Jak dokonać podziału zabudowanej nieruchomości

Podział nieruchomości zabudowanej może nastąpić albo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, albo na skutek orzeczenia sądu. Jeśli współwłaściciele zdecydują się na umowne zniesienie współwłasności, muszą dopełnić pewnych formalności. Jeżeli dzielona jest nieruchomość zabudowana kilkoma budynkami lub fizycznie dzielony jest jeden budynek, konieczna jest decyzja administracyjna zatwierdzająca podział. Natomiast gdy na skutek zniesienia współwłasności w budynku mają być wyodrębnione lokale, potrzebne będzie zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu mieszkalnego (decyzja wójta o podziale nie jest wówczas potrzebna).

Podział nieruchomości gruntowej lub zabudowanej kilkoma budynkami albo podział budynku dokonywany jest na podstawie decyzji zatwierdzającej podział. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Takiej decyzji nie wymaga podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości.

Zasady podziału regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przewidują one, że podział jest dopuszczalny, jeśli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a gdy plan nie został jeszcze uchwalony - z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z przepisami odrębnymi.

Od tej zasady istnieje kilka wyjątków. Bez względu na ustalenia planu miejscowego podział jest również możliwy m.in. w celu:

● zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę,

● wydzielenia działki, jeżeli budynek został wzniesiony na niej przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (czyli tego, który włada nieruchomością jak właściciel i jest przekonany, że przysługuje mu takie prawo);

● wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (np. poprzez zasiedzenie);

● wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Przepisy nie zezwalają na podział nieruchomości, jeśli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uznaje się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla działek. Nie trzeba ustanawiać służebności na drodze wewnętrznej, gdy wydzielone działki gruntu zostały sprzedane wraz z udziałem w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (np. właściciela). Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać tylko na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Może się zdarzyć, że nie wszyscy uprawnieni wyrażą zgodę na podział. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Wniosek składa się w urzędzie gminy (nie podlega opłacie skarbowej). Powinien on określać cel podziału. Należy do niego dołączyć dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku). Potrzebny jest też wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi. Gdy nie ma planu miejscowego - do wniosku należy też dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest aktualna).

Do wniosku dołączamy ponadto:

● wstępny projekt podziału;

● w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - pozwolenie na podział nieruchomości wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków;.

● pełnomocnictwo - jeśli wnioskodawca jest reprezentowany przez inną osobę.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Taka opinia nie jest wymagana w przypadku wyżej wymienionych sytuacji, gdy podział jest dopuszczalny bez względu na ustalenia miejscowego planu. Po uzyskaniu pozytywnej opinii o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu (a w przypadku jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub przepisami odrębnymi) - jeżeli dokument ten jest wymagany, należy ponadto dołączyć:

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości, podpisany w obecności uprawnionego geodety przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli (użytkowników wieczystych) sąsiednich nieruchomości;

● wykaz zmian gruntowych;

● wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

● mapę z projektem podziału;

Od decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który decyzję wydał.

Decyzja zatwierdzająca podział jest również potrzebna, jeśli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje podział budynku. Musi być w tym przypadku spełniony dodatkowy wymóg: granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Jak wynika z wyroku SN z 5 stycznia 1970 r. (I CR 5/71), podział budynku jest dopuszczalny w wypadku, gdy budynek może być podzielony biegnącą od granicy gruntu w górę płaszczyzną pionową (ścianą) już istniejącą bądź możliwą do wykonania. Przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku jej wykonania powstaną samodzielne części budynku. Takimi częściami są nie tylko te, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, lecz także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancję w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Nie mogą być natomiast uznane za samodzielne części budynku te, które w razie wzniesienia ściany w budynku wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku jest niedopuszczalny podział budynku wraz z gruntem.

W kamienicach, pawilonach handlowo-usługowych, a nawet w domach jednorodzinnych istnieje możliwość wyodrębnienia samodzielnych lokali. Wyodrębniony może być lokal mieszkalny, lokal użytkowy, garaż. Postawą wyodrębnienia jest zaświadczenie o samodzielności lokalu, które wydaje starosta. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Dla wyodrębnienia prawnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza użytkowego, nie jest konieczne, by izba bądź izby posiadały pomieszczenia pomocnicze. Lokal samodzielny to lokal spełniający odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, z którego można korzystać bez potrzeby korzystania z innego samodzielnego lokalu.

O samodzielności lokalu decyduje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy ściany pełniące funkcję prowizoryczną - w tym wykonane z materiałów niegwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, niemniej jednak nie stanowi trwałej ściany w rozumieniu art. 2 ust. 2 zd. drugie u.w.l. (wyrok WSA w Gdańsku z 11 grudnia 2008 r. III SA/Gd213/08)

Jeśli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to także nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego (wyrok WSA w Szczecinie z 30 stycznia 2008 r. 959/07).

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

W razie braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, zazwyczaj na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Do wyodrębnienia lokalu potrzebne jest zaświadczenie o jego samodzielności. Takie zaświadczenie wydaje starosta na wniosek każdego, kto ma w tym interes prawny - w tym właściciela lub jednego ze współwłaścicieli nieruchomości.

We wniosku powinni oni podać m.in.:

● dane ich identyfikujące (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w ich imieniu

● rodzaj lokalu, położenie pomieszczeń przynależnych oraz adres

● rok zakończenia budowy lub przebudowy lokalu albo zmiany sposobu jego użytkowania.

Powinni też określić przeznaczenie lokalu (zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym lub zmianą sposobu użytkowania) oraz wskazać interes prawny w uzyskaniu takiego zaświadczenia (np. zniesienie współwłasności).

Do wniosku powinni też dołączyć:

● dokument świadczący o zakończeniu budowy (np. kopia pozwolenia na użytkowanie budynku, zgłoszenia zakończenia budowy lub dokumentu świadczącego o przeprowadzonej przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania; w przypadku starych budynków, gdy brak jest takich dokumentów - należy podać rok zakończenia budowy,

● kopie rysunków z posiadanej przez właściciela dokumentacji budowlanej, przedstawiające rzuty poziome kondygnacji; powinny one zawierać opis pomieszczeń oraz graficzne oznaczenie granic lokalu i pomieszczeń przynależnych,

● oświadczenie właściciela lokalu, złożone na rysunkach, potwierdzające, że przedstawiony na nich stan jest aktualny i po zakończeniu budowy (przebudowy, zmiany sposobu użytkowania) nie zostały wprowadzone żadne zmiany,

● dowód wniesienia opłaty skarbowej - 17 zł,

● gdy wnioskodawca działa przez pełnomocnika - pełnomocnictwo (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis).

Na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia stronie przysługuje zażalenie właściwego wojewody za pośrednictwem organu, który postanowienie wydał.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego i określać w szczególności:

● rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

● wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ale do powstania odrębnej własności lokalu nie wystarczy sama umowa. Niezbędny jest jeszcze wpis prawa do księgi wieczystej.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ustawa o własności lokali zastrzega, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku (m.in. klatki schodowe, strych) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zdaniem SN (uchwała z 3 października 2003 r. III CZP 65/03) zakaz znoszenia współwłasności części wspólnych dotyczy tylko tej jej części, która ma charakter składników koniecznych (np. korytarze). Nie dotyczy on natomiast tych części nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. Oznacza to, że współwłasność części wspólnej nieruchomości może zostać zniesiona w ten sposób, że zostanie ona przesunięta: jako pomieszczenie przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Na dokonanie tej czynności muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej oraz właściciel lokalu, do którego pomieszczenie ma przynależeć.

Przy podziale polegającym na wyodrębnieniu lokalu należy pamiętać o udziale właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Zasadą jest, że odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jednak gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej (umowa) przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

@RY1@i02/2011/041/i02.2011.041.210.0004.001.jpg@RY2@

Wzór

● fizyczny jej podział,

● przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,

● jej sprzedaż (gdy wspólna rzecz nie da się podzielić),

● ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli przedmiotem współwłasności jest budynek.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 6, poz. 93 z późń. zm.).

Ustawa z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 98 poz. 1071 z późn. zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 roku - o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).