Przekształcenie a pomoc publiczna. Jak rozstrzygać niektóre wątpliwości

Problem 1

Jak w konkretnych przypadkach wyliczyć wysokość podlegającej zwrotowi dopłaty? Dla przykładu, jeśli deweloper oddał po 1 stycznia 2019 r. do użytkowania budynek mieszkalny wielorodzinny na gruncie przekazanym mu w użytkowanie wieczyste, wówczas przekształcenie nastąpiłoby z dniem oddania budynku do użytkowania (tzw. opóźnione przekształcenie). Byłby on jedynym beneficjentem przekształcenia.

Jeśli przyjąć, że wartość prawa własności gruntu wynosi np. 5 mln zł, wówczas wartość prawa użytkowania wieczystego, które przysługuje deweloperowi, wynosi ok. 4 mln zł (ok. 80 proc. prawa własności). Z powyższego mogłoby logicznie wynikać, że deweloper uzyska pomoc w wysokości 1 mln zł. Przyjmując, że taki deweloper będzie wnosił opłaty przekształceniowe (których wysokość będzie wynosić ok. 20 proc. wartości gruntu (1 proc. wartości przez 20 lat), wówczas moglibyśmy dojść do wniosku, że deweloper na przekształceniu nic nie zyska, a tym samym, nic nie będzie musiał zwracać). Tyle tylko, że z treści art. 14 ust. 2 ustawy przekształceniowej wynika, że dopłata przy przekroczeniu limitu pomocy de minimis ma następować do wysokości (pełnej) wartości rynkowej nieruchomości, a nie do wysokości różnicy pomiędzy wartością nieruchomości (prawa własności) a wartością użytkowania wieczystego.

W przypadku więc, gdy deweloper stał się w wyniku przekształcenia właścicielem gruntu o wartości 5 mln zł, wówczas, nawet przy uwzględnieniu całkowitej wysokości opłat przekształceniowych (przez 20 lat ok. 1 mln zł) oraz dozwolonego limitu pomocy de minimis (200 tys. euro = ok. 800 tys. zł), przedsiębiorca będzie musiał zwrócić 3 200 000 zł.

Aby wyeliminować problem zwrotu niedozwolonej pomocy publicznej, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie do ustawy przekształceniowej, na mocy ustawy z 6 grudnia 2018 roku (nowelizującej ustawę przekształceniową z dniem 1 stycznia 2019 r.), art. 7 ust. 6a, zgodnie z którym, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą będzie mógł w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej złożyć właściwemu organowi oświadczenie o dłuższym okresie wnoszenia opłat przekształceniowych (przykładowo – 99 lat w przypadku, gdy roczna opłata przekształceniowa wynosi 1 proc.).

Powyższe rozwiązanie wyklucza niebezpieczeństwo otrzymania niedozwolonej pomocy publicznej. Wracając do naszego przykładu – jeśli przedsiębiorca złoży ww. oświadczenia, wówczas uzyska pomoc w wysokości 5 mln zł, ale uiści w zamian 4 950 000 zł w opłatach przekształceniowych (resztę można rozliczyć np. w ramach limitu pomocy de minimis).

Co istotne, w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego powyższy, wydłużony termin uiszczania opłat przekształceniowych nie będzie wiązał nowych nabywców, jeśli nie będą oni przedsiębiorcami (wrócą oni do standardowego, dwudziestoletniego systemu opłat przekształceniowych). Aby móc skorzystać z powyższego rozwiązania, należało złożyć właściwe oświadczenie w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia.

Problem 2

Kto jest przedsiębiorcą? Zgodnie z informacjami zamieszczonymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za przedsiębiorców mogą zostać uznani w szczególności: właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych, deweloperzy (w zakresie mieszkań niesprzedanych), spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych oraz osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w lokalach mieszkalnych (oraz domach jednorodzinnych zbudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste).

Wydaje się jednak, że sam fakt wskazania w CEIDG lokalu mieszkalnego jako miejsca wykonywania działalności gospodarczej nie przesądza w sposób automatyczny o tym, że nieruchomość ta jest faktycznie wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności. Co za tym idzie, nie oznacza to, że korzyść, jaką uzyskał jej właściciel w wyniku przekształcenia, może być rozpatrywana w kategoriach pomocy publicznej udzielanej przedsiębiorcom.

Problem 3

Jak prawidłowo ustalić powierzchnię? W niektórych przypadkach może pojawić się problem z prawidłowym ustaleniem powierzchni faktycznie wykorzystywanej na prowadzenie działalności gospodarczej (zależy od tego wysokość podlegających zwrotowi dopłat). Dotyczy to np. sytuacji, gdy tylko część lokalu mieszkalnego jest faktycznie wykorzystywana na prowadzenie działalności (np. jeden pokój w mieszkaniu trzypokojowym), albo gdy działalność jest prowadzona w lokalach usługowych, które nie zostały prawnie wyodrębnione (np. lokale usługowe wynajmowane w budynkach na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste spółdzielniom mieszkaniowym).

W takich przypadkach należałoby zwrócić się do właściciela lokalu lub spółdzielni mieszkaniowej o wskazanie powierzchni użytkowej lokalu/budynku faktycznie wykorzystywanej na prowadzenie działalności gospodarczej (np. zajmowanej pod lokale usługowe). Tyle tylko, że jeśli ww. podmiot tego nie wskaże, to i tak na właściwym organie będzie ciążył obowiązek samodzielnego dokonania należytych ustaleń w tym zakresie. ©℗