VAT w sprzedaży mieszkań: uwaga na obowiązujące terminy

Problemem, jaki napotykają deweloperzy w ramach realizacji inwestycji, jest często przedłużający się okres uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie inwestycji, co opóźnia również termin podpisywania przez deweloperów aktów notarialnych przenoszących na klientów własność lokali wybudowanych w ramach danej inwestycji. W praktyce opóźnienia w uzyskiwaniu pozwolenia na użytkowanie mogą sięgać nawet kilkunastu miesięcy po dacie ukończenia prac budowlanych w danej inwestycji.

W takim przypadku częstą praktyką stosowaną przez deweloperów jest udostępnianie klientom lokali mieszkalnych przed formalnym przeniesieniem prawa własności lokalu na nabywcę przez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Tym samym klienci deweloperów mają możliwość urządzenia i zamieszkania w lokalu długo przed przeniesieniem na klienta prawa własności lokalu w drodze umowy cywilnoprawnej. Jednocześnie w takim przypadku może powstać wątpliwość odnośnie do momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania nieruchomości. Jak wynika z treści cytowanego przepisu, ustawa o VAT nie uzależnia momentu powstania obowiązku podatkowego od cywilnoprawnego przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Tym samym obowiązek podatkowy w VAT z tytułu dostawy lokalu mieszkalnego lub użytkowego powstaje, mimo że cywilnoprawnie lokal udostępniany klientowi dewelopera nie istnieje. Oznacza to, że deweloperzy powinni wykazywać powstanie obowiązku podatkowego z tytułu dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych najpóźniej w miesiącu przypadającym 30 dni po dacie wydania lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług niezależnie od cywilnoprawnego przeniesienia prawa własności do lokalu na nabywcę potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku z 22 września 2010 r. (sygn. akt I FSK 1549/09) Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się do sytuacji dewelopera, który udostępnił klientom lokale mieszkalne i użytkowe nawet na kilkanaście miesięcy przed datą podpisania aktów notarialnych, na podstawie protokołów przekazania lokali podpisywanych przez dewelopera i klientów. Zdaniem dewelopera w takim przypadku obowiązek podatkowy w VAT powinien zostać powiązany z datą podpisania aktów notarialnych przenoszących własność lokali na klientów. Jednak NSA stanął na stanowisku, że już w dacie udostępnienia lokali klientom następuje przeniesienie władztwa ekonomicznego do lokali, co wypełnia definicję dostawy towarów. W konsekwencji NSA uznał, że obowiązek podatkowy w VAT powinien zostać powiązany z datą udostępnienia lokali, a nie z datą zawarcia umów przenoszących własność lokali.

Wiedza o powiązaniu momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT z datą udostępnienia lokalu jest istotna dla deweloperów z uwagi na konieczność zapłaty należnego podatku przed podpisaniem aktów notarialnych z klientami. Tym samym aby zapewnić sobie odpowiednie środki w celu zapłaty VAT, deweloperzy muszą odpowiednio planować przepływy finansowe lub też uzgodnić z klientami daty wpłat na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.

@RY1@i02/2012/001/i02.2012.001.07100020b.802.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak, radca prawny, Kancelaria Prawnicza Magnusson

Tomasz Rysiak

radca prawny, Kancelaria Prawnicza Magnusson