Lokalizacja inwestycji na działce nie może być dowolna

Przepisy nie przyznają organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki, lecz jedynie nakładają na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy.

Wójt gminy decyzją ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sklepu spożywczego. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stąd zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne było ustalenie warunków zabudowy (Dz.U. nr 80, poz 717 z późn. zm.). W ocenie wójta w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie warunki ustawowe przewidziane do wydania decyzji. Równocześnie ustalono w niej podstawowe parametry budynku, a także obowiązującą linię nowej zabudowy. Organ zaznaczył, iż dodatkowo w decyzji wyznaczono minimalne odległości pola zabudowy kubaturowej od granic działek 1,5 m, biorąc pod uwagę zapisy par. 12 ust. 2 i ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690).

W odwołaniu skarżący zarzucili decyzji naruszenie m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwą wykładnię i ustalenie warunków zabudowy dla sklepu spożywczego w sytuacji gdy sprzeciwia się to zasadzie dobrego sąsiedztwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję wójta gminy i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, iż decyzja organu I instancji jest niezgodna z przepisami. Dodatkowo kolegium zwróciło uwagę, iż w przekazanych aktach sprawy brak jest mapy spełniającej wszystkie wymagania wskazane w przepisach prawa materialnego, jak również analizy urbanistycznej w postaci tekstowej. Podobnie też z przedłożonych map nie wynika, czy i w jakim czasie zostały przekazane do zasobu geodezyjnego lub kartograficznego i w jakim czasie je sporządzono, co ma pomóc w ustaleniu, czy mapy zawierają aktualny stan zagospodarowania nieruchomości objętych analizą urbanistyczną. Dodatkowo załączniki mapowe nie mają podpisu osoby sporządzającej, w tym zwłaszcza podpisu pochodzącego od organu. Kolegium zakwestionowało także zapisy zaskarżonej decyzji, które ustalają parametry inwestycji, dopuszczając możliwość realizacji różnych ich wielkości.

Od tego rozstrzygnięcia odwołali się wnioskodawcy.

W ocenie sądu sporządzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu uniemożliwia także weryfikację postawionej w orzeczeniu organu I instancji tezy, że w oparciu o istniejącą zabudowę jest możliwość spełnienia przez planowaną inwestycję warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Sędziowie podkreślili przy tym, że skoro prawodawca ustalił, iż wyniki analizy stanową załącznik do decyzji, to treść tego dokumentu powinna odzwierciedlać jasno i czytelnie te efekty (wyniki) przeprowadzonej analizy, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawarte w nim informacje mają też potwierdzać, że organy nie działały dowolnie, lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia nie tylko dla stron postępowania, ale również dla kontroli instancyjnej i sądowej. Dodatkowo zdaniem sądu dokumentacja urbanistyczna znajdująca się w aktach sprawy nie spełnia ze względu na swą lakoniczność i powierzchowność nawet wskazanych powyżej wymagań stawianych przed wynikami analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji nie może być uznana za spełniającą wymogi prawa analizę urbanistyczno-architektoniczną. Jednocześnie sędziowie wskazali, że choć rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, to jednak ze względu na wagę tego zagadnienia dla końcowego rozstrzygnięcia organ powinien się do niego szczegółowo odnieść. Dodatkowo zdaniem sądu organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy powinien jednoznacznie ustalić, czy zabudowa proponowana przez inwestora, to jest zabudowa o charakterze wyłącznie usługowym (wolnostojący pawilon handlowy) i o określonej wielkości, nie godzi w funkcje zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym rozumianym jako funkcjonalna całość urbanistyczna, to jest w funkcję zabudowy mieszkalnej i usługowej nakierowanej na zaspokajanie potrzeb mieszkańców.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 17 maja 2011 r., II SA/Po 71/11.

Ciekawym zagadnieniem, które poruszone zostało w orzeczeniu, jest również możliwość modelowania w decyzji o warunkach zabudowy wymogów techniczno-budowlanych dotyczących odległości obiektu od granicy. Co do zasady tego typu rozstrzygnięcia podejmowane są na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę i wynikają bezpośrednio z przyjętych w rozporządzeniu ministra infrastruktury wytycznych określających, o ile metrów od granicy ma być oddalony budynek. Sąd słusznie zauważył jednak, że w decyzji o warunkach zabudowy w sposób wiążący dla kolejnych etapów procesu inwestycyjno-budowlanego ustalić można dopuszczalną odległość budynku od granicy, jeżeli jest to konieczne dla zachowania ładu przestrzennego. Gdyby takie ustalenia nie były możliwe, brak byłoby ochrony przed burzącymi ład przestrzeni obiektami, powstałymi jednak zgodnie z wymogami technicznymi.

@RY1@i02/2011/124/i02.2011.124.207.008a.001.jpg@RY2@

Tomasz Gawarecki prawnik w Kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór

Oprac. Hanna Wesołowska