzupełnienia wniosku organ musi najpierw przeprowadzić badanie projektu budowlanego

Każdy inwestor, niezależnie, czy zamierza wybudować centrum handlowo-usługowe, czy wolnostojący dom jednorodzinny, staje w toku postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych przed problemem w postaci konieczności odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia braków we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Praktyka nie pozostawia tutaj wątpliwości - stopień skomplikowania i wielość przepisów, którym trzeba zadośćuczynić przy okazji kompletowania dokumentacji projektowej, de facto uniemożliwia uniknięcie tego problemu. Warto zatem wiedzieć, jakimi zasadami winien się kierować organ wydający pozwolenie na budowę przy wzywaniu nas - jako inwestora - do uzupełniania braków w złożonym przez nas wniosku.

Rozważenia wymaga kwestia trybu takiego wezwania. Najczęściej organy administracji architektoniczno-budowlanej korzystają bowiem zamiennie z jednej z dwóch podstaw prawnych: art. 64 par. 2 kodeksu postępowania administracyjnego lub art. 35 ust. 3 prawa budowlanego. Pierwszy z powołanych przepisów zawiera normę o charakterze ogólnym, zgodnie z którą, jeżeli podanie nie czyni zadość wymaganiom ustalonym w przepisach prawa (innym niż brak adresu wnoszącego podanie), wnoszącego podanie należy wezwać do usunięcia braków w terminie siedmiu dni z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania.

Drugi z przywołanych przepisów, tj. art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego stanowi, że w razie stwierdzenia naruszeń w zakresie kompletności projektu budowlanego, jego wykonania lub sprawdzenia przez uprawnione osoby, względnie jego zgodności z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a także wymogami ochrony środowiska i przepisami - w tym techniczno-budowlanymi, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Po jego bezskutecznym upływie organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego stanowi przepis szczególny względem art. 64 par. 2 kodeksu postępowania administracyjnego. Przewiduje on bowiem specjalną procedurę uzupełniania braków w podaniu w sytuacji, gdy podanie to jest wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Z punktu widzenia inwestora kluczowe są dwie różnice: po pierwsze - terminu na uzupełnienie braków (może on, a nawet powinien być dłuższy niż siedem dni), po drugie - sankcji za nieuzupełnienie braków w terminie (odmowa udzielenia pozwolenia na budowę zamiast pozostawienia wniosku bez rozpoznania).

Skoro zaś art. 35 ust. 3 prawa budowlanego stanowi przepis szczególny względem art. 64 par. 2 kodeksu postępowania administracyjnego, to ten ostatni w ogóle nie powinien być stosowany w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Jest to niezwykle istotne z punktu widzenia praw inwestora. Uzupełnienie dokumentacji projektowej wymaga bowiem od niego zazwyczaj współdziałania z szeregiem niezależnych od niego podmiotów, działających we właściwym sobie trybie (np. z gestorami sieci, zarządcami dróg, organami administracji wyspecjalizowanej typu wojewódzki konserwator zabytków). Co do zasady nie ma on zatem fizycznej możliwości uzyskania i przedłożenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wszystkich wymaganych dokumentów w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania wezwania do ich przedstawienia. Stąd, w art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego ustawodawca zdecydował się wprowadzić wyjątek od siedmiodniowego terminu na uzupełnienie braków w podaniu, przewidzianego w art. 64 par.2 kodeksu postępowania administracyjnego. W świetle art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego termin na uzupełnienie braków we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wyznacza bowiem organ wydający to pozwolenie, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności konkretnej sprawy. Termin ten winien być zatem odpowiedni, tj. na tyle długi, by inwestor mógł mu zadośćuczynić przy dołożeniu należytej staranności. Co więcej, inwestor może zasadnie domagać się przedłużenia rzeczonego terminu, jeżeli nie może mu zadośćuczynić z przyczyn od siebie niezależnych, np. z uwagi na przewlekłość uzgodnień z gestorami sieci czy zarządcami dróg.

Po pierwsze bowiem czasu potrzebnego inwestorowi na uzupełnienie braków wniosku o wydanie pozwolenia na budowę nie wlicza się do 65-dniowego terminu na wydanie tego pozwolenia, określonego w art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego. Oznacza to, że przedłużenie terminu na uzupełnienie braków we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. Po drugie, zakreślenie terminu na uzupełnienie braków ma na celu wyłącznie zdyscyplinowanie inwestora, a nie nałożenie na niego odpowiedzialności za przewlekłe działanie podmiotów, do których zwraca się o wydanie opinii lub uzgodnień.

Poza żądaniem przedłużenia terminu na uzupełnienie braków inwestor może również domagać się wyjaśnienia treści postanowienia wzywającego go do przedłożenia takich uzupełnień (w trybie art. 113 par. 2 w zw. z art. 126 kodeksu postępowania administracyjnego). Inwestor ma bowiem prawo wiedzieć, czego dokładnie i na jakiej podstawie prawnej oczekuje od niego organ administracji architektoniczno-budowlanej oraz jakie zachowanie uzna za wypełnienie nałożonego obowiązku. Wezwanie do uzupełnienia braków nie może rodzić wątpliwości interpretacyjnych. Nie może być również nadmiernie ogólne. Nie ma także podstawy prawnej, by takie wezwanie powtarzać.

U podłoża regulacji ustawowej leży bowiem, by organ najpierw przeprowadził szczegółowe badanie przedłożonego mu projektu budowlanego, a następnie skierował do inwestora wezwanie z listą wszystkich niezbędnych uzupełnień, których przedłożenie pozwoli na zatwierdzenie projektu i udzielenie pozwolenia na budowę. Sytuacja, gdy inwestora kilkakrotnie wzywa się do uzupełnienia coraz to nowych braków jest zatem niedopuszczalna i to zarówno w świetle prawa budowlanego, jak i zasad ogólnych postępowania administracyjnego (m.in. zasady szybkości postępowania z art. 12 kodeksu postępowania administracyjnego i zasady pogłębiania zaufania z art. 8 tego kodeksu).

Organ wydający pozwolenie na budowę winien - stosownie do zasady ogólnej uwzględniania słusznego interesu strony do granic z interesem społecznym (art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego) - dążyć do udzielenia tego pozwolenia, a zatem pozytywnego załatwienia sprawy. Szybkie wychwycenie wszystkich nieprawidłowości w dokumentacji projektowej również służy temu celowi. I pozwala uniknąć koszmaru ustawicznych uzupełnień, angażującego siłą rzeczy obie zainteresowane strony: tak inwestora, jak i przedstawiciela organu

@RY1@i02/2011/225/i02.2011.225.215000300.803.jpg@RY2@

dr Patrycja Antoniak, adwokat, starszy prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp.k.

dr Patrycja Antoniak

adwokat, starszy prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp.k.

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Ustawa z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).