Inwestorzy w kolejce do kasy miasta

Pierwsi inwestorzy wygrywają z Warszawą sprawy o zwrot setek tysięcy złotych bezpodstawnie pobranych za zmianę umów użytkowania wieczystego gruntów.

- Jak dotąd toczyły się dwa takie postępowania. Łącznie w ich rezultacie miasto zwróciło inwestorom około 1,2 miliona złotych - przyznaje Bartosz Milczarczyk, rzecznik prasowy Urzędu m.st. Warszawy.

Opłata bez podstawy

Sprawa dotyczy lat 2007-2010, kiedy w stolicy obowiązywała uchwała rady miasta z 22 listopada 2007 roku (nr XIX/634/2007), zmieniająca uchwałę w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości m.st. Warszawy oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata. Zgodnie z jej par. 6b użytkownik wieczysty, który chciał zmienić cel przeznaczenia gruntu (np. z komercyjnego na mieszkaniowy), zobowiązany był do wpłaty na rzecz miasta kwoty "odpowiadającej 12,5 proc. różnicy pomiędzy aktualną wartością nieruchomości określoną dla dotychczasowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości a aktualną wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste". Kwota ta nie mogła być jednak mniejsza niż 12,5 proc. aktualnej wartości działki.

Uchwala obowiązywała trzy lata: do momentu, gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, rozpoznając skargę jednego z inwestorów, stwierdził jej nieważność w części dotyczącej zmiany umów użytkowania wieczystego (wyrok z 28 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1563/10).

- Podstawą rozstrzygnięcia było przyjęcie przez WSA, że rada miasta nie posiada kompetencji do podejmowania uchwał w przedmiocie ustalenia zasad zmiany umów użytkowania wieczystego - wyjaśnia radca prawny Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka, Radcowie Prawni.

Podstawą prawną uchwały był bowiem art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Zgodnie z nim do wyłącznej właściwości rady gminy należało podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu.

- WSA zwrócił uwagę, iż wskazany przepis odnosi się do wyraźnie w niej określonych czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak np. zbycie, nabywanie, czy też obciążanie nieruchomości, a nie do zasad zmiany umów użytkowania. WSA zauważyło, że wykonywanie umów użytkowania wieczystego, a w tym dokonywanie zmian jej warunków, należy do czynności zwykłego zarządu nieruchomością. A do tego nie jest wymagana uchwała o charakterze aktu prawa miejscowego - wskazuje mecenas Robaszewska.

Pieniądze do zwrotu

Po wyroku część z deweloperów, którzy ponieśli opłaty w oparciu o nieważne zapisy uchwały, podjęła decyzję o domaganiu się ich zwrotu.

- Wraz z rozstrzygnięciem WSA, od którego nie wniesiono skargi kasacyjnej, odpadła bowiem podstawa naliczenia opłat, i to z mocą wsteczną. Opłaty te nie są jednak zwracane automatycznie. Wymagana jest tu aktywność ze strony inwestora - wyjaśnia mec. Robaszewska.

I podkreśla, że patrząc na okres obowiązywania unieważnionej uchwały, można przypuszczać, że roszczenie o zwrot pieniędzy ma wiele podmiotów.

- To była końcówka boomu nieruchomościowego, ale biorąc pod uwagę, że w Warszawie znaczna część inwestycji powstaje na użytkowaniu, zmiany umów w tym okresie były na porządku dziennym - twierdzi ekspertka.

Dlaczego jednak w sądach do tej pory wygrało dopiero dwóch inwestorów?

- Przypuszczam, że z niewiedzy. Te dwie sprawy są sprawami pionierskimi i zapewne zainicjują aktywność kolejnych deweloperów - wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodaje, że przyczyna małej aktywności przedsiębiorców na salach sądowych może być jeszcze jedna.

- Nie wykluczam, że pomiędzy miastem a warszawskimi deweloperami trwają nieformalne rozmowy. Często dla miasta bardziej dotkliwe jest wyłożenie żywej gotówki z kasy, niż dokonanie jakiś ruchów na majątku czy też w decyzjach, co jest korzystniejsze dla miasta - mówi Płochocki.

Opłaty nie są zwracane automatycznie. Wymaga to aktywności inwestora

@RY1@i02/2014/036/i02.2014.036.18300040c.803.jpg@RY2@

Od czego zależy wysokość opłaty

Anna Krzyżanowska

 anna.krzyzanowska@infor.pl