O wysokości rekompensaty decyduje organ, nie rzeczoznawca

Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Jednak organ nie jest związany ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Starosta opolski w związku z wyłączeniem prezydenta Opola od udziału w postępowaniu i wyznaczenia starosty do prowadzenia sprawy ustalenia i wypłaty odszkodowania orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 51 tys. 686 zł na rzecz R.K. w 1 części i G.G. w 1 części. Odszkodowanie miało być wypłacone za nieruchomość nabytą przez gminę Opole na podstawie decyzji prezydenta zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, która polegała na budowie sieci dróg gminnych wraz z oświetleniem. W uzasadnieniu starosta wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Dalej organ dokonał oceny operatu szacunkowego i uznał, że został on wykonany i podpisany przez osobę uprawnioną - rzeczoznawcę majątkowego. R.K. i G.G., reprezentowani przez pełnomocnika wnieśli odwołanie. Zarzucili organowi dokonanie błędnej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. Ich zdaniem organ bezzasadnie przyjął, że wartość samego gruntu wynosi 22 tys. 736 zł i nie uwzględnił rosnących krzewów porzeczki, krzewów agrestu oraz drzewa brzoskwini. Mężczyźni żądali przyjęcia, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość wynosi 72 tys. zł. Wojewoda opolski utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu wniósł R.K.

WSA uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Sędziowie wskazali, że zgodnie z art. 12 ust. 4a i 4f ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.), dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości nabytej pod drogę publiczną przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Jak stanowi art. 130 ust. 2 tej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Decyzje organów wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Sędziowie wskazali, że w orzecznictwie przyjmuje się, że opinia rzeczoznawcy majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma dla organu charakteru wiążącego i ten powinien ją przed wydaniem decyzji ocenić. Operat szacunkowy, jako dowód, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Organ nie jest jednak związany ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem to on decyduje o wysokości odszkodowania. Sąd doszedł do wniosku, że organy obu instancji nie wyjaśniły w sposób dostateczny istotnej dla sprawy okoliczności, a mianowicie spornej kwestii dotyczącej ilości i rodzaju nasadzeń znajdujących się na nieruchomości nabytej z mocy prawa przez gminę Opole. Stosownie natomiast do art. 7 i art. 77 par. 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), to na organie administracji publicznej ciąży obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładanego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ, wykorzystując zatem dozwolone przepisami środki dowodowe, winien zebrać cały materiał pozwalający na dokonanie stosownych ustaleń i wydanie rozstrzygnięcia w sprawie.

z 8 marca 2012 roku, sygn. akt II SA/Op 759/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2012/099/i02.2012.099.08800080a.802.jpg@RY2@

Kinga Cekiera, senior associate w Kancelarii Stopczyk & Mikulski

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zakwestionował nieprawidłowo przeprowadzone postępowanie wyjaśniające przez organy obu instancji. Stało się to podstawą do uwzględnienia skargi wniesionej przez stronę. Rozstrzygnięcie WSA w Opolu zawarte w komentowanym wyroku należy w pełni zaaprobować. Organy obu instancji oparły swoje rozstrzygnięcie w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania na tym samym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W odwołaniu od decyzji organu I instancji strona podniosła jednak, iż sporządzony operat nie uwzględnia wszystkich nasadzeń na nieruchomości, przez co jej wartość została zaniżona. Mimo to organ II instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w tym zakresie i utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji. Zgodnie natomiast z art. 7 i 77 par. 1 k.p.a., w postępowaniu administracyjnym obowiązek podejmowania wszelkich kroków zmierzających do wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego spoczywa na organach administracji publicznej. Zdaniem WSA w Opolu organy obu instancji nie wyjaśniły jednak dokładnie stanu faktycznego sprawy, tj. ilości i rodzaju nasadzeń znajdujących się na nieruchomości. Kwestia ta mogła mieć natomiast wpływ na wysokość odszkodowania przyznanego stronie. Nieprawidłowości w przeprowadzonych przez organy postępowaniach uzasadniały zatem uwzględnienie skargi, a tym samym uchylenie decyzji organów obu instancji.