Decyzja o zmianie sposobu użytkowania budynku należy do kompetencji starosty

Właściciele obiektów budowlanych bardzo często decydują się na zmianę sposobu ich użytkowania. Zamiast sklepu spożywczego, który przestał przynosić zyski, chcą oni np. otworzyć w swoim lokalu inny rodzaj działalności gospodarczej. Do takiej zmiany sposobu użytkowania ich budynku potrzebna jest zgoda odpowiedniego organu administracji. Jest ona wymagana nawet wówczas, gdy właściciel budynku nie musi wykonać prac budowlanych i wystąpić np. o pozwolenie na budowę. Dodatkowo zmiana sposobu użytkowania budynku może wymagać uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W wyroku z 24 lutego 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (II SA/Sz 1386/2009, LexPolonica nr 2248053) wskazał, że problematykę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz procedury związane z legalnym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania określa przepis art. 71 ustawy - Prawo budowlane. Z analizy treści tego przepisu zdaniem WSA wynika, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może się wiązać z wykonaniem robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W przypadku gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu wiąże się z wykonaniem robót budowlanych, to nie prowadzi się odrębnych postępowań dotyczących samej zmiany sposobu użytkowania oraz pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia robót budowlanych. W takiej sytuacji prowadzi się jedno postępowanie obejmujące obie te przesłanki, tj. zmianę sposobu użytkowania i wymagane roboty budowlane.

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części polega w szczególności na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowia, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska lub wielkości albo układu obciążeń. Tylko zmiana sposobu użytkowania budynku, która wywołuje takie skutki, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że jeżeli właściciel będzie w inny sposób niż do tej pory użytkował budynek, ale nie wpłynie to np. na warunki bezpieczeństwa pracy czy ochronę środowiska, to nie musi dokonywać zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

W wyroku z 21 października 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (II SA/Sz 784/2009, LexPolonica nr 2458697) przypomniał, że użytkowanie oznacza korzystanie z czegoś. Na gruncie przepisów ustawy - Prawo budowlane użytkowanie obiektu budowlanego to korzystanie z tego obiektu, które stosownie do przepisu art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy powinno odbywać się zgodnie z przeznaczeniem obiektu budowlanego, czyli w ocenie WSA w sposób określony w pozwoleniu na budowę i w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Przystąpieniem do użytkowania będzie zarówno rozpoczęcie korzystania z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, określonym w pozwoleniu na budowę, jak i przystąpienie do korzystania w inny sposób (w szczególności w sposób wskazany w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy, prowadzący do zmiany sposobu użytkowania).

W praktyce jednak w większości przypadków wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku dochodzi do zmiany jednego bądź kilku z wymienionych powyżej warunków.

Właściciel obiektu budowlanego lub jego części powinien dokonać zmiany sposobu użytkowania u starosty właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W przypadku gdy nieruchomość jest położona w mieście na prawach powiatu, to właściciel powinien zgłosić ten fakt do prezydenta miasta. Decyzja o zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części powinna być wydana przed faktycznym jej dokonaniem. Jeżeli zgłoszenie zostanie wniesione po faktycznej zmianie sposobu użytkowania, to nie wywołuje ono żadnych skutków prawnych.

Podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku jest wyłącznie właściciel obiektu. W przypadku współwłasności wniosek ten mogą złożyć wyłącznie wszyscy współwłaściciele, zważywszy brzmienie art. 199 k.c. (zob. także wyrok WSA w Opolu z 5 lipca 2004 r., II SA/Wr 95/2002, LexPolonica nr 2123254). Status strony postępowania przysługuje także innym podmiotom, które mają interes prawny w postępowaniu, np. właścicielom sąsiednich obiektów (zob. wyrok NSA z 15 lutego 2001 r., SA/Bk 1328/2000, LexPolonica nr 355575).

Jeżeli wniosek właściciela nieruchomości zawiera braki formalne, to starosta lub prezydent miasta ma obowiązek wezwania go do uzupełnienia braków w określonym terminie. W przypadku gdy nie zostaną one uzupełnione w wyznaczonym terminie, obowiązkiem starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) jest niewyrażenie zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części. W takiej sytuacji zgłasza on swój sprzeciw w drodze decyzji.

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części może nastąpić tylko wówczas, gdy w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia starosta lub prezydent nie wniosą swojego sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Dodatkowo nie może on nastąpić po upływie dwóch lat od dnia złożenia wniosku, niezależnie od tego, czy starosta lub prezydent zgłosili swój sprzeciw. W takim przypadku właściciel budynku lub jego części powinien wystąpić z nowym wnioskiem. Jeżeli natomiast zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga wykonania robót budowlanych, na które inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę, to starosta lub prezydent rozstrzyga w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Do zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku jego właściciel powinien dołączyć:

● opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na działce lub działce sąsiedniej z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której ma być dokonana zmiana sposobu użytkowania,

● opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń,

● oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● zaświadczenie wójta, burmistrza, prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

● ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę mającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,

● pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Wypalanie materiałów ceramicznych, uciążliwe dla środowiska, ze względu na powodowanie innego rodzaju uciążliwości niż odlewanie czy przetapianie złomu aluminium, w szczególności z tej przyczyny, że w tych procesach występuje wprowadzanie do środowiska innych czynników szkodliwych, wymaga odpowiedniej oceny środowiskowej i akceptacji właściwego organu budowlanego. Podjęcie więc nowego rodzaju produkcji, i to po długiej przerwie, nawet jeśli nastąpiło w tej samej, a tylko zmodyfikowanej (dostosowanej) instalacji, wymagało akceptacji właściwego organu architektoniczno-budowlanego podjętej na podstawie wyników przeprowadzonej procedury z dziedziny ochrony środowiska (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 grudnia 2008 r., II OSK 1718/2007, LexPolonica nr 2155960).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).