W naszej działalności spotykamy się z wieloma problemami, ale nowe standardy ich nie rozwiążą

fot. Wojtek Górski

Tomasz Ciodyk prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Czy Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju szykuje zamach na zawód rzeczoznawcy majątkowego?

Nie, tak mocno bym nie powiedział. To dobrze, że resort pracuje nad standardem dotyczącym wycen nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Nie ma przecież nic złego w podnoszeniu jakości pracy i ulepszaniu systemu wyceny. Znam, co prawda, radykalne głosy niektórych kolegów po fachu, ale nie podzielam ich. O zamachu nie może być mowy. Ale rzeczywiście kilka rzeczy w projekcie standardu należałoby poprawić.

Ministerstwo uważa, że musi reagować, bo sami rzeczoznawcy przez lata nie wypracowali odpowiednich standardów.

Rzeczywiście, przedstawiciele ministerstwa tak twierdzą. Prawda jest jednak inna. Pierwsze standardy nasza federacja przyjęła i opublikowała już w 1995 r. W początkowym okresie rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego, rynku nieruchomości i gospodarki nieruchomościami normy te stanowiły podstawowe źródło wiedzy i regulacji w zakresie wyceny nieruchomości. Dopiero później zaczęła obowiązywać ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Należy podkreślić, że część regulacji prawnych przejęła pewne zasady wynikające ze standardów PFSRM. Normy zawodowe wypracowane przez środowisko, które obecnie stanowią zbiór Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, nadal stanowią podstawowe źródło zasad wyceny. Ich treść wykładana jest adeptom rzeczoznawstwa majątkowego na studiach, studiach podyplomowych i praktykach zawodowych, czyli na samym początku przygotowania do zawodu, bez względu na to, czy mają one prawny przymiot „powszechnie obowiązujących”, czy też takiego przymiotu nie posiadają. Standardy dotyczące metodyki wyceny są powszechnie stosowane, a podstawowe zasady w nich zawarte znajdują obecnie odzwierciedlenie w ministerialnym projekcie standardu podejścia porównawczego. Mówienie zatem, że nic nie robiliśmy, nie wytrzymuje zderzenia z rzeczywistością. Ale to rzecz wtórna. Ważniejsze jest to, co znajduje się w ministerialnej propozycji.

A co się znajduje?

Rozwiązania co do zasady dobre, ale w szczegółach budzące co najmniej kilka wątpliwości. Jakkolwiek bowiem jestem przekonany, że ministerstwo chce dobrze, to chyba nie do końca zdaje sobie sprawę z realiów pracy rzeczoznawców majątkowych.

Przykładowo ma zostać nałożony obowiązek analizy notarialnych umów sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. I to oczywiście założenie ze wszech miar słuszne. Już teraz rzeczoznawca powinien analizować akty notarialne, bo w nich znajduje się najwięcej przydatnych informacji. Tyle że nie zawsze ich zdobycie jest możliwe. W starostwach powiatowych nie są z reguły zbierane umowy, które nie dotyczą obrotu prawem własności lub użytkowania wieczystego, np. dotyczące sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowy takie są w spółdzielniach mieszkaniowych, jednak niektóre z nich nie chcą ich udostępniać.

Powinny.

Powinny, ale tego nie robią. I jako rzeczoznawcy majątkowi mamy związane ręce. Korzystamy często z opracowań przekazywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, bo twierdzą one, że w związku z wejściem w życie RODO nie są uprawnione do przekazywania nam źródłowych dokumentów.

Ministerialna propozycja jednak mówi o „analizie aktów notarialnych”. I nie zostawia pola do dyskusji. W efekcie poprawność sporządzanych operatów szacunkowych może być łatwo kwestionowana. A zarazem inny rzeczoznawca nie będzie w stanie sporządzić operatu w sposób lepszy, w pełni zgodny ze standardami, bo napotka na identyczny kłopot.

Takich zastrzeżeń wobec proponowanych przepisów jest więcej?

Kolejny problem może być związany z nałożeniem na rzeczoznawców obowiązku oględzin nieruchomości podobnych, na podstawie których dokonywana jest wycena. I znów: założenie słuszne. Z realizacją jednak może być gorzej. Proszę sobie wyobrazić, że jadę do niewielkiej miejscowości, kręcę się w kółko po jednej z uliczek, oglądam i fotografuję okolicę. Już to wzbudza zainteresowanie i niepokój mieszkańców. A co dopiero mówić o możliwości wejścia do prywatnych domów czy mieszkań. Nie mamy uprawnień do nieograniczonego wstępu na teren cudzych nieruchomości. Uzyskanie zgody na to właścicieli jest trudne, najczęściej niemożliwe. Inna sprawa, że w wielu przypadkach budynki czy lokale są dziś w innym stanie niż w dniu nabycia. Nowi właściciele zaczynają najczęściej od remontów lub inwestycji.

Co zatem należałoby zmienić?

Z punktu widzenia środowiska rzeczoznawców ważne jest przede wszystkim zagwarantowanie pełnego i swobodnego dostępu do wszelkich informacji o nieruchomościach, z czym są duże problemy. Dziś trudno dotrzeć nie tylko do wszystkich umów sprzedaży, lecz także umów najmu, dzierżawy czy umów ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe, np. służebności. Ponadto akty notarialne przenoszące własność nieruchomości nie zawsze zawierają wszystkie interesujące rzeczoznawcę informacje. Powszechnie brakuje w umowach sprzedaży nieruchomości zabudowanych informacji np. o powierzchni użytkowej budynków, ich stanie technicznym, technologii budowy. Od lat nic w tym zakresie nie udaje się nam załatwić z notariatem. To pierwsze z brzegu przykłady ograniczeń w dostępności do informacji o nieruchomościach. Ponadto w niektórych starostwach powiatowych uzyskanie wglądu do aktów notarialnych to droga przez mękę. Trwa to długo, nie ma również warunków do spokojnej analizy treści dokumentów. Czasami trzeba siedzieć na korytarzu i przeglądać opasłe tomy. Dostęp do umów przez internet jest jeszcze niestety rzadkością. Rzeczoznawstwo majątkowe opiera się w dużej mierze na gromadzeniu, analizie i przetwarzaniu wiarygodnych informacji o nieruchomościach, a trudny dostęp do nich umożliwia sporządzanie rzetelnych wycen.

Czyli ministerstwo powinno zrezygnować z wprowadzenia projektowanych wymogów?

Nie tyle zrezygnować, ile je uelastycznić. Jako środowisko rzeczoznawców popieramy wszystkie rozwiązania, które zmierzają do podniesienia jakości wycen. I np. analiza aktów notarialnych temu służy. Projekt standardów przewiduje jednak obowiązek pewnych działań, a nie zapewnia odpowiednich warunków, by ten oblig mógł każdorazowo być zrealizowany. Lepiej więc by się stało, gdyby standardy wskazywały rzeczoznawcom kierunek działania, a nie tworzyły wzorce, które bezwzględnie trzeba stosować. W przeciwnym przypadku ucierpią na tym także zwykli obywatele.

Dlaczego?

Wielu rzeczoznawców majątkowych pełni funkcję biegłych sądowych, sporządzających opinie wykorzystywane w różnego rodzaju postępowaniach. I czytając literalnie treść projektowanych standardów, nietrudno dojść do wniosku, że dość łatwo będzie podważyć opinie biegłych w zakresie wyceny nieruchomości w części spraw. Często bywa przecież tak, że jedna ze stron jest niezadowolona z opinii. Wystarczy, że sprawny prawnik spostrzeże, że standardy określone przez ministra inwestycji i rozwoju przewidują obligatoryjne analizy notarialnych umów sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Tymczasem tych brakuje. I formalnie będzie miał on rację. Jednocześnie ani opinie uzupełniające, ani powołanie kolejnego biegłego nie rozwiąże problemu. Postępowania sądowe mogą więc trwać dłużej, a ich efekt wcale nie będzie sprawiedliwszy.

Warto też pamiętać, że rzeczoznawcą majątkowym nie można zostać ot tak. Tytuł jest prawnie chroniony, a nad fachowością osób, które go posiadają, pieczę trzyma administracja publiczna. Do tego rzeczoznawcy stale się dokształcają, rokrocznie zdobywają punkty za uczestnictwo w szkoleniach. Mitem jest, że ktoś, kto został rzeczoznawcą 20 lat temu, pozostaje z wiedzą z XX wieku. Może więc warto, aby państwo zaufało fachowcom, których samo za fachowców uznaje, i pozostawiło pewną swobodę dla działań rzeczoznawców.©℗

Rozmawiał Patryk Słowik