To tylko porządki czy nadmierny rygoryzm? Bój o standardy wyceny nieruchomości

Resort tłumaczy jednak, że chce uporządkować obecny chaos na niwie wycen nieruchomości. Jak twierdzi wiceminister Artur Soboń, nowy standard ujednolici praktykę wycen, w tym w sprawach spornych, ograniczy ryzyko wystąpienia błędów przy sporządzaniu operatów, wpłynie na poprawę ich jakości, a także skróci czas trwania postępowań administracyjnych i sądowych. Same zalety!

Kto ma rację? Samo środowisko jest podzielone, więc trudno przesądzić. A może ci przedstawiciele, którzy na chłodno oceniają, że intencje są dobre, ale ‒ jak to w przysłowiu ‒ dobrymi chęciami jest piekło wybrukowane. Jak twierdzą, wiele propozycji nijak się ma do realiów ich pracy, a niektóre narzucane rozwiązania każą im wręcz robić rzeczy niemożliwe. Jak bowiem można nakazywać, by sporządzając operaty, osobiście analizowali treść aktów notarialnych, skoro w wielu wypadkach nie mają do nich wglądu? Podobne zastrzeżenia dotyczą proponowanego obowiązku przeprowadzenia osobistych oględzin nieruchomości, które służyć mają jako obiekt porównania. Rzeczoznawcy zauważają, że nie ma przepisu, który pozwalałabym im na wejście na teren cudzej własności. „Potrzebujemy narzędzi! Dostępu do informacji” – mówią przedstawiciele środowiska.

Może czas zatem odrzucić emocje, przeanalizować argumenty i jeszcze raz pochylić się nad projektowanymi przepisami? Prawda czasem leży pośrodku, a diabeł tkwi w szczegółach. ©℗

Joanna Pieńczykowska

joanna.pienczykowska@infor.pl

Ministerialny pomysł w ogniu krytyki

Projekt nowych standardów wycen nieruchomości, przygotowany w resorcie inwestycji, jest zdaniem przedstawicieli środowiska rzeczoznawców majątkowych co najmniej niedoskonały. Niektórzy mówią dosadniej: to cofnięcie się w czasie o ponad 20 lat

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIR) kończy prace nad wprowadzeniem nowego standardu wyceny nieruchomości. Do 22 marca rzeczoznawcy majątkowi mogli nadsyłać opinie do projektu obwieszczenia ministra inwestycji i rozwoju w sprawie standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr 2 – wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Z naszych informacji wynika, że lada moment obwieszczenie może zostać wydane. W intencji resortu ma zapewnić jednolite zasady pracy dla całego środowiska. Tymczasem część rzeczoznawców mówi wprost: „Nie będziemy tych standardów stosować”. Dlaczego?

– Trudno je pogodzić z obowiązującym prawem i obowiązkiem, by wycena była rzetelna. Rzetelność należy przecież rozumieć jako poprawność materialną, a nie jedynie formalną – mówi nam jeden z doświadczonych rzeczoznawców.

– Nad projektem standardów pracował ktoś, kto albo nie ma pojęcia o zawodzie, albo już dawno zamienił praktykę na teorię i jedynie siedzi za biurkiem – wskazuje inny.

Co jednak bardzo zaskakujące: mało kto z przedstawicieli środowiska chce rozmawiać z nami pod nazwiskiem. Część rzeczoznawców najzwyczajniej w świecie nie ma pojęcia, że szykowana jest dla nich rewolucja, część nie ma pojęcia, o co w niej chodzi. A ci, którzy wiedzą, przyznają w nieoficjalnych rozmowach, że nie chcą się narażać. Z jednej strony dlatego, że szeroko pojęta administracja publiczna jest niezłym klientem, a z drugiej dlatego, że „środowisko jest mimo wszystko małe, więc po co sobie robić wrogów”.

„Rzeczoznawcy majątkowi czynnie wykonujący swój zawód, także ci pełniący funkcję biegłego sądowego, z dużym zainteresowaniem, ale również z irytacją podchodzą do projektu standardu wyceny ingerującego w sferę warsztatową specjalistycznej i skodyfikowanej działalności” – czytamy w stanowisku nadesłanym nam przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Zdaniem fachowców w nim zrzeszonych minister chce przekroczyć swoje umocowania i narzucić wszystkim rzeczoznawcom konkretne rozwiązania warsztatowe. – Co jest absurdem, biorąc pod uwagę, że ten sam minister, oczywiście pośrednio, decyduje, kto może zostać rzeczoznawcą. Jedną więc ręką minister podpisuje się pod tym, że ktoś jest wystarczająco wykwalifikowanym fachowcem, a drugą określa standardy, które prowadzą do realnego ubezwłasnowolnienia rzeczoznawców – wskazuje nam jeden z członków Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych.

Resort: czas wprowadzić jednolite zasady

MIR nie kryje, że wprowadzając nowe standardy, zamierza m.in. walczyć z częstymi dziś przypadkami rozbieżnych wycen. Chce większej kontroli wydawanych operatów i ekspertyz

Nowy standard ma określać szczegółową metodologię stosowania najbardziej powszechnego i najczęściej wybieranego w praktyce przez rzeczoznawców majątkowych sposobu określania wartości nieruchomości, czyli podejścia porównawczego. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju uznało bowiem, że obecny brak jednolitych i powszechnie stosowanych zasad postępowania przy wykonywaniu czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w stale zmieniającym się otoczeniu prawnym i gospodarczym ma negatywne skutki. Jak mówi wiceminister Artur Soboń, efekt jest taki, niekiedy dwie wyceny, następujące jedna po drugiej, różnią się znacząco nawet o kilkadziesiąt procent (patrz opinia).

„Zestandaryzowanie w tym katalogu procesu wyceny nieruchomości oraz zakresu czynności, jakie podejmuje rzeczoznawca majątkowy, pozwoli zatem z jednej strony na efektywną i bezstronną weryfikację opinii o wartości nieruchomości, a z drugiej na zminimalizowanie ryzyka popełnienia błędów przy sporządzaniu takich opinii” – informuje nas resort inwestycji i rozwoju. I wyjaśnia, że błędy te dziś mocno uderzają we wszystkich odbiorców sporządzanych wycen nieruchomości – zarówno podmioty prywatne, jak i jednostki sektora finansów publicznych. I częstokroć są przyczyną dużej nieufności wobec rzeczoznawców majątkowych. „Jak to bowiem jest, że dwóch rzeczoznawców może sporządzić dwie różniące się od siebie nawet o 1/4 wartości nieruchomości wyceny” – zastanawia się resort. A dzięki nowemu standardowi takich rozbieżności ma nie być.

„Dlatego też wspólnym celem ministra inwestycji i rozwoju, jako organu nadzorującego sektor gospodarki związany z nieruchomościami, oraz całego środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych powinno być dokładanie wszelkich starań, aby rzeczoznawca majątkowy postrzegany był jako fachowiec posiadający niekwestionowaną wiedzę specjalistyczną w dziedzinie wyceny nieruchomości” – wskazuje resort. I dodaje, że „bez wątpienia przyczyni się do tego ustalenie jednolitych i powszechnie stosowanych standardów zawodowych, stanowiących dopełnienie obowiązujących regulacji w zakresie wyceny nieruchomości”.

– To wszystko słowotok, który ma przysłonić rzeczywiste intencje – komentuje jeden z naszych rozmówców, rzeczoznawca majątkowy. Jego zdaniem chodzi wyłącznie o to, by podporządkować kolejną grupę zawodową szeroko pojętej administracji rządowej. Gdyby bowiem chodziło o poprawę jakości pracy rzeczoznawców, resort – zdaniem naszego rozmówcy – skupiłby się na urealnieniu odpowiedzialności zawodowej za fałszywe i błędne wyceny, a nie na narzucaniu odgórnie ustalonej wizji, na dodatek trudnej do zastosowania.

Co znajduje się w projekcie?

Kontrowersyjny projekt standardów to raptem pięć stron formatu A4. Istotna część to skomplikowane technicznie zasady ustalania cen z wykorzystaniem konkretnych wzorów. Największe wątpliwości budzi jednak część opisowa. Określa ona m.in., co każdy rzeczoznawca powinien brać pod uwagę przy analizie i charakterystyce rynku nieruchomości oraz w jakim zakresie. Uregulowano w niej m.in. następujące kwestie:

• Wymogi co do identyfikacji rynku. Zgodnie z pkt 2.1 określenie rynku nieruchomości dla potrzeb wyceny i jego analizę poprzedza się identyfikacją i opisem przedmiotu wyceny pod względem prawnym, przeznaczenia oraz pozostałych elementów stanu nieruchomości. Odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu i sposoby wyceny oraz dostępności danych rzeczoznawca powinien określić rynek nieruchomości podobnych poprzez jednoznaczne wskazanie w operacie szacunkowym rodzaju i obszaru rynku, a także okresu badania cen. Co do zasady podstawę wyceny stanowić powinien rynek lokalny, a rynek regionalny, krajowy lub zagraniczny – jedynie w szczególnych sytuacjach i z uzasadnieniem tak szerokiego wyboru.
• Wymogi przy określaniu zasięgu analizowanego obszaru. Obszar analizowanego rynku powinien odzwierciedlać faktyczne podobieństwo ekonomiczne i społeczne wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten zarazem nie musi odpowiadać podziałowi administracyjnemu, także nic nie stoi na przeszkodzie porównywania nieruchomości mieszczących się na terenie różnych gmin, o ile tylko takie porównanie nie będzie wypaczało wyceny.
• Obowiązki w zakresie przedstawienia liczby transakcji oraz ich charakterystyki. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości na tle otoczenia społecznoekonomicznego przydatna dla potrzeb wyceny ma zawierać w szczególności liczbę analizowanych transakcji i informację o ofertach oraz preferencje nabywców.
• Wymóg pozyskiwania danych z umów zawartych w formie aktów notarialnych. Co szalenie istotne, zgodnie z projektem standardów informacje o cenach transakcyjnych przyjmowanych do wyceny pozyskuje się z umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego. Na rzeczoznawców majątkowych nałożony zostanie obowiązek analizowania treści aktów notarialnych dla oceny przydatności przy szacowaniu nieruchomości udokumentowanych tymi umowami transakcji.
• Obowiązek dokonywania oględzin nieruchomości porównywanych. Cechy nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży na określonym dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości, ustala się, dokonując oględzin tych nieruchomości, a także wykorzystując wszelkie niezbędne i dostępne informacje zawarte w dokumentach i rejestrach zawierających dane o nieruchomościach. Dopiero na tej podstawie tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny.
• Minimalny limit porównywanych nieruchomości. Podejście porównawcze stosować należy z wykorzystaniem co najmniej trzech nieruchomości podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Zarazem może być ono zastosowane, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej były przedmiotem sprzedaży w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość rynkową, lecz nie dłuższym niż dwa lata od tej daty (w przypadkach szczególnych dłużej, ale wymaga to uzasadnienia).
• Zmodyfikowane zasady wyliczania wag. I wreszcie kwestia, która budzi olbrzymie kontrowersje: wagi cech rynkowych (czyli jaka okoliczność odpowiada za jaki procent wyceny) określa się na podstawie analizy cen i cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny. Wagą cechy jest jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. W ten sposób mogą być określane wagi wszystkich bądź tylko niektórych cech rynkowych. Wagi cech rynkowych mogą być także określane na podstawie innych porównywalnych rynków nieruchomości, na podstawie badań, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości lub w inny wiarygodny sposób. I – to jest najważniejsze w kontekście nowych standardów – wagi cech rynkowych należy zaokrąglać do 5 proc. Zdaniem części rzeczoznawców to błąd, gdyż bez trudu można sobie wyobrazić przypadki, gdy znacznie lepiej oddające rzeczywistość będą wagi nawet jednoprocentowe.

opinia eksperta

Nie może być tak, że operaty szacunkowe dla jednej nieruchomości diametralnie się różnią

Artur Soboń wiceminister inwestycji i rozwoju

Każdy rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany przy wykonywaniu czynności zawodowych stosować przepisy prawa oraz między innymi standardy zawodowe. Obecnie obowiązuje tylko jeden standard zawodowy „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, który trzeba stosować przy wycenie nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego.

Standardy zawodowe są potrzebne. Do ministerstwa docierają sygnały o kwestiach problematycznych i rozbieżnych, które pojawiają się podczas dokonywania wycen nieruchomości. Źródłem informacji o nieprawidłowościach są również prowadzone w ministerstwie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Rozbieżne podejście rzeczoznawców majątkowych do wyceny nieruchomości oraz brak jednolitych wskazówek metodycznych powoduje, że wartość nieruchomości określona dla tego samego celu i przy zastosowaniu takiego samego podejścia, ale przez różnych rzeczoznawców majątkowych, diametralnie się różni. Brak powszechnie obowiązujących norm postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen. Rzeczoznawcy majątkowi popełniają błędy, które dotykają przede wszystkim odbiorców sporządzanych wycen nieruchomości, zarówno podmioty prywatne, jak i jednostki sektora finansów publicznych. Niewłaściwie sporządzone opinie o wartości nieruchomości skutkują również niepotrzebnym przedłużaniem toczących się postępowań administracyjnych i sądowych. To konieczność rozpatrywania odwołań, brak pewności dla obywateli, czy zostali potraktowani sprawiedliwie, ale także niepotrzebne koszty i czas, które spowalniają proces inwestycyjny.

Efekty prac nad ustaleniem jednolitych norm postępowania przy wycenie nieruchomości konsultujemy publicznie. Standard zawodowy dotyczący wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego będzie pomocą w sporządzaniu opinii przy najpowszechniej wykorzystywanym podejściu. Za opracowanie projektów standardów zawodowych odpowiada organ doradczy ministra inwestycji i rozwoju – Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości. W skład rady wchodzą wybitni specjaliści ze środowiska rzeczoznawców majątkowych, mający doświadczenie oraz wiedzę praktyczną w dziedzinie wyceny nieruchomości. ©℗

Branża zapowiada bunt

Środowisko uważa, że resort chce nałożyć na rzeczoznawców liczne obowiązki, ale nie daje narzędzi do ich wypełnienia. I wylicza mankamenty proponowanych zmian: regulacje kolidujące z ustawami, zbyt głęboka ingerencja w kompetencje rzeczoznawców, wymóg wykonania czynności, które w praktyce nie są możliwe

Dla laika przedstawione standardy mogą wydawać się logiczne i niebudzące kontrowersji. W środowisku rzeczoznawców jednak zawrzało. Największym kłopotem dla branży jest to, że stosowanie się do standardów będzie każdorazowo obligatoryjne. W praktyce wykonanie tych zaleceń może być bardzo trudne, bo minister chce nałożyć na rzeczoznawców wiele obowiązków, ale nie daje narzędzi do ich wypełnienia.

Nie chcą podglądać aktów…

Przykłady? Obowiązek analizy aktów notarialnych. Dziś większość rzeczoznawców traktuje to jako standard, ale niemal każdy wie, że zajrzenie do aktu notarialnego nie zawsze jest możliwe. Kłopoty z ich udostępnianiem zaczęły bowiem robić spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie, odmawiając wglądu do nich, powołują się na RODO.

Wysokie progi

Przepisy stosunkowo wysoko stawiają poprzeczkę kandydatom do zawodu. Rzeczoznawca majątkowy:

• musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych,

• nie może być karany za przestępstwa przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi oraz za przestępstwa skarbowe,

• ma mieć wyższe wykształcenie,

• powinien ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,

• ma odbyć praktykę lub mieć doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,

• musi zdać pozytywnie państwowy egzamin. ©℗

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych zwraca uwagę, że nowy standard chce w tym zakresie związać ręce rzeczoznawcom bardziej niż ustawa. Regulacje dotyczące źródeł danych do wyceny ujęte są w art. 155 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: u.g.n.). Ustawowy katalog jest otwarty, toteż niewykluczone jest korzystanie np. z Rejestru Wycen i Wartości Nieruchomości, w którym odnotowywane są informacje wynikające z treści notarialnych umów sprzedaży.

„Proponowany zapis jest o tyle niefortunny, że może być interpretowany jako bezwzględny nakaz osobistego wglądu do treści aktów notarialnych przez rzeczoznawcę, celem analizy ich treści – czego ustawodawca przecież nie wymaga” – zwraca uwagę PTRM. I wyjaśnia, że rzeczoznawca ma wykorzystywać dane z aktów notarialnych, ale tego, jakim sposobem je pozyska, prawodawca nie uregulował. „Jest zatem w pełni legalne wykorzystanie danych wynikających wprost z treści aktów notarialnych, które to dane zdeponowano np. w stworzonych przez rzeczoznawców bazach danych, ustawicznie i z mozołem zasilanych przez nich danymi. W bazach tych odnotowywane są także informacje pozwalające ocenić przydatność konkretnych danych do konkretnej wyceny” – czytamy w opinii towarzystwa.

Zdaniem Tomasza Ciodyka, prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, pozostawienie takiego wymogu może w wielu sytuacjach sparaliżować sporządzanie operatów albo pozwolić w łatwy sposób je zaskarżać. – Ministerialna propozycja mówi o „analizie aktów notarialnych”. I nie zostawia pola do dyskusji. W efekcie poprawność sporządzanych operatów szacunkowych może być łatwo kwestionowana – mówi (więcej w rozmowie na s. C15).

…i być domokrążcami

Kolejny przykład wymogu, który zdaniem przedstawicieli będzie bardzo trudny do wykonania w praktyce, to obowiązek oględzin nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży na określonym dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości. Wyjaśnijmy: nie chodzi tutaj o oględziny tych wycenianych, ale tych, które będą podstawą porównania! Rzeczoznawcy, z którymi rozmawialiśmy, twierdzą, że to kuriozalny wymóg, którego nie sposób będzie spełnić. Potwierdza to nam PTRM. Praktyczna realizacja wymogu nakładanego przez ministra może być niemożliwa, gdyż rzeczoznawcy majątkowi nie mają jakichkolwiek narzędzi do wyegzekwowania tego nakazu od podmiotów, które w dacie dokonywania czynności szacowania władają nieruchomościami zaistniałymi wcześniej w obrocie. „Wejście na teren nieruchomości jako uprawnienie rzeczoznawcy uregulowano jedynie w ściśle określonych przypadkach (działania na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów), przy tym uprawnienie to dotyczy wyłącznie nieruchomości wycenianych (art. 155 ust. 4 u.g.n.), a nie nieruchomości, które przed datą dokonywania wyceny były przedmiotem sprzedaży” – wyjaśnia towarzystwo. I wskazuje, że już Rzymianie wiedzieli, iż impossibilium nulla obligatio est (czyli nikt nie jest zobowiązany do rzeczy niemożliwych). Szkoda, że ministerstwo o tym zapomina.

– Resort chce z nas zrobić domokrążców. Mam chodzić po mieszkaniach i pytać, czy ktoś mnie wpuści do środka, bo chcę określić wartość jego lokalu? Przecież to absurd! Prędzej zostanę pogoniony psami niż wpuszczony do mieszkania – oburza się jeden z rzeczoznawców.

Problem trzech transakcji

Zarazem bynajmniej nie jest tak, że rzeczoznawcy boją się pracy. Sami bowiem w swych opiniach wskazują, że dyspozycja zawarta w pkt 2.9 projektowanego standardu jest patogenna, gdyż dopuszcza nijak nieuzasadnioną kalkulację wartości opartą na jedynie trzech transakcjach, w sytuacji gdy tych transakcji na właściwym rynku jest dostatek. Zdaniem rzeczoznawców zasadą powinno być opieranie wyceny na całej puli danych dotyczących nieruchomości podobnych, które na rynkach bogatych w transakcje wyłuskiwać można z uwzględnieniem wąskich ram czasowych i małej tolerancji w cechach.

„Oczywiste jest, jest że porównanie z większą ilością nieruchomości podobnych daje możliwość większej precyzji oszacowania, a to chociażby przez możliwość uwzględnienia większej liczy czynników cenotwórczych (cech rynkowych)” – podkreśla PTRM.

Projekt przygotowują eksperci ze środowiska

Spór, który powstał wokół projektu standardów przygotowanego przez ekspertów ministra inwestycji i rozwoju, to pokłosie zmian ustawowych z 2017 r. Do końca sierpnia 2017 r. ustawa o gospodarce nieruchomościami przewidywała bowiem wiodącą rolę organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych przy ustalaniu standardów. Musieli oni je po prostu uzgadniać z ministrem. Od 1 września 2017 r., zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem ustawy o gospodarce nieruchomościami, to minister ogłasza oraz ustala standardy zawodowe w drodze obwieszczenia (art. 175 ust. 6 u.g.n.).

Nikt jednak nie udaje, że minister zna się na standardach pracy rzeczoznawców. W połowie 2018 r. powołano Radę Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości, która działa przy ministrze. Do jej zadań należy wypracowywanie projektów standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, jak również przegląd tych obowiązujących oraz przygotowywanie wytycznych dotyczących ich aktualizacji. Obecnie w radzie działają dwie komisje: do spraw opracowania standardów zawodowych oraz do spraw opiniowania standardów zawodowych.

Przedstawiciele ministerstwa zapowiadają, że wkrótce zostaną przygotowane kolejne standardy zawodowe (m.in. wyceny nieruchomości drogowych, rolnych oraz leśnych, a także standard określający metodologię podejścia kosztowego i wyceny służebności przesyłu).

Procedura więc co do zasady jest przejrzysta, a standardy przygotowują doświadczeni fachowcy, którzy mają praktyczne doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości. Zdaniem części środowiska rzeczoznawców majątkowych doszło jednak do oderwania się fachowców z rady od rzeczoznawców, stali się oni bardziej urzędnikami niż praktykami. Część środowiska rzeczoznawców utyskuje również na nietransparentny proces konsultacji. Przekonują, że skoro fachowcy z rady mają zaplanowane już szkolenia z nowych, nieprzyjętych jeszcze standardów, to trudno liczyć na możliwość wypracowania lepszych rozwiązań. ©℗

Wskazanie w projekcie standardu, że wystarczą co najmniej trzy nieruchomości podobne, sprowadzą się do tego, że część rzeczoznawców ograniczy się właśnie do minimum. To zaś – na co zwracają uwagę fachowcy – spowoduje, że takie postępowanie, choć zgodne ze standardami, będzie mogło prowadzić do nieprawidłowego oszacowania wartości.

Poza tym – jak wskazuje PTRM – jeżeli w każdym przypadku miałyby do wyceny wystarczyć jedynie trzy transakcje, to nierzetelny rzeczoznawca będzie mógł z dużego zbioru danych transakcyjnych wybrać trzy najtańsze lub najdroższe i skomponować wynik wyceny zgodnie z oczekiwaniami zamawiającego, za to w oderwaniu od cen charakterystycznych dla właściwego rynku nieruchomości.

Kwestia kolejna – z żadnego obowiązującego przepisu prawa nie wynika cezura czasowa, gdy chodzi o dobór danych transakcyjnych, toteż zdaniem PTRM wskazanie dwuletniego okresu jest bezzasadne. Jest przy tym nieracjonalne, bo skoro z przepisów prawa wynika konieczność uwzględnienia w wycenie zmiany cen na skutek upływu czasu, to dla każdej transakcji – czy sprzed roku, dwu czy pięciu lat – tego rodzaju operację można wykonać.

Warsztatowy kaganiec?

PTRM w przesłanej do redakcji wypowiedzi krytykującej zmiany podkreśla, że projekt opiera się na rozwiązaniach archaicznych i nieefektywnych, które doprowadzą do mniejszej wiarygodności wycen. Zdaniem ekspertów, jeśli propozycje zostaną wdrożone, zepchną sztukę wyceny do poziomu z lat dziewięćdziesiatych XX wieku.

„Warto zaznaczyć, że od końca XX w. nastąpił wyraźny rozwój powszechnego dostępu do informacji, wzrosła znacznie pozyskiwana ich ilość. Rozszerzone zostały możliwości diagnozy i interpretacji pozyskanych danych – co przedłożony projekt, jeśli nie blokuje, to co najmniej w znaczący sposób ogranicza, powodując warsztatowy regres” – czytamy w nadesłanym nam dokumencie.

!Zdaniem naukowców z Uniwersytetu Oksfordzkiego zawód rzeczoznawcy majątkowego może być jednym z pierwszych, który wyginie wskutek robotyzacji i informatyzacji życia społecznego. Jedna z amerykańskich agencji udzielających kredyty hipoteczne testuje już sporządzanie wycen jedynie przez zaprogramowany automat, bazujący na skonstruowanym algorytmie.

Zdaniem rzeczoznawców standard powinien być tzw. standardem staranności a nie obligatoryjnie wiążącym ludzi, którzy uzyskali państwową zgodę na wycenę nieruchomości.

„To, co nam zaproponowano, będzie działać jak warsztatowy kaganiec, który będzie skutkował systemowymi błędami wyceny” – przekonuje towarzystwo.

Zdaniem rzeczoznawców na zmianach ucierpią także obywatele. Obwieszczenie zaproponowanej treści standardu może bowiem wpłynąć na wydłużenie postępowań sądowych czy administracyjnych. Rzeczoznawcy występujący jako biegli sądowi będą bowiem mieli kłopoty ze sporządzaniem opinii, a te przygotowane będzie łatwiej zakwestionować. A jednocześnie – nawet jeśli wszystkie wymogi ujęte w standardach uda się spełnić – podstawą rozstrzygnięć w tych sprawach mogą być operaty szacunkowe nie tak wiarygodne jak obecnie opracowywane na podstawie dotychczasowych dobrych praktyk w zawodzie.

Jedni będą ignorować. Inni już szkolą

Członkowie PTRM wskazują, że w sytuacjach kolizyjnych, czyli gdy będą widzieli, że bezwzględne zastosowanie standardów doprowadzić by mogło do nierzetelnej wyceny lub drastycznego wydłużenia postępowania, będą postępować „zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej”, ignorując zarazem sprzeczne ich zdaniem z literą prawa standardy.

„Wcale nas taki scenariusz nie cieszy, ale nie możemy wykorzystywać wadliwych rozwiązań, mając świadomość, że ich stosowanie może zdeformować wynik wyceny, przyczyniając się do powstania szkody. Kierując się radą profesora Bartoszewskiego, w przypadku wątpliwości, czy zastosować dyspozycję wynikającą z treści standardu, czy też ją zignorować ze względu na kolizję z przepisami, będziemy postępować przyzwoicie” – konkluduje PTRM w nadesłanym nam stanowisku.

Wiele wskazuje na to, że uwagi rzeczoznawców nie wpłyną na projekt znacząco ani nawet wcale. Część rzeczoznawców, z którymi rozmawialiśmy, zauważa, że rzeczoznawcy powiązani z ministerstwem już ogłaszają się z płatnymi szkoleniami, na których będą prezentować nowe standardy oraz wyjaśniać, jak je należy stosować.

– To dowód na to, że konsultacje projektu są pozorne. Chyba że przyjmiemy, iż związani z resortem ludzie chcą sprzedawać wiedzę na temat czegoś, co nigdy nie wejdzie w życie – ironizuje jeden z naszych rozmówców. ©℗