O przebiegu inwestycji decyduje starosta

Stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu, będącego przedmiotem tego postępowania. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 października 2007 r. (II OSK 1321/06 www.orzeczenia.nsa.gov.pl) w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę, obszar oddziaływania obiektu właściwy organ wyznacza każdorazowo na potrzebę konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanego obiektu oraz sposób zagospodarowania terenu w jego otoczeniu. Innymi słowy starosta musi uwzględnić treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu terenu związane z projektowanym obiektem budowlanym.

Decyzja starosty lub prezydenta upoważnia inwestora do rozpoczęcia budowy, a przez zatwierdzenie projektu budowlanego akceptuje plan budowy, w tym jej funkcję i konstrukcję oraz zamierzane zasady zagospodarowania działki budowlanej lub terenu budowy.

W decyzji o pozwoleniu na budowę starosta w razie potrzeby (art. 36 ustawy - Prawo budowlane) może określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych oraz termin rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania i obiektów tymczasowych.

W niektórych wypadkach konieczne może być także określenie szczegółowych wymagań dotyczących nadzoru na budowie oraz poinformowanie o obowiązkach i warunkach uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Omawiany przepis upoważnia zatem starostę do zindywidualizowania decyzji o pozwoleniu na budowę w zależności od konkretnych potrzeb. Jednocześnie w przepisie tym wymieniono katalog specyficznych elementów, które mogą być określone w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W wyroku z 3 września 2003 r. Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi (II SA/Łd 916/2000, LexPolonica nr 365617) podkreślił jednak, że żaden przepis ustawy - Prawo budowlane nie może stanowić podstawy do nałożenia na osobę trzecią (sąsiada) obowiązku wykonania określonych robót budowlanych na jego nieruchomości, jeśli konieczność wykonania tych prac wynika wyłącznie z realizowania określonej inwestycji na sąsiedniej nieruchomości. O samym zaś zaistnieniu potrzeby umieszczenia dodatkowych warunków decyduje organ wydający pozwolenie. Ze względu na to, że dotyczą one praw i obowiązków obywateli, powinny być każdorazowo uzasadnione przez podanie przesłanek lub celów ich wprowadzenia.

Pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganej przepisami o ochronie środowiska oraz uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Uzgodnienia te, zgody lub opinie powinny być wydane w terminie 14 dni od dnia zaproponowania rozwiązań przez inwestora.

Na wydanie pozwolenia na budowę starosta ma 65 dni od złożenia wniosku. Jeżeli starosta w terminie tym nie wyda pozwolenia, to organ wyższego stopnia ma obowiązek wymierzenia mu kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Karę wymierza się w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Kara może być wymierzona także z inicjatywy inwestora, który może zawiadomić organ wyższego stopnia o zwłoce starosty. Decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych, gdy w terminie 14 dni od jej uzyskania nikt się od niej nie odwoła. Przed przystąpieniem do robót budowlanych inwestor z siedmiodniowym uprzedzeniem musi powiadomić starostę o rozpoczęciu prac.

Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia warunków starosta - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia jego złożenia rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.

W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora starosta określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W wyroku z 5 maja 2011 r., sygn. II SA/Bk 96/11 WSA w Białymstoku wskazał, że w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem o zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości niedopuszczalne jest podważanie projektu budowlanego, dokonanego zgłoszenia oraz rozważenie, czy efekt końcowy wykonanych robót budowlanych ograniczy zasięg prawa własności nieruchomości sąsiedniej. Równocześnie sąd zauważył, że decyzja z art. 47 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane ze swej istoty stanowi o ograniczeniu uprawnień właściciela, a więc jego szeroko rozumianych interesów. Innym słowy organ może tylko zezwolić na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, określając jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości.

Na jej podstawie inwestor uzyskuje ograniczone w czasie prawo przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam robót budowlanych związanych z inwestycją.W praktyce zaś określając warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości w kontekście zakresu niezbędnych robót organ powinien wskazać liczbę dni, w okresie których z jednej strony inwestor będzie mógł wejść na teren sąsiedniej nieruchomości, natomiast z drugiej strony właściciel działki sąsiedniej będzie ograniczony w korzystaniu z prawa własności, chronionego przepisami konstytucji. Z tego względu starosta powinien sprecyzować termin, wskazując konkretne daty lub - okres.

Do prezydenta miasta wpłynął projekt budowlany i wniosek o udzielenie inwestorowi pozwolenia na budowę kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora na długości 500 m położona jest inna nieruchomość. Planowana inwestycja może utrudnić dojazd do działki oraz jej przyszłą zabudowę. Przed wydaniem decyzji organ powinien ustalić, czy nieruchomość sąsiednia znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Dodatkowo organ powinien wykazać, iż planowana działalność obiektów nie będzie naruszać prawa własności oraz utrudniać korzystania z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Chociaż art. 28 ust. 2 prawa budowlanego wprowadza ograniczenia kręgu osób uznawanych za strony w sprawach o pozwolenie na budowę, lecz nie oznacza to, że zostali wyłączeni z nich właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z zasady bowiem znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego, gdyż ich sposób zagospodarowania, w tym np. miejsce usytuowania nowych obiektów budowlanych, jest uzależnione od powstałego już wcześniej na sąsiedniej nieruchomości budynku.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)