Trzeba przenieść uprawnienia wynikające z pozwolenia na budowę

Przeniesienie uprawnień i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę, zatem też ewentualnej kontynuacji budowy czy obowiązków z art. 54 i art. 55 prawa budowlanego, przed przystąpieniem do użytkowania jest dopuszczalne tylko w trybie art. 40 prawa budowlanego.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nałożył na inwestora, firmę P., obowiązek wpłacenia kary w kwocie 125 tys. zł z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu pod nazwą baza logistyczna z częścią magazynową i techniczną oraz zapleczem administracyjnym i rozwiązaniem drogowym. Organ ustalił, że obiekt użytkowany jest pomimo braku uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Powyższe postanowienie utrzymał w mocy wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. W uzasadnieniu wskazał, że obiekt jest użytkowany z naruszeniem przepisu art. 55 pkt 1 ustawy prawo budowlane (u.p.b.), bo bez zgłoszenia zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, co musiało skutkować obowiązkiem wymierzenia kary na podstawie art. 57 ust. 7 u.p.b.

W skardze do WSA przedsiębiorca podał m.in., że zaskarżone postanowienie zostało skierowane do niewłaściwego podmiotu. Powinno być adresowane do spółki akcyjnej P., która przejęła w formie aportu powyżej opisane przedsiębiorstwo jako zorganizowaną całość. WSA oddalił skargę. Uznał, że obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie spoczywa na inwestorze, którym jest podmiot wskazany w decyzji o pozwoleniu na budowę (przedsiębiorca P.). Wniesienie przedsiębiorstwa aportem do spółki P. nie miało znaczenia w sprawie. Stosownie do art. 14 par. 1 ustawy - Kodeks spółek handlowych, przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki akcyjnej nie mogą być prawa niezbywalne. Do tej kategorii zaliczane są zezwolenia udzielane przez organy administracyjne. Wnoszenie aportów do spółek akcyjnych reguluje art. 311 k.s.h., wedle którego jeżeli przedmiotem aportu jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, to wówczas należy stosować regulację art. 55¹ - 55⁴ kodeksu cywilnego. Zakaz wynikający z art. 14 par. 1 k.s.h. niweczy regulację art. 55¹ pkt 5 k.c., wedle którego w skład przedsiębiorstwa wchodzą również koncesje, licencje i zezwolenia, gdyż jest tak tylko o tyle, o ile co innego nie wynika z przepisów szczególnych. Art. 14 par. 1 k.s.h. jest przepisem szczególnym w rozumieniu art. 55² k.c. W tej sytuacji pozwolenie na budowę w tym trybie nie mogło zostać przeniesione. WSA wskazał na treść art. 40 prawa budowlanego, który precyzuje jedyny właściwy tryb w tym zakresie. Przedsiębiorca od powyższego wyroku wniósł skargę kasacyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna była pozbawiona usprawiedliwionych podstaw. Sąd kasacyjny uznał, że kwestia dotycząca konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przedmiotowej sprawie była w zasadzie bezsporna. Sporny był natomiast fakt przystąpienia do użytkowania. Odnosząc się do tej kwestii, NSA stwierdził, że skoro obiekt stanowiący jedną całość funkcjonalną składa się z kilku części, to przystąpienie do użytkowania którejkolwiek z nich wymagało uzyskania pozwolenia na użytkowanie zastrzeżonego dla całego obiektu. Zaznaczył, że przechowywanie towarów w hali magazynowej jest oczywistym użytkowaniem obiektu.

Drugą sporną kwestią w sprawie była wskazana przez kasatora okoliczność skierowania zaskarżonego postanowienia do niewłaściwego podmiotu. NSA uznał, że jeżeli doszło do użytkowania obiektu, to kara powinna spotkać tego, kto uczynił to nielegalnie. W niniejszej sprawie był to skarżący przedsiębiorca, a nie spółka. Powyższą konkluzję NSA wywiódł m.in. z faktu wystąpienia przez skarżącego działającego jako firma P., a nie w imieniu spółki P. do właściwych organów o "odbiór hali magazynowej" w związku z zakończeniem budowy. Stąd też trudno jest twierdzić, że to inny podmiot przystąpił do użytkowania spornego obiektu i winien zawiadomić o zakończeniu budowy czy wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, a więc że na niego winna być nałożona kara. Jeżeli zatem budowa prowadzona była na podstawie decyzji skierowanej do przedsiębiorcy (firma P.), który występował w jej toku do innych podmiotów i dokonywał kolejnych czynności, to jego zachowanie emanowało przymiotem inwestora przystępującego nielegalnie do użytkowania obiektu. Kwestie własnościowe nie są tu decydujące, gdyż inwestorem może być podmiot nie będący właścicielem nieruchomości, na której realizowana jest budowa. Co prawda, w ocenie NSA, dywagacje na temat zagadnienia aportu i jego skutków powinny znaleźć się poza rozważaniami niniejszej sprawie, to co do zasady należało podzielić pogląd wyrażony w tym zakresie przez sąd I instancji.

asystent sędziego NSA

W sytuacjach określonych w art. 55 ustawy Prawo budowlane przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Sankcją za brak takiego pozwolenia jest kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. W związku z tym, iż w myśl art. 58 ust. 7 prawa budowlanego stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że również w postępowaniu w sprawie wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego przymiot strony przysługuje, co do zasady, inwestorowi. Prawo budowlane nie definiuje wprost pojęcia "inwestor". Przyjmuje się, że jest nim podmiot organizujący proces budowy i ponoszący na nią nakłady finansowe. Zazwyczaj jest to właściciel nieruchomości, choć kwestie tytułu prawnego do nieruchomości nie są decydujące. Omówione orzeczenie dotyczy po pierwsze problematyki związanej z ewentualnymi zmianami podmiotowym w trakcie trwania procesu budowlanego i konsekwencjami tych zmian. Po drugie dotyczy możliwości przenoszenia praw wynikających z pozwolenia na budowę i skutków takich cesji w sferze prawa publicznego.