Zbyt długi przestój uniemożliwia budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli prace nie zostały rozpoczęte przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub też przedsięwzięcie przerwano na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.). Zatem wygaśnięcie pozwolenia na budowę następuje z mocy prawa, jednak w praktyce wymaga wydania odrębnej decyzji, której celem jest stwierdzenie wygaśnięcia tego pozwolenia. Co istotne, nie można przywrócić ani wydłużyć terminu, po którego upływie pozwolenie na budowę wygasa. Przy stwierdzaniu wygaśnięcia pozwolenia w ogóle nie są brane pod uwagę przyczyny nierozpoczęcia robót lub ich przerwania.

Termin rozpoczęcia inwestycji

W praktyce nierozpoczęcie przez inwestora budowy w terminie 3-letnim nie stwarza większych trudności. Jednak w sytuacji znacznego zaawansowania robót ustalenie długości przerwy może nie być proste ani jednoznaczne. Wygaśnięcie decyzji wolno bowiem stwierdzić tylko wtedy, gdy budowa niewątpliwie została przerwana na określony czas. Czasu przerwy w budowie nie wolno domniemywać.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, a pracami tymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budynku. Ustalenie daty rozpoczęcia prac budowlanych oraz dat późniejszego podejmowania konkretnych czynności ma istotne znaczenie dla ustalenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę.

O terminie rozpoczęcia prac budowlanych inwestor ma obowiązek zawiadomić organ administracji architektoniczo-budowlanej i projektanta, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Samo zawiadomienie nie stwarza jednak podstaw do przyjęcia, że prace faktycznie zostały rozpoczęte.

Prawdziwość dziennika budowy

Dla przerwania 3-letniego okresu, którego upływ wywiera skutek w postaci wygaśnięcia pozwolenia na budowę, konieczne jest przede wszystkim podjęcie konkretnych czynności faktycznych, to jest rozpoczęcie i budowa obiektu budowlanego. W praktyce czynności te mogą zostać ustalone wszelkimi dozwolonymi prawem środkami dowodowymi, np. zeznaniami świadków czy oględzinami.

Najistotniejsze znaczenie odgrywa jednak dowód z dokumentu, jakim jest dziennik budowy. Jednak domniemanie prawdziwości dziennika budowy można obalić wszelkimi środkami dowodowymi, w tym również zeznaniami świadków, którymi często są osoby sprawujące na budowie samodzielne funkcje.

Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych. W dzienniku tym uprawnione osoby rejestrują przebieg robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu (rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia; Dz.U. nr 108, poz. 953).

Na podstawie dziennika budowy możliwe jest zatem ustalenie dat poszczególnych czynności budowlanych, a tym samym ustalenie, czy podejmowane były przed upływem 3 lat. Warto pamiętać, że nawet wykonanie jednej z robót budowlanych przerywa 3-letni termin i pozwolenie na budowę nie wygasa. Natomiast w przypadku gdy przerwa w budowie lub niepodjęcie robót budowlanych spowodowane zostały czynnościami organu administracji publicznej lub sądu, wówczas nie wlicza się ich do 3-letniego terminu aktualności pozwolenia na budowę.

Gdy pozwolenie na budowę wygasa

Decyzja stwierdzająca wygaśnięcie pozwolenia na budowę ma charakter deklaratoryjny i wywołuje skutki prawne od dnia, w którym powstały przesłanki uzasadniające stwierdzenie jej wygaśnięcia, to jest w postaci upływu 3-letniego terminu.

Zatem w przypadku wygaśnięcia pozwolenia na budowę dalsze prowadzenie robót budowlanych jest możliwe po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Uzyskanie nowego pozwolenia na budowę wymagane będzie wówczas, gdy budowa nie została rozpoczęta, natomiast w przypadku przerwania budowy organ wydaje pozwolenie na wznowienie robót. Nie można bowiem wznowić robót budowlanych w przypadku, gdy nie zostały one jeszcze rozpoczęte.

Ważne

W przypadku wniesienia skargi do sądu na decyzję o pozwoleniu na budowę wstrzymanie wykonania tej decyzji sąd może uzależnić od złożenia przez skarżącego kaucji. Ma ona na zabezpieczyć ewentualne roszczenia inwestora z powodu wstrzymania jego prac

221 033 pozwoleń na budowę wydano w 2011 roku

Ilona Sądel-Bendkowska

ilona.bendkowska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).

PORADY

Tylko minister może wydać akt komercjalizacji przedsiębiorstwa

Jedynym organem uprawnionym do wydania aktu komercjalizacji jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Dokonuje on tego z urzędu lub na wniosek organu założycielskiego, dyrektora przedsiębiorstwa państwowego i rady pracowniczej oraz organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, na obszarze której znajduje się siedziba tego przedsiębiorstwa, na podstawie uchwały organu stanowiącego tej jednostki.

Co istotne, nie każde przedsiębiorstwo państwowe może zostać skomercjalizowane. Nie jest możliwa komercjalizacja, np. gdy przedsiębiorstwo jest postawione w stan likwidacji, upadłości lub w przypadku, gdy toczy się w stosunku do niego postępowanie układowe (do chwili uprawomocnienia się układu) czy bankowe postępowanie ugodowe (do chwili uprawomocnienia się ugody).

Podstawa prawna

Ustawa z 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 171, poz. 1397 ze zm.).

Notariusz może odmówić dokonania czynności notarialnej

Rolą notariusza w obrocie nieruchomościami jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego temu obrotowi. Notariusz przy dokonywaniu czynności notarialnych jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Zatem w przypadku kiedy notariusz nie może stwierdzić na podstawie przedstawionych mu dokumentów, komu zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym przysługuje własność nieruchomości, nie może dokonać czynności prawnej np. w postaci sporządzenia umowy sprzedaży. Mogłoby się przykładowo okazać, że Marianna K. nie jest właścicielem, zatem notariusz sporządziłby umowę sprzeczną z prawem, a notariusz jest zobowiązany przepisami prawa odmówić dokonywania takich czynności. Stąd notariusz nie może sporządzić w tym wypadku umowy sprzedaży, gdyż nie posiada stosownych dokumentów. Natomiast osobę, której odmówi dokonania czynności notarialnej, notariusz jest zobowiązany pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia odmowy, a na jej pisemne żądanie doręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy.

Podstawa prawna

Ustawa z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. 2008 r. nr 189, poz. 1158 ze zm.).

Można ustanowić hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

W efekcie ustanowienia hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, tzw. subintabulat, spłata rat leasingowych będzie dokonywana wprost na rzecz banku.

Zasadniczo, jeżeli zarówno dana rata leasingowa należna od Piotra P., jak i stosowna rata kredytu spłacanego przez leasingodawcę są już wymagalne, bank może żądać zapłaty bezpośrednio od przedsiębiorcy Piotra P., a w razie niedokonania żądanej zapłaty bank może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności wprost z obciążonej hipoteką na rzecz leasingodawcy nieruchomości Piotra P.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).