Chcąc budować, inwestor musi się liczyć z każdym sąsiadem

Każdy właściciel nieruchomości położonych w obszarze oddziaływania obiektu jest stroną w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Może też kwestionować projekt zagospodarowania działki, choćby został on sporządzony przez uprawnionego architekta.

Prezydent Warszawy zatwierdził deweloperowi projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę czterech budynków wielorodzinnych. Organ uznał, że projekt jest kompletny, został sporządzony przez osoby z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi, posiada także niezbędne opinie i uzgodnienia. Odwołanie od tej decyzji złożyli małżonkowie właściciele sąsiednich szklarni oraz właścicielka pobliskiego domu jednorodzinnego. Podkreślali, że planowana budowa narusza prawo własności, a także obniży walory użytkowe ich nieruchomości. Ponadto wnieśli o sprawdzenie planu zagospodarowania osiedla i określenie, jaka powinna być minimalna odległość od budynku szklarni w świetle par. 272 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.). Ich zdaniem wymagana odległość ośmiu metrów nie została zachowana, a ponadto między całkowicie przeszkloną szklarnią a budynkiem zaliczonym do kategorii zagrożenia ludzi (jakim jest blok mieszkalny) powinna być dwukrotnie powiększona.

Wojewoda w styczniu 2012 r. utrzymał w mocy decyzję prezydenta Warszawy, wskazując, że zgodnie z prawem budowlanym wymaganiami ochrony środowiska oraz przepisami techniczno-budowlanymi, jak również pod względem kompletności projektu budowlanego, posiada on wymagane opinie uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie ma podstaw ani kompetencji do weryfikacji przyjętych w projekcie rozwiązań czy sporządzonych bilansów, zaś co do naprawy szkód powstałych w trakcie budowy wskazał, że kwestie te reguluje kodeks cywilny.

Skargę do WSA skierowała właścicielka domu jednorodzinnego. Zarzucała naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy z 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.), czyli brak sprawdzenia przez organy decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodności projektu zagospodarowania działki z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy oraz z przepisami techniczno-budowlanymi. Zdaniem skarżącej odległości pomiędzy działką sąsiadów mających szklarnie a nową inwestycją są zbyt małe. Minimalna odległość powinna wynosić 8 metrów od granicy działki, gdyż szklarnia praktycznie przylega do tej granicy. Pełnomocnik inwestora przekonywał zaś, że skarżąca nie wykazała własnego interesu prawnego do złożenia skargi w rozumieniu art. 50 par. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270). Jej zarzuty nie wiążą się bowiem bezpośrednio z jej własną nieruchomością, ale z działką jej sąsiadów.

Sąd oddalił skargę jako niezasadną, ale uznał sąsiadkę dewelopera za stronę, mimo że podnosiła zarzuty dotyczące granicy inwestycji z inną posesją. Organ ma obowiązek sprawdzenia przed wydaniem pozwolenia na budowę m.in. zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, jak również zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami (w tym techniczno-budowlanymi, a więc również odpowiednich odległości pomiędzy budynkami). Organ nie może ingerować w zawartość merytoryczną projektu budowlanego. Jego ocenie podlega tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu. Sąd uznał jednak, że choć projekt zagospodarowania działki został sporządzony przez uprawnionego architekta, to strona może go kwestionować i poddawać weryfikacji. Nie dopatrzył się jednak naruszeń norm techniczno-budowlanych.

Organ musi zbadać, czy nie został naruszony interes osób trzecich - właścicieli (wieczystych użytkowników) sąsiednich nieruchomości. Dlatego są oni stronami postępowania administracyjnego na podstawie art. 28 prawa budowlanego, mają też interes prawny (a więc są stronami) także w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Uznanie sąsiadów za stronę nie oznacza jednak automatycznie przyznania im racji w sporze z inwestorem.

WSA podkreślił, że zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Ponieważ budowa nie narusza przepisów techniczno-budowlanych, to nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności nieruchomości. Także w myśl art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

z 20 czerwca 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 505/12.

KOMENTARZ EKSPERTA

właściciel firmy doradczej Kos-Consulting

Wyrok WSA tylko pozornie ma charakter formalny. Jego znaczenie w praktyce stosowania prawa budowlanego jest ogromne - i to zarówno dla inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości znajdujących się w ich sąsiedztwie. Inwestorzy mogą się obawiać, że szerokie rozumienie strony w oparciu o art. 50 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi spowoduje zwiększenie liczby skarg i - w konsekwencji - dalsze opóźnienia procesów budowlanych. Pewnym pocieszeniem dla inwestora jest wskazanie, że w zasadzie przeciwnicy będą znani już od początku starania się o pozwolenie na budowę. Chodzi o osoby mające nieruchomości (właścicieli, użytkowników wieczystych) w obszarze oddziaływania planowanego obiektu budowlanego. Budującego nie ochroni zaś kaucja na zabezpieczenie roszczeń z tytułu wstrzymania inwestycji. Zgodnie z art. 35a prawa budowlanego można ją bowiem ustanowić jedynie wtedy, gdy o wstrzymanie wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę wnioskuje sam skarżący.

Właściciele nieruchomości sąsiednich - z reguły pouczani w decyzjach II instancji, że mają możliwość wniesienia skargi do sądu administracyjnego - będą mieli pewność, że takie uprawnienie rzeczywiście im przysługuje. Sąd słusznie zauważył, że inwestycję należy traktować jako funkcjonalną całość - to, że pozornie jakaś jej wada nie ma wpływu na stan działki skarżącego, nie oznacza, że należy go z tego powodu pozbawić statusu strony i nie pozwalać mu wskazywać wad projektowych. Przed pieniactwem zaś chroni skomplikowanie przepisów budowlanych i wpis sądowy wynoszący 500 zł (a w przypadku skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego również przymus adwokacko-radcowski).