Jakich procedur musi dopełnić inwestor przed rozpoczęciem budowy

Postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia jest długotrwałe i wymaga dopełnienia wielu formalności. Poza projektem budowlanym, który jest w tym przypadku obowiązkowy, inwestor obowiązany jest przedstawić wymagane dla planowanej budowy zgody, opinie, zezwolenia innych organów. Musi też brać pod uwagę zasady zagospodarowania przestrzeni na danym terenie i ograniczenia wynikające z przepisów określających warunki techniczne zabudowy - w tym odległość planowanej inwestycji od działki sąsiada.

Co do zasady roboty można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, chociaż od zasady tej istnieją liczne wyjątki. Ustawa prawo budowlane w art. 29 - 31 zawiera katalog robót, których realizacja wymaga jedynie zgłoszenia zamiaru budowy. Dotyczy to budowy m.in.:

● niektórych obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (np. parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m),

● wolno stojących budynków gospodarczych, wiat, altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki,

● miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk,

● tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu (nie później niż przed upływem 120 dni określonych w zgłoszeniu),

● pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych,

● przyłączy do budynków: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,

● obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Zgłoszenie wystarczy także przy wykonywaniu robót budowlanych polegających m.in. na remoncie istniejących obiektów budowlanych (z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków), dociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m oraz budowie urządzeń na obiektach powyżej 3 m.

Jeśli planowana inwestycja mieści się w katalogu robót określonych art. 29 - 31 prawa budowlanego, należy w starostwie właściwym dla położenia nieruchomości złożyć takie zgłoszenie. Należy to zrobić co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem prac.

Chociaż nie ma urzędowego formularza dla takiego zgłoszenia, jego sporządzenie nie jest trudne (patrz wzór). Poza danymi określającymi inwestora (imię, nazwisko, adres, a w przypadku przedsiębiorcy - firma, siedziba) w zgłoszeniu należy określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (istnieje urzędowy formularz takiego oświadczenia - patrz wzór).

W zależności od potrzeb - do zgłoszenia trzeba również dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (np. przez prawo wodne, ustawę o ochronie zabytków). Inwestor nie zawsze wie, jakie dokumenty są wymagane w jego przypadku. Decydują o tym urzędnicy. Gdy istnieje konieczność uzupełnienia zgłoszenia, organ nakłada w drodze postanowienia na zgłaszającego obowiązek dostarczenia brakujących dokumentów i wyznacza mu termin.

Gdy zgłaszający planuje budowę obiektu małej architektury w miejscu publicznym (np. krzyże przydrożne, wodotryski, śmietniki), musi dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego uprawnienia budowlane, będzie również potrzebny do zgłoszenia budowy:

● instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc., przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych; projekt w tym przypadku powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych,

● przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starosta nie wniesie sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Więcej formalności czeka tych, którzy planują inwestycję wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. W katalogu tych inwestycji mieszczą się m.in. domy jednorodzinne i wielorodzinne, pawilony handlowe i usługowe, obiekty przemysłowe, parkingi powyżej 10 miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Pozwolenie na budowę jest też wymagane przy remoncie obiektów wpisanych do rejestru zabytków, instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych usytuowanych na obiektach zabytkowych, docieplaniu budynków o wysokości powyżej 12 m.

Pozwolenia na budowę potrzebne są również dla przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000. Rozporządzenie Rady Ministrów z 9 listopada 2010 r. (patrz podstawa prawna) wymienia przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko.

Zanim inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę, musi ustalić, czy będzie mógł zrealizować planowaną inwestycję. Dokumentem, który zawiera takie informacje, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wiele gmin nie uchwaliło jednak planów. Wówczas przeznaczenie nieruchomości określane jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest jednak tylko, gdy spełnione są wszystkie wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po pierwsze - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, m.in. gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Po drugie - teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Po trzecie - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Po czwarte - nieruchomość nie może być działką rolną lub leśną, która wymaga zmiany przeznaczenia na inne cele. Po piąte - decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Do przepisów odrębnych zalicza się ustawy regulujące kwestie dotyczące: ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, dróg publicznych, gospodarki wodnej.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z wnioskiem o jej wydanie może wystąpić zarówno właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, jak i inna osoba posiadająca interes prawny (np. potencjalny nabywca nieruchomości). Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Warunki posadowienia budynków określa par. 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeśli z innych przepisów nie wynikają dodatkowe wymagania (np. dotyczące oświetlenia, przeciwpożarowe), budynek należy postawić w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Usytuowanie budynku, gdy jest zwrócony ścianą bez otworów w stronę sąsiedniej działki, jest możliwe także w odległości 1,5 m od granicy, a nawet bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zabudowie jednorodzinnej (jeśli przepisy nie przewidują dodatkowych wymagań) dopuszcza się m.in.:

● rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy z sąsiednią działką, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację. W nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie mogą być umieszczone otwory okienne lub drzwiowe,

● sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta. Do wniosku należy dołączyć:

● cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające wpis projektanta na listę właściwej izby samorządu zawodowego,

● oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana (gdy brak jest miejscowego planu).

Projekt budowlany to zarówno projekt zagospodarowania działki, jak i projekt architektoniczno-budowlany. Stosownie do potrzeb powinien on zawierać: oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, a także oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. A gdy to jest niezbędne - również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, a także wykonanie projektu przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Jeśli wszystkie wymogi zostały spełnione, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę.

W decyzji starosta określa w razie potrzeby m.in.:

● szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,

● czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,

● terminy rozbiórki: istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych,

● szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 czerwca 2010 r. (II OSK 1053/09) uznał, że przy ocenie, czy podmiot jest stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenie, czy został naruszony interes prawny tego podmiotu, a jedynie czy interes taki podmiotowi przysługiwał.

Jeśli starosta nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara ta stanowi dochód Skarbu Państwa.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

O planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, inwestor musi zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem. Do zawiadomienia musi dołączyć na piśmie m.in.:

● oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,

● w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,

● informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu na temat bezpieczeństwa pracy (ogłoszenie takie musi umieścić na budowie kierownik, jeśli ma ona trwać dłużej niż 30 dni roboczych przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20 pracowników, albo na której planowany zakres robót przekracza 500 osobodni).

Inwestor obowiązany jest wystąpić o wydanie dziennika budowy. Stanowi on urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ. Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor (bądź wykonawca działający w jego imieniu) powinien dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

Do dokonywania wpisów są upoważnieni: inwestor i inspektorzy nadzoru inwestorskiego, projektanci, kierownik budowy i kierownicy robót budowlanych, osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Zalicza się do nich: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Jeśli jednak do wykonania prac przygotowawczych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy będzie możliwe po okazaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

@RY1@i02/2011/143/i02.2011.143.210.0004.001.jpg@RY2@

Wzory

● od wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - 107 zł

● od zatwierdzenia projektu budowlanego - 47 zł

● od pozwoleń wydawanych na podstawie przepisów prawa budowlanego:

1) na budowę nowego obiektu budowlanego oraz urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym:

a) budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna:

- za każdy mkw. powierzchni użytkowej - 1 zł

- nie więcej niż - 539 zł

b) budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym - 14 zł

c) innego budynku - 48 zł

d) studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków - 20 zł

e) budowli związanych z produkcją rolną - 112 zł

f) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi - 2143 zł

g) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych o długości do 1 kilometra - 105 zł

h) innych budowli - 155 zł

i) urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym - 91 zł

w razie wydania pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu opłaty skarbowej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej tego budynku;

2) na przebudowę lub remont obiektu budowlanego oraz na wznowienie robót budowlanych - 50 proc. stawek określonych wyżej.

Nie podlegają opłacie skarbowej czynności urzędowe, zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. nr 213, poz. 1397).

Ustawa z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. nr 225, poz. 1635).