Operat szacunkowy ma być traktowany jako dowód
Dokument ten przy ustalaniu opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości powinien być traktowany jako dowód i podlegać badaniu przez sąd pod względem formalnym. Ma uwzględniać m.in. przeznaczenie i możliwości rozwojowe nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po nim.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 19 stycznia 2016 r. (sygn. akt I OSK 922/14) uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, a także decyzje wójta gminy oraz samorządowego kolegium odwoławczego, dotyczące sposobu określania opłaty adiacenckiej.
Wójt gminy Ś. ustalił - na podstawie art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze. zm.) - jednemu z mieszkańców opłatę adiacencką ze względu na podział jego nieruchomości na dwie mniejsze. Opłata sięgała 20 proc. oszacowanego przez rzeczoznawcę wzrostu wartości nieruchomości. Mieszkaniec gminy odwołał się od decyzji wójta, gdyż - jak twierdził - nieruchomość została sprzedana znacznie taniej, niż wynikałoby to z wyceny rzeczoznawcy.
Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta. Uznało, że wartość nieruchomości została wyceniona realnie i prawidłowo, a ponadto spełnia wszelkie wymogi formalne rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Mieszkaniec gminy zaskarżył decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Podkreślał, że operat został sporządzony wadliwie, gdyż rzeczoznawca nie uwzględnił w wycenie m.in. zmiany sposobu użytkowania nieruchomości przed podziałem. WSA w Szczecinie (sygn. akt II SA/Sz 208/13) uznał, że wójt i SKO prawidłowo ocenili operat jako rzetelny i sporządzony zgodnie z przepisami.
Skarga kasacyjna mieszkańca trafiła do NSA. Sąd przypomniał, że podstawą rozstrzygnięcia w sprawie opłaty adiacenckiej jest art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje on możliwość ustalenia takiej opłaty, gdy podział nieruchomości spowoduje wzrost wartości.
W trakcie postępowania przed organami administracji - jak zaznaczył NSA - należy badać, czy ów operat jest poprawny pod względem formalnym - m.in. czy zawiera wymagane treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W przypadku wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. NSA uznał, że w tym przypadku nie przeprowadzono prawidłowo oceny zmiany sposobu użytkowania nieruchomości przed podziałem i po podziale. Ponadto w części opinii zawierającej obliczenie wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem nie uwzględniono cechy "możliwości rozwojowe". Zatem - w ocenie sądu - wyznaczenie wartości rynkowej terenu po podziale i przed nim nie było prawidłowe. A różnica wartości stanowi podstawę opłaty adiacenckiej.
W operacie nie wyjaśniono również wpływu lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, powierzchni, przeznaczenia, infrastruktury i możliwości rozwojowych na kształtowanie się cen rynkowych nieruchomości przed podziałem i po. Rzeczoznawca nieprecyzyjnie posługiwał się także pojęciami: "nieruchomość" i "działka" (ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 98a posługuje się jedynie pojęciem "nieruchomość", nie używając terminu "działka"). Z tych też względów NSA uchylił rozstrzygnięcia organów administracji i wyrok WSA.
Elżbieta Dominik
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu