GP radzi

Dotąd przepisy słabo chroniły użytkowników wieczystych przed drastycznymi podwyżkami. Nie było górnej granicy podwyżki ani żadnego mechanizmu rozkładania opłat na raty. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami od 9 października wprowadza mechanizm, który ma chronić użytkowników wieczystych przed dotkliwymi skutkami aktualizacji opłat. Dzięki niemu podwyżki będzie można rozłożyć na trzy lata.

Zgodnie z nowymi przepisami rozłożenie podwyżki w czasie będzie możliwe, gdy zaktualizowana wysokość opłaty będzie przewyższać co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. W pierwszym roku użytkownik wieczysty będzie miał obowiązek wnieść tylko dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę (tzw. nadwyżkę) będzie mógł rozłożyć na dwie równe części i zapłacić je w ciągu kolejnych dwóch lat. W praktyce oznacza to, że gdyby podwyżka przekraczała 100 proc. dotychczasowej opłaty, to użytkownik płaciłby w pierwszym roku o 100 proc. więcej, a w drugim i trzecim po połowie nadwyżki. Na przykład gdyby podwyżka wynosiła 360 proc., to w pierwszym roku użytkownik wieczysty zapłaci o 100 proc. więcej, w drugim roku o 130 proc. więcej i w trzecim także o 130 proc. więcej

Art. 77 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Ci, których podwyżki już dotknęły, zawsze mają szanse je obniżyć. Warunkiem jest to, że wartość nieruchomości się zmieniła, a miasto z własnej inicjatywy nie dokonało aktualizacji. Cały ciężar udowodnienia, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa oczywiście na użytkowniku wieczystym. Tak jak dotychczas musi on wystąpić z żądaniem składając wniosek.

Znowelizowane od 9 października przepisy precyzują zasady występowania o aktualizację. Zgodnie z nimi użytkownik wieczysty powinien doręczyć organowi żądanie na piśmie do 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację. Organ będzie miał 30 dni, aby odnieść się do tej propozycji. W przypadku nierozpatrzenia żądania w tym terminie użytkownik wieczysty będzie mógł w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona w wyniku żądania użytkownika wieczystego, będzie obowiązywać od 1 stycznia następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty żądał aktualizacji.

Art. 81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

W języku potocznym często używa się tych pojęć zamiennie. Jednak z prawnego punktu widzenia to zupełnie dwie różne ścieżki dochodzenia do własności przez użytkownika wieczystego. Ich podstawą są różne regulacje. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dokonuje się na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Natomiast podstawą wykupu są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dla użytkownika wieczystego korzystniejsze może być przekształcenie. Jest szybsze i tańsze. Do tego, gdy użytkownik spełnia warunki ustawowe, gmina czy państwo nie mogą mu odmówić pozytywnego rozstrzygnięcia. Ta ścieżka pozwala także zaoszczędzić. Nie trzeba płacić za notariusza, bo podstawą przekształcenia jest decyzja starosty lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo województwa. To ona daje podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. W zamian za przekształcenie urząd ustala opłatę. Można ją rozłożyć na raty, można także uzyskać od niej bonifikaty.

W przypadku wykupu użytkownik wieczysty nie może żądać przeniesienia na niego własności użytkowanej nieruchomości. Zależy to wyłącznie od gminy lub Skarbu Państwa. One także ustalają zasady wykupu i ewentualne bonifikaty. Przystąpić do wykupu mogą wszyscy użytkownicy wieczyści, spółdzielnie mieszkaniowe, osoby fizyczne i firmy. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami grunt oddany w użytkowanie wieczyste może być sprzedany wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Podstawą wykupu jest umowa w formie aktu notarialnego. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa prawo użytkowania wieczystego z mocy prawa.

Art. 32 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Art. 1 - 2 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459 z późn. zm.).

Drakońskie podwyżki opłat rocznych to największy problem użytkowników wieczystych. Są miasta, które fundują swym mieszkańcom wzrosty sięgające nawet 1000 proc. Dotąd zasadą było to, że gdy rosła wartość nieruchomości gruntowej, opłata roczna nie mogła być zmieniana częściej niż raz na rok. Teoretycznie więc miasto miało prawo co roku podnosić opłaty. Oczywiście rzadko z tego korzystało, bo musiałoby udowodnić, że rzeczywiście wartość nieruchomości wzrosła. A to wiązałoby się z zamówieniem kolejnego operatu szacunkowego. Jednak w okresie hossy na rynku nieruchomości i takie sytuacje się zdarzały.

Teraz to się zmieni. Od 9 października dzięki nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami będą ograniczenia częstotliwości podwyżek. Generalnie ma być korzystniej dla użytkowników wieczystych, bo podwyżki będzie można wprowadzać nie częściej niż raz na trzy lata. Nową wysokość będzie się ustalać, stosując dotychczasową stawkę procentową od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Tak jak dotąd, aby zostać właścicielem użytkowanego wieczyście gruntu, trzeba będzie złożyć wniosek do starosty (gdy chodzi o grunty Skarbu Państwa) lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo województwa - (gdy chodzi o grunty samorządu terytorialnego). Do wniosku musi być dołączony dowód potwierdzający prawo użytkowania wieczystego, czyli odpis z księgi wieczystej.

Przekształcenie dokonuje się, gdy decyzja starosty lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa stanie się ostateczna. Stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W zamian za przekształcenie urząd ustala opłatę. Można ją jednak rozłożyć na raty, nawet na czas 20 lat. Taką wierzytelność zabezpiecza hipoteka ustanowiona na przekształcanej nieruchomości. Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Radni mogą ustalić niższe stopy procentowe.

Art. 3 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. nr 175, poz. 1459 ze zm.).

Ewa Ivanova