Jak przekształcić użytkowa nie wieczyste we własność

● Wspólnota mieszkaniowa łatwiej uzyska własność, bo jeden lokator nie będzie mógł blokować wniosku o przekształcenie

● Może być drożej, bo o wysokości bonifikat zdecydują poszczególne gminy, a nie ustawodawca

Od 9 października wszyscy użytkownicy wieczyści muszą liczyć się z zupełnie nowymi zasadami uwłaszczania się na gruntach gminnych i państwowych. Wchodzą wtedy w życie znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2011 r. nr 187, poz. 1110). Całkowicie zmieniają one dotychczasowe reguły przekształceń i ograniczą plagę podwyżek opłat rocznych.

Z wnioskiem o przekształcenie będzie można wystąpić po 31 grudnia 2012 r. To dlatego, że nowe przepisy likwidują dotychczasowy termin ograniczający w czasie prawo do występowania z takim żądaniem. Użytkownik nie będzie musiał się spieszyć i sam zdecyduje, kiedy złoży wniosek.

Największą nowością będzie otwarcie drogi do przekształceń przedsiębiorcom, czyli zarówno osobom samodzielnie prowadzącym działalność gospodarczą, jak i spółkom. To wręcz rewolucyjne rozwiązanie, bo dotychczas firmy nie miały takiej szansy. Blokowały je przepisy. Z przekształceń mogły skorzystać tylko osoby fizyczne i osoby prawne, które dysponowały gruntami na potrzeby mieszkaniowe lub rolne.

Takie prawo miały m.in. spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Prawo nie pozwalało natomiast na przekształcenie praw do gruntu wykorzystywanego przez firmy pod działalność gospodarczą, np. gruntów wykorzystywanych pod inwestycje, czyli takich, na których wybudowano biurowce czy magazyny.

Teraz te ograniczenia mają zniknąć. Z żądaniem przekształcenia będą mogły wystąpić wszystkie osoby fizyczne i prawne, które 13 października 2005 r. (data wejścia w życie ustawy o przekształceniach) były użytkownikami wieczystymi gruntów państwowych i gminnych. Takie prawo będą mieli też następcy prawni tych osób (osoby fizyczne i prawne). Nie będzie miało zaznaczenia przeznaczenie nieruchomości i sposób jej wykorzystywania.

Oznacza to, że o przekształcenie będzie mógł się ubiegać nie tylko Kowalski, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia, ale także firmy i inne podmioty, takie jak fundacje czy stowarzyszenia.

Będzie się można uwłaszczyć zarówno na gruntach zabudowanych domami mieszkalnymi, garażami, jak i na nieruchomościach wykorzystywanych do działalności gospodarczej, na biura, sklepy lub przedsiębiorstwa produkcyjne.

Nie będą natomiast mogły żądać przekształcenia swego prawa do gruntu spółki z dominującym udziałem Skarbu Państwa lub samorządu. Nie skorzysta z tego uprawnienia także Polski Związek Działkowców.

Prawo do przekształcenia nie obejmie też gruntów, wobec których toczy się postępowanie, którego celem jest nabycie działki pod inwestycje publiczne, np. wywłaszczenia pod autostrady.

Nowe przepisy mają ukrócić blokowanie przekształceń we wspólnotach mieszkaniowych przez pojedynczych członków, np. takich, którzy wyjechali za granicę i nie ma z nimi kontaktu. Dotychczas uwłaszczenie mógł zniweczyć brak zgody jednej osoby. Przepisy wymagały, aby z wnioskiem o przekształcenie wystąpili wszyscy uprawnieni, czyli wszyscy członkowie wspólnoty.

W razie braku zgody jednego ze współużytkowników wieczystych o zastępczym wyrażeniu zgody rozstrzygał sąd cywilny w postępowaniu nieprocesowym. Taką sprawę musiała założyć większość współużytkowników wieczystych (liczona według liczby udziałów w prawie, a nie według liczby wnioskodawców.)

Od 9 października nadal będzie obowiązywała zasada, że do przekształcenia jest potrzebne wystąpienie wszystkich współużytkowników. Jednak wprowadzono też wyjątek. Z żądaniem przekształcenia będzie mogła wystąpić grupa, która dysponuje co najmniej połową udziałów. Od tego momentu ruszy już cała procedura związana z przekształceniem.

Dopiero gdy któryś z właścicieli lokalu otwarcie sprzeciwi się przekształceniu, całe postępowanie zostanie zawieszone. Reszta użytkowników będzie wówczas mogła żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Orzeczenie wydane w tej sprawie zastąpi zgodę pozostałych właścicieli lokali. Dopiero wtedy postępowanie przekształceniowe będzie mogło ruszyć dalej.

Użytkowników czekają też niemiłe niespodzianki. Od października za przekształcenia trzeba będzie zapłacić więcej. Przyczynił się do tego wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r. (sygn. akt K 9/08), który uznał, że nie można ustawowo narzucać gminom obowiązku udzielania 50- i 90-proc. bonifikaty dla osób fizycznych. To ogranicza dochody samorządów. Dlatego teraz o bonifikatach nie będzie decydować ustawodawca, ale same samorządy, czyli w praktyce radni gmin i sejmiki.

Jedynie przy przekształceniach na nieruchomościach Skarbu Państwa będzie obowiązywała ustawowa 50-proc. bonifikata dla osób fizycznych, które użytkowanie wieczyste uzyskały przed 5 grudnia 1990 r. Skorzystają z tego także następcy prawni tych osób. Takiej możliwości nie będą mieć jednak spółki i spółdzielnie.

Na podstawie zarządzenia wojewody na gruntach państwowych także będzie można wprowadzić wyższą bonifikatę. Tak jak dotychczas pozostanie też 50-proc. bonifikata przy przekształceniach nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków.

Zmienią się też zasady udzielania bonifikat od opłat rocznych. Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego będą miały praktycznie swobodę przy ich ustalaniu. A przede wszystkim nie będą musiały ograniczać się do ściśle określonych w ustawie przypadków. To pozwoli im dostosować system bonifikat do lokalnych potrzeb. Na przykład w ten sposób będą wprowadzać specjalne udogodnienia dla przedsiębiorców.

Dla użytkowników wieczystych, którzy dotąd złożyli kompletne wnioski o przekształcenia i nie doczekali się własności, nie mamy dobrych wiadomości. Do niezakończonych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej warunki przekształceń, będą stosowane już nowe regulacje. Od października gminy będą co prawda przekształcać ich prawo we własność, ale już na nowych zasadach. To oznacza, że miasta nie będą musiały udzielać bonifikat sięgających 90 proc. Większość mieszkańców pożegna się więc z szansą przekształcenia za 10 proc. wartości.

Ale będą wyjątki - na bonifikaty (nawet 99 proc.) będą mogli liczyć mieszkańcy miast, które same w uchwałach zdecydują się na ich utrzymanie.

@RY1@i02/2011/195/i02.2011.195.183.002a.001.jpg@RY2@@RY1@i02/2011/195/i02.2011.195.183.002a.002.jpg@RY2@

Ewa Ivanova

ewa.ivanova@infor.pl