Kto ma prawo żądać przerwania prac

Czytelnik jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Na klatce schodowej w budynku, w którym znajduje się jego lokal, przeprowadzane są roboty budowlane związane z wymianą wewnętrznej instalacji gazowej i instalacją gazomierzy. Wskutek tych prac w mieszkaniu czytelnika zaczęły pękać ściany. Złożył więc do nadzoru budowlanego wniosek o wstrzymanie robót budowlanych. Ten odmówił, twierdząc, że czytelnik nie ma takiego prawa. Wniosek może wnieść ewentualnie zarząd wspólnoty. Czy właścicielowi mieszkania nie przysługuje takie uprawnienie?

Oprócz wspólnoty mieszkaniowej także jej członek może wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której co do zasady występuje wspólnota. Musi on jednak wykazać swój indywidualny interes prawny. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 29 lutego 2012 r. (II OSK 2383/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Orzeczenie to zostało wydane w podobnym do opisanego w pytaniu stanie faktycznym. NSA wyjaśnił, że uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnego właściciela nie są wobec siebie konkurencyjne i nie wykluczają się wzajemnie. Po wpłynięciu wniosku właściciela mieszkania o wstrzymanie prowadzonych robót budowlanych organ nadzoru budowlanego powinien ocenić, czy właściciel wyodrębnionej nieruchomości lokalowej wykazał, że podczas tych prac doszło do negatywnego oddziaływania na jego nieruchomość.

Wprawdzie zasadą jest występowanie w sprawach wspólnoty mieszkaniowej przez jej zarząd, ale nie wyłącza to możliwości uzyskania przez właściciela lokalu (lokali) przymiotu strony postępowania w sprawie dotyczącej tej wspólnoty. NSA nie zgodził się z poglądem nadzoru budowlanego, że zawsze i za wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota. Działania wspólnoty reprezentowanej przez zarząd dotyczą co do zasady nieruchomości wspólnej określonej przez art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, co wynika wprost z przepisów rozdziału 4 tej ustawy, a w szczególności z jej art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 i ust. 3. Zdaniem NSA każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość może mieć swój własny interes prawny podlegający ochronie nie tylko w oparciu o przepisy prawa cywilnego, lecz także na podstawie regulacji z zakresu prawa administracyjnego (por. też wyrok NSA z 3 czerwca 2009 r., II OSK 905/08, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie można więc zaakceptować poglądu, według którego z kręgu stron postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę należy z zasady i całkowicie wykluczyć właściciela lokalu mieszkalnego będącego jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Podobne stanowisko sformułował NSA w wyroku z 3 lutego 2012 r. (II OSK 2208/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W uzasadnieniu tego orzeczenia wskazano, że konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu (lokali) możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony opiera na przepisach prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty. W rozpatrywanej sprawie nadzór budowlany zażądał od wspólnoty przedstawienia ekspertyzy technicznej w sprawie stanu technicznego i prawidłowości podłączeń w budynku przewodów kominkowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych). Na to postanowienie zażalenie wniósł jeden z właścicieli lokali. Organ stwierdził, że nie jest on stroną postępowania i nie przysługuje mu prawo wniesienia środków zaskarżania. NSA nie zgodził się z tym stanowiskiem. Stwierdzono bowiem, że kuchenne lub łazienkowe indywidualne przewody kominowe nie są urządzeniami części wspólnej budynku, o których mogłaby decydować wspólnota.

Ważne

Właściciel lokalu może domagać się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań polegających na zobowiązaniu zarządcy reprezentującego wspólnotę do usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia (w tym dla tego właściciela), wynikającego z naruszenia przepisów prawa budowlanego

Leszek Jaworski

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 28 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).

Art. 3 ust. 2, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 art. 27 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).